中昌国际控股2021中期报告

INTERIM REPORT (Incorporated in Bermuda with limited liability)Stock code：859Zhongchang International Holdings Group Limited中 昌 國際控股 集團有限 公 司(於百慕達註冊成立之有限公司)股份代號：859Zhongchang International Holdings Group Limited中 昌 國際控股 集團有限 公 司中期報告Zhongchang International Holdings Group Limited中昌國際控股集團有限公司INTERIM REPORT 2021 中期報告 公司資料二零二一中期報告01董事會執行董事陳志偉先生（主席） （於二零二一年一月十五日辭任行政總裁及 於二零二一年一月十五日獲委任為主席）顧嘉莉女士（行政總裁） （於二零二一年一月十五日調任為執行董事 及獲委任為行政總裁）唐倫飛先生馬懌林先生（主席）（於二零二一年一月十五日辭任）黃利梅女士（於二零二一年五月十二日辭任）非執行董事黃強博士王志强先生（於二零二一年二月二十六日獲委任）于丹女士（於二零二一年五月十二日獲委任）顧嘉莉女士（於二零二一年一月六日獲委任 及於二零二一年一月十五日調任為執行董事）王鑫先生（於二零二一年一月六日辭任）獨立非執行董事劉懷鏡先生劉欣先生（於二零二一年五月十二日獲委任）葉棣謙先生黃世達先生（於二零二一年二月二十六日辭任）黃偉樑先生（於二零二一年五月十二日辭任）委員會審核委員會葉棣謙先生（主席）劉欣先生（於二零二一年五月十二日獲委任）于丹女士（於二零二一年五月十二日獲委任）黃強博士（於二零二一年五月十二日辭任）黃偉樑先生（於二零二一年五月十二日辭任）提名委員會陳志偉先生（主席）（於二零二一年一月十五日獲委任）劉懷鏡先生劉欣先生（於二零二一年五月十二日獲委任）馬懌林先生（主席）（於二零二一年一月十五日辭任）黃偉樑先生（於二零二一年五月十二日辭任）薪酬委員會劉欣先生（主席）（於二零二一年五月十二日獲委任）王志强先生（於二零二一年二月二十六日獲委任）葉棣謙先生（於二零二一年二月二十六日獲委任）黄利梅女士（於二零二一年二月二十六日辭任）黃世達先生（於二零二一年二月二十六日辭任）黃偉樑先生（主席）（於二零二一年五月十二日辭任）授權代表陳志偉先生趙學廉先生公司秘書趙學廉先生核數師安永會計師事務所執業會計師 （於二零二一年一月十五日獲委任）香港主要營業地點香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場2座1711室註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda主要往來銀行（按英文字母順序排列）中國銀行股份有限公司上海銀行股份有限公司恒生銀行有限公司南洋商業銀行（中國）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司法律顧問香港法律：摩根路易斯律師事務所金杜律師事務所百慕達法律：Conyers Dill & Pearman中國法律：北京市金杜（南京）律師事務所股份過戶登記總處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th FloorCedar House41 Cedar AvenueHamilton, HM12Bermuda股份過戶登記香港分處卓佳標準有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓公司網站http://www.zhongchangintl.hk股份代號859 管理層討論及分析中昌國際控股集團有限公司02管理層討論及分析概覽本集團主要於香港從事物業投資及租賃以及於中華人民共和國（「中國」）從事物業發展。二零二一年上半年，儘管國內外環境複雜及變化不斷，但中國經濟繼續穩步復甦並錄得增長。根據中國國家統計局公佈的統計數據，二零二一年上半年中國國內生產總值（「國內生產總值」）按年增長12.7%。中國政府於上半年堅守「住房不炒」的方針，通過集中規劃而加強對土地供應的管理。中國政府實施相關措施和機制，使房地產市場更加穩健和持續發展。另一方面，由於全球經濟動力進一步增強，貿易活動顯著回升，香港上半年的本地生產總值按年增長7.8%。隨著保持社交距離措施放寬，員工與學生均重返辦公室和校園，加上2019冠狀病毒病新增個案受控，香港的消費者意欲在上半年改善。就業市場隨著經濟復甦而逐漸改善，二零二一年第二季度的失業率回落至5.5%。物業租賃業務於截至二零二一年六月三十日止六個月（「中期」）內，本集團投資物業所帶來之租金收入約18.3百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月：約17.5百萬港元）。租金收入增加，主要由於中期內並無提供租金減免及租用率改善。隨著本地的2019冠狀病毒病形勢穩定和失業率改善，二零二一年上半年香港零售業的銷售額按年增長8.4%。零售業銷售的反彈有助稍微緩解大街商舖和黃金地段購物中心的空置壓力。二零二一年上半年，商業地產市場的租金和資本價值錄得較為溫和的回落。二零二一年上半年，隨著要價租金回軟，租賃活動明顯改善。於中期，本集團在續租及新訂租約之租金調整水平整體仍略為向下。面對嚴峻挑戰，本集團仍舊專注於進一步加強其香港銅鑼灣核心物業租賃業務之韌性，以保障其長期競爭力，確保在充滿挑戰之市場中仍能持續發展。本集團之投資物業位於香港銅鑼灣黃金購物區，而本集團持續優化其行業多元之商戶組合。於二零二一年六月三十日，本集團之投資物業組合之租用率達到約96.8%（二零二零年十二月三十一日：約90.3%）。渣甸中心依然是本集團之核心及穩定收入來源，其帶來之收益佔本集團中期總收益約80.7%。 管理層討論及分析二零二一中期報告03下表概述本集團之香港投資物業組合於中期期末時之估值及於中期內之收益貢獻。投資物業於二零二一年六月三十日之估值投資物業於二零二零年十二月三十一日之估值投資物業公平值減少截至二零二一年六月三十日止六個月之收益截至二零二零年六月三十日止六個月之收益收益增加╱（減少）千港元千港元千港元 千港元千港元百分比銅鑼灣渣甸街50號渣甸中心(1)1,440,0001,450,000(10,000)14,75613,09112.7渣甸街38號地下及閣樓(2)93,00095,000(2,000)–1,099(100.0)渣甸街38及40號1樓(2)13,60014,000(400)2252240.4渣甸街41號地下連閣樓(2)124,000126,000(2,000)1,4091,2839.8渣甸街57號地下(2)125,000128,000(3,000)1,4171,3306.5半山堅道119、121及125號 金堅大廈地下1號舖(2)50,00050,000–4874605.9 合計1,845,6001,863,000(17,400)18,29417,4874.6 (1) 銀座式商廈(2) 街鋪於二零二一年六月三十日，本集團之投資物業已由獨立專業估值師重新估值為1,845.6百萬港元（二零二零年十二月三十一日：1,863.0百萬港元）。於中期內，投資物業之公平值虧損17.4百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月：42.2百萬港元）於簡明綜合損益及其他全面收入表確認。投資物業之公平值虧損乃主要由於受到2019冠狀病毒病疫情大流行持續對整體市道的影響所致。 管理層討論及分析中昌國際控股集團有限公司04物業發展業務在中國的物業發展業務方面，本集團通過全資附屬公司鎮江天工頤景園房地產有限公司（「鎮江天工」）擁有一個位於中國江蘇省鎮江市，名為南山淺水灣第二期的物業發展項目（「鎮江項目」）。本集團亦通過本公司的聯營公司頤泰國際（英屬維爾京群島）控股有限公司（「頤泰」，其持有金華銘瑞房地產開發有限公司（「金華銘瑞」）之99%間接股權）在中國浙江省金華市的另一個物業發展項目（「金華項目」）中擁有權益。鎮江項目鎮江項目所在城市為長江三角洲內其中一個中心城市，位置便利，可輕易到達南京及上海等主要城市。其計劃發展成商住混合式發展項目，當中整體規劃總樓面面積（「總樓面面積」）約160,000平方米（「平方米」），包括住宅面積約151,700平方米、商業面積約3,900平方米及配套設施面積約2,400平方米。根據目前之發展計劃，鎮江項目將由22棟別墅、13座高層住宅大廈以及零售及配套設施空間（如幼稚園）組成。本集團擬劃定將所有住宅及商業單位出售。下表載列鎮江項目之最新發展時間表：總樓面面積（平方米）估計╱實際動工日期 估計竣工日期估計╱實際預售日期階段住宅 零售 停車場 配套空間 總計第1階段61,223–––61,223二零一九年三月 二零二二年四月 二零一九年八月第2階段42,546–––42,546二零二一年八月 二零二三年四月 二零二一年十二月第3階段47,8951,8662,0362,40054,197二零二二年三月 二零二三年九月 二零二二年七月 總計151,6641,8662,0362,400157,966 於中期內，本集團繼續預售鎮江項目第一期的單位。於二零二一年六月三十日，本集團已預售鎮江項目合共1,132個單位中之209個住宅單位（二零二零年十二月三十一日：合共1,132個單位中之131個住宅單位），預售住宅單位所得之款項約為人民幣247.0百萬元（相當於約296.9百萬港元）（二零二零年十二月三十一日：約人民幣125.3百萬元（相當於約148.9百萬港元））。鎮江項目於二零二一年六月三十日之賬面值約為人民幣542.8百萬元（相當於約652.4百萬港元）（二零二零年十二月三十一日：約人民幣507.4百萬元（相當於約602.9百萬港元））。至於鎮江項目其餘兩期的建設，由於2019冠狀病毒病造成嚴重干擾，建築進度已押後。因此，根據最新的建築計劃，鎮江項目第二期的建設已於最近在二零二一年八月動工。至於鎮江項目的第三期工程，根據建築計劃，預計將於二零二二年三月動工。 管理層討論及分析二零二一中期報告05透過出售上海岳信之100%股權而出售鎮江項目的最新情況誠如本公司截至二零二零年十二月三十一日止財政年度之年報（「二零二零財政年度年報」）所披露，本公司全資附屬公司Agile Scene Limited（「Agile Scene」）根 據Agile Scene（作為買方）與三盛宏業（英屬維爾京群島）控股有限公司（「三 盛（ 英屬維爾京群島）」）（作為賣方）就買賣德領之全部權益所訂立日期為二零一八年十二月九日之買賣協議之條款行使認沽期權。於二零二一年一月五日舉行之本公司股東特別大會上獲股東批准行使認沽期權（「認沽期權」）後，認沽期權通知已於二零二一年一月五日向三盛（英屬維爾京群島）及上海三盛房地產（集團）有限責任公司（「三盛房地產」）（作為擔保人）寄發，據此要求三盛（英屬維爾京群島）及三盛房地產收購於緊接認沽期權完成前德領之全部已發行股份以及德領及其附屬公司（「德領集團」）於緊接認沽期權完成前應付Agile Scene之未償還貸款（如有）之擔保。於二零二一年一月六日，本公司收到三盛（英屬維爾京群島）及三盛房地產之回覆，表示(i)三盛（英屬維爾京群島）或三盛房地產將無法清償行使認沽期權下之代價，及(ii)本公司可按本公司及Agile Scene認為合適之情況出售德領或德領集團全部或部分權益。誠如本公司日期為二零二一年六月二十五日及二零二一年八月十日之公佈所披露，自二零二一年一月六日收到三盛（英屬維爾京群島）及三盛房地產之回覆後，本公司探索其他機會以將其在鎮江項目之投資套現。於二零二一年六月二十五日，公開掛牌於上海聯交所展開以出售上海岳信之100%股權。公開掛牌之投標期已於二零二一年七月二十二日結束。於二零二一年七月二十六日，上海聯交所通知本公司，表示有一名中標者，即浦江嘉澤（其為獨立第三方）。於二零二一年八月十日，舟山銘義（作為賣方）、浦江嘉澤（作為中標者及買方）、上海岳信及鎮江天工訂立股權轉讓協議及補充協議，出售上海岳信及其