中昌国际控股2025 年报

234510182238667172737475137 138 公司資料 香港灣仔軒尼詩道303號協成行灣仔中心17樓1701室 陳志偉先生（主席）顧嘉莉女士（行政總裁）吳昊先生（於二零二六年一月二十三日獲委任）黃正紅女士（於二零二六年一月二十三日辭任） 黃強博士（於二零二六年三月十七日辭任）吳俊先生（於二零二六年三月十七日獲委任）王志强先生于丹女士 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 劉懷鏡先生劉欣先生葉棣謙先生 （按英文字母順序排列）恒生銀行有限公司南洋商業銀行（中國）有限公司上海浦東發展銀行有限公司香港分行 葉棣謙先生（主席）劉欣先生于丹女士 香港法律：摩根路易斯律師事務所百慕達法律：Conyers Dill & Pearman 陳志偉先生（主席）劉懷鏡先生劉欣先生葉棣謙先生（於二零二五年十二月二十四日獲委任）于丹女士（於二零二五年十二月二十四日獲委任） Appleby Global Corporate Services (Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 劉欣先生（主席）王志强先生葉棣謙先生 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 陳志偉先生趙學廉先生 http://www.zhongchangintl.hk 趙學廉先生 859 安永會計師事務所執業會計師 公司簡介 中昌國際控股集團有限公司（下文稱為「」，連同其附屬公司統稱為「」）主要於香港從事租賃投資物業。本公司於一九九九年十二月十六日根據百慕達一九八一年公司法（經修訂）在百慕達註冊成立為獲豁免有限公司。本公司之股份於香港聯合交易所有限公司上市。 本集團擁有的主要投資物業是位於香港銅鑼灣渣甸街50號的渣甸中心。 本公司董事（「」，各自為一名「」）會（「」）將繼續推動核心業務穩健發展，從而為本公司及本公司股東（「」，各自為一名「」）創造價值。 主席報告書 各位股東： 本人謹代表董事會，欣然呈報中昌國際控股集團有限公司（「」，連同其附屬公司統稱為「」）於截至二零二五年十二月三十一日止年度（「」或「」）之年報。 二零二五年對本集團而言是充滿挑戰的一年。儘管二零二五年香港錄得實質本地生產總值增長率3.5%，但結構性壓力正阻礙著本港零售業的發展。根據香港政府統計處公佈的臨時數字，預計二零二五年香港零售業銷售總額達3,805億港元，僅較二零二四年上升1.0%，銷量也基本持平。在環球經濟不明朗、地緣政治局勢緊張、訪客及居民消費模式轉變以及市民出境外遊和跨境到深圳購物令需求下降的疊加影響下，本港零售市場受到打擊。於報告期間，本集團持續受到二零二四年香港零售業銷售總額下跌7.3%的影響，導致本集團租用率下降。 嚴峻的經營及經濟環境將繼續於二零二六年為本集團之表現帶來壓力。在零售業持續適應訪客及居民消費模式轉變的同時，香港特區政府積極推廣旅遊業及大型活動的發展，配合中央政府的消費刺激措施以及內地經濟的持續穩定增長，將有助於提振消費信心，支撐消費市場。本集團亦認為，香港政府吸引人才及推廣香港作為商業總部的舉措，也將對零售市場產生正面影響。 根據香港政府統計處公佈的臨時數字，二零二五年十二月香港零售業銷售總額穩定回升，較去年上升6.6%。在強勁的經濟增長動能及本港房地產市場趨穩的支撐下，本港消費信心持續改善，加上入境訪客人數持續蓬勃增長，將繼續有利於零售業的發展。由於本集團之投資物業主要位處香港銅鑼灣黃金購物區，本集團相信自身仍坐擁良好優勢，可於香港旅遊業及零售業復甦之時捕捉潛在的增長機會。 在持續不確定因素影響下，本集團將繼續專注發展其核心的物業租賃業務，並繼續採取穩健而審慎的方針行事。本集團的首要業務工作是改善其流動資金及財務狀況。本集團現正與金融機構磋商，以續展貸款或重新編排貸款之還款時間。本集團將繼續盡全力採取審慎的資本管理及流動資金風險管理，以迎接前方挑戰。因應對市場狀況，本集團將持續積極調整租戶組合，提高營運效率。 主席香港，二零二六年三月二十七日 管理層討論及分析 於二零二五財政年度，本集團錄得香港投資物業所得租金收入約28.9百萬港元，較二零二四財政年度的約32.6百萬港元減少約11.4%。租金收入減少，主要由於若干現有租賃協議續約之租金下調以及二零二五財政年度租用率下降所致。 於二零二五年十二月三十一日，本集團之投資物業組合實現租用率（按已出租之總租用面積佔本集團組合的可出租面積之百分比計量）約67.2%（二零二四年十二月三十一日：約70.6%）。租用率下降主要由於整體市況疲弱。渣甸中心仍為本集團穩定的核心收入來源，於二零二五財政年度佔本集團總收益約76.6%。 本集團之收益增長及租用率是用以評估其核心租賃業務表現之關鍵計量標準。為應對經濟形勢，本集團於二零二五財政年度採取嚴格的成本控制措施。下表概列本集團之香港物業租賃業務於二零二四財政年度及二零二五財政年度之關鍵績效指標。 於二零二五年，本集團繼續專注於進一步加強其於香港（尤其是銅鑼灣）核心的物業租賃業務之韌性，務求保持長期競爭力及確保在這充滿挑戰之市場中達至可持續發展。本集團之投資物業主要位處香港銅鑼灣黃金購物區。於二零二五財政年度，本集團之租戶主要從事餐飲、美容院及其他零售業務。 下表概列本集團之香港投資物業組合於二零二五財政年度及二零二四財政年度結束時之估值，以及本集團香港投資物業組合於二零二五財政年度及二零二四財政年度之收益貢獻比較。 管理層討論及分析 於二零二五年十二月三十一日，本集團之投資物業由獨立專業估值師重新估值為1,409.1百萬港元（二零二四年十二月三十一日：1,582.1百萬港元）。於二零二五財政年度，投資物業之公平值虧損173.0百萬港元（二零二四財政年度：約149.5百萬港元）於綜合損益及其他全面收入表中確認。投資物業錄得公平值虧損乃主要由於宏觀環境充滿挑戰所致。 於二零二五財政年度，本集團之收益約為28.9百萬港元，較二零二四財政年度之約32.6百萬港元減少約11.4%。租金收入減少，主要由於若干現有租賃協議續約之租金下調以及二零二五財政年度租用率下降所致。 二零二五財政年度之其他收入約為0.01百萬港元（二零二四財政年度：約1.25百萬港元），較二零二四財政年度減少約1.24百萬港元。有關減少主要是由於相比二零二四財政年度，二零二五財政年度銀行利息收入減少所致。 管理層討論及分析 於二零二五財政年度，本集團之僱員成本約為2.5百萬港元，較二零二四財政年度錄得之約3.1百萬港元減少約18.9%。僱員成本減少主要是由於若干員工於二零二五財政年度離職所致。 二零二五財政年度之其他經營開支約為6.3百萬港元，較二零二四財政年度錄得之約5.9百萬港元增加約7.6%。其他經營費用按性質劃分的構成主要分類如下： 投資物業經營成本專業費用一般行政開支匯兌虧損淨額 專業費用較二零二四財政年度減少約7.7%。一般行政開支較二零二四財政年度減少約1.7%。 投資物業經營成本增加主要由於二零二五財政年度出租率下降導致樓宇管理費增加。 於二零二五年十二月三十一日，本集團之投資物業已由獨立專業估值師重新估值為1,409.1百萬港元（二零二四年十二月三十一日：1,582.1百萬港元）。於二零二五財政年度，本集團於綜合損益及其他全面收入表中確認投資物業之公平值虧損約173.0百萬港元。投資物業錄得公平值虧損主要是由於宏觀經濟充滿挑戰所致。 於二零二五財政年度，本集團之財務成本約為46.4百萬港元，較二零二四財政年度錄得之約50.5百萬港元減少約8.2%。該減少主要是由於二零二五財政年度之銀行貸款利率下降所致。 二零二五財政年度之本公司擁有人應佔年度虧損約為200.9百萬港元（二零二四財政年度：虧損約176.7百萬港元）。由於上述原因，二零二五財政年度之虧損主要由於投資物業之公平值虧損約173.0百萬港元及所產生之融資成本約46.4百萬港元所致。 管理層討論及分析 本集團一般以其內部資源以及銀行及其他借貸為其業務營運提供資金。 於二零二五年十二月三十一日，本集團有未償還銀行及其他借貸約815.5百萬港元（二零二四年十二月三十一日：約792.0百萬港元），其中所有未償還之有銀行及其他借貸須於一年內償還。 於二零二五年十二月三十一日，本集團持有現金及銀行結餘約11.1百萬港元（二零二四年十二月三十一日：約16.7百萬港元）。現金及銀行結餘減少乃主要由於二零二五財政年度內支付銀行借貸利息所致。 計息銀行貸款及其他借款明細如下： (1)於二零二五年十二月三十一日，根據本公司控股股東中國信達（香港）資產管理有限公司（「」）與本公司於二零二三年十二月二十八日及二零二五年八月二十九日訂立的貸款協議，中國信達（香港）已根據正常商業條款向本公司授出本金額為196.0百萬港元的無擔保貸款，按固定利率計息。於二零二五年十二月三十一日，上述股東貸款的應計利息為29.73百萬港元。上述股東貸款的到期日為二零二六年三月三十一日，並可重續至二零二七年三月三十一日。 (2)於二零二五年十二月三十一日，結欠恒生銀行的未償還貸款本金連同應計利息合共為589.8百萬港元。恒生銀行貸款的到期日為二零二六年三月三十一日，本公司現正與恒生銀行商討還款安排。上述恒生銀行貸款按浮動利率計息。詳情請參閱二零二五財政年度的綜合財務報表附註22。 本集團於二零二五年十二月三十一日之資產負債比率（按總負債除以總資產計算）約為59.6%（二零二四年十二月三十一日：約51.5%）。本集團於二零二五年十二月三十一日之流動比率（按流動資產除以流動負債計算）約為0.018（二零二四年十二月三十一日：約0.024）。於二零二五年十二月三十一日之流動比率較二零二四年十二月三十一日下降，主要是由於本集團之現金及銀行結餘減少所致。 於二零二五年十二月三十一日，本集團錄得流動負債淨額約814.0百萬港元（二零二四年十二月三十一日：約787.5百萬港元），顯示有潛在流動性風險。流動負債淨額主要因本集團須於一年內償還之銀行及其他借貸到期。本集團持續經營之能力主要取決於本集團之可動用財務資源是否充足。董事認為，本公司控股股東有意向本公司提供持續財務支持。因此，董事認為，本集團具備充足的營運資金以應付其於一年內到期之財務責任。 於二零二五年十二月三十一日，本公司之已發行股本為1,125,027,072股股份。於報告期間，本公司之已發行股本並無任何變動。 於二零二五年十二月三十一日，本集團之資產淨值約為575.9百萬港元，較於二零二四年十二月三十一日之資產淨值約776.7百萬港元減少約25.9%。按於二零二五年十二月三十一日之已發行普通股總數1,125,027,072股計算，每股資產淨值約為0.51港元（二零二四年十二月三十一日：約0.69港元）。 管理層討論及分析 本集團之交易往來及其貨幣資產及負債主要以港元及人民幣計值。本集團定期審視其主要資金狀況，從而確保具備足夠的財務資源履行其財務責任。本集團並無使用任何金融工具作任何對沖用途。 董事不建議就二零二五財政年度派付任何股息（二零二四財政年度：無）。 於二零二五年十二月三十一日，本公司向恒生銀行提供企業擔保，作為向其附屬公司授出金額為1,127百萬港元（二零二四年十二月三十一日：1,127百萬港元）之銀行融資之抵押。 於二零二五年十二月三十一日，本集團已抵押以下資產： a)賬面值合共1,409.1百萬港元之香港投資物業，作為本集團獲得銀行借貸之抵押；b)若干附屬公司之股份押記，作為該等公司各自獲得銀行借貸之擔保；及c)本集團所持投資物業之租金轉讓契據。 於二零二五年十二月三十一日，本集團並無任何重大或然負債。 於二零二五年十二月三十一日，本集團僱用3名僱員（二零二四年十二月三十一日