2023年8月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售延续低迷态势，政策优化预期进一步增强

作者：秦江瑶、申学峰、曹晓婧邮箱：research@fecr.com.cn 商品房销售延续低迷态势，政策优化预期进一步增强 ——2023年8月房地产行业观察与债市运行动态 相关研究报告： 1.《商品房需求持续疲弱，相关政策将继续优化——2023年7月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.08.20 2.《商品房销售疲弱，房企债券融资继续净流出——2023年6月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.07.19 3.《商品房需求转弱，行业投资继续下降——2023年5月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.06.20 4.《商品房销售复苏放缓，各线城市分化加剧——2023年4月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.05.22 摘要 商品房量价：8月份国内30大中城市商品房成交面积为949.19万m2，环比下降0.09%，同比下降22.78%，与过去10年均值水平相比下降46.04%，环比、同比降幅较7月份分别收窄23.28、4.59个百分点。8月份全国商品房销售面积为7386万m2，显著低于去年同期的9712.43万m2。百城新建住宅平均价格为16176元/m2，环比下跌0.01%，跌幅与上月持平，已经连续4个月持续下跌；同比下跌0.17%。 新开工面积：8月全国房屋新开工面积为6922万m2，环比下降2.36%，同比下降23.05%，同比降幅较2022年全年36.57%的跌幅收窄。与历史数据相比，新开工面积处于近10年最低位。 政策：1年期LPR为3.45%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.20%，与上月持平；国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。会议强调积极扩大国内需求，加强政策储备，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。 重点房企：8月份TOP100房企实现销售操盘金额3430.1亿元，环比降低1.3%，同比降低33.9%；大悦城与上海虹口区政府签订协议，金融街为子公司提供担保，多家房企发行中票。 债券发行与到期：8月份房地产行业共发行债券643.04亿元，偿还债券 664.40亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-21.35亿元。 信用事件与级别调整：8月份新增5只债券违约，4只债券展期。根据公开信息，没有信用级别被调整的房地产债券。 总结与展望：8月楼市延续低迷态势，商品房需求乏力，房地产投资持续走低。债券市场方面，总体偿债压力有所缓解，境外净融资持续为负，近期行业利差总体延续下行态势。8月底以来，随着广州、深圳、北京、上海等一线城市以及厦门、武汉、长沙等二三线城市陆续宣布执行“认房不认贷”政策，房地产市场情绪有所回升。短期来看，政策执行城市的前期观望和积压的购房需求或将加速释放；但长期来看，房地产市场的修复情况还将取决于购房者购买能力及意愿和相关优化政策的进一步跟进情况。 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）新开工面积6 （三）房地产贷款6 二、行业政策动态7 （一）中央政策动态7 （二）地方政策动态9 三、重点公司动态10 四、房地产行业债券市场运行动态11 （一）债券发行与到期11 （二）违约/展期债券13 （三）信用级别调整14 （四）行业信用利差14 五、总结与展望15 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1．30大中城市商品房成交面积持续低位 根据Wind数据，8月份国内30大中城市1商品房成交面积为949.19万m2（见图1），环比下降0.09%，同比下降22.78%，与过去10年均值水平相比下降46.04%，环比、同比降幅较7月份分别收窄23.28、4.59个百分点。 今年一季度在积压需求释放及前期政策效果等综合因素影响下，房地产市场活跃度明显提升。二季度商品房成交情况在3月冲高后出现回落。7月份，受回落趋势和季节性因素双重影响，国内30大中城市商品房成交面积环比、同比均持续下跌，且远低于近10年均值水平。8月份低位运行态势延续，需继续观察未来成交情况与市场恢复程度。 近10年均值20222023 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（单位：万m2） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，今年8月份全国商品房销售面积为7386万m2，远低于去年同期水平，其中住宅物业销售面积为6188万m2，商办等非住宅物业销售面积为1198万m2，商办等非住宅物业销售环比表现好于住宅物业销 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南 昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 售。今年1-8月份商品房销售面积为73949万m2，同比下降7.1%，整体表现较7月份略有好转，但仍表现出需求支撑乏力趋势。 20000 15000 10000 近十年均值20222023 4000 3000 2000 近十年均值20222023 5000 1000 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图2：全国商品房销售面积：住宅（单位：万m2）图3：全国商品房销售面积：非住宅物业（单位：万m2）资料来源：Wind资讯，远东资信整理资料来源：Wind资讯，远东资信整理 注：1月和2月合并为一个月份计算。 2.TOP100房企8月销售额环同比持续双降 根据克而瑞统计，8月份TOP100房企实现销售操盘金额3430.1亿元，环比降低1.3%，同比降低33.9%（见图4）；从累计业绩来看，1-8月百强房企实现销售操盘金额37524.7亿元，同比降低8.5%，较7月份跌幅扩大3.8个百分点。 8月，逾7成百强房企单月业绩同比降低，近五成百强房企同环比双降。其中有22家百强房企的单月业绩环比降幅大于30%，28家的环比降幅在0-30%之间。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如中海地产、华润置地、建发房产、龙湖集团、金地集团、越秀地产、大华集团、国贸地产等房企8月均实现了单月业绩环比增长。 整体来看，2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复，政策方面也持续释放一定利好信号，但市场整体购买力和行业信心仍处在历史低位，8月楼市持续低位运行，仍未能获得实质性提振，静待政策继续优化调整以加快楼市复苏节奏。 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2022年TOP100房企销售操盘金额2023年TOP100房企销售操盘金额 2022年同比（右轴）2023年同比（右轴） 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 图4：TOP100房企销售操盘金额及同比（单位：亿元）资料来源：克而瑞研究中心，远东资信整理 3.全国商品房库存去化周期延长 根据统计局数据，截至8月末，全国商品房待售面积合计64795万m2，同比增加18.66%（见图5）。8月底去化周期2为6.38个月，环比增加0.14个月，同比增加2.10个月。8月份全国商品房库存同比继续上升，去化周期继续延长。 商品房待售面积去化周期（右） 800008 700007 600006 500005 400004 300003 200002 100001 2012-12 2013-06 2013-12 2014-06 2014-12 2015-06 2015-12 2016-06 2016-12 2017-06 2017-12 2018-06 2018-12 2019-06 2019-12 2020-06 2020-12 2021-06 2021-12 2022-06 2022-12 2023-06 00 图5：全国商品房库存及去化情况（单位：万m2，月） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 2去化周期=商品房待售面积÷(最近12个月商品房累计销售面积÷12)。 4.百城新建住宅平均价格环比下跌0.01% 根据中国房地产指数系统调查数据，8月份百城新建住宅平均价格为16176元/m2，环比下跌0.01%，跌幅与上月持平，已经连续4个月持续下跌；同比下跌0.17%（见图6）。 近期房地产市销售继续探底，多城楼市交易持续乏力，房企推盘积极性虽有所提升，但市场观望情绪浓重，新房去化压力仍然较大。 百城住宅价格指数:同比 25 20 15 10 5 0 -5 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 -10 图6：百城新建住宅平均价格同比涨幅（单位：%） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 分城市类型来看，8月份一线、二线、三线城市住宅价格指数分别环比变动-0.01%、0.01%和-0.03%，分别同比变动-0.51%、-0.22%和-0.58%（见图7）。一线城市住宅价格环比由涨转跌，二线城市由跌转涨，三线城市跌幅收窄0.01个百分点，较上月整体变动不大。一、二线城市住宅价格同比跌幅分别扩大0.15和0.07个百分点，三线 城市略涨0.06个百分点。总体来说，住宅价格延续低位运行，需要未来相关政策继续发力。 百城住宅价格指数:一线城市:同比百城住宅价格指数:二线城市:同比百城住宅价格指数:三线城市:同比 30 20 10 0 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 -10 图7：各类型城市住宅价格指数同比涨幅（单位：%） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 （二）新开工面积 2023年8月全国房屋新开工面积为6922万m2，环比下降2.36%，同比下降23.05%（见图8），较2022年全年36.57%的跌幅有所收窄。与历史数据相比，新开工面积处于近10年最低位。长期来看，房地产行业新项目的投资步伐谨慎，未来一段时间新增入市的商品房预计仍将较少。 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2014-02 0 30 房屋新开工面积:当月值 房屋新开工面积：TTM：同比（右） 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2023-02 -50 资料来源：Wind资讯，远东资信整理注：1月和2月合并为一个月份计算。 （三）房地产贷款 1．5年期LPR与上月持平 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02 2021-08 2022-02 2022-08 图8：全国房屋新开工面积（单位：万m2，%） 8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.45%，较上月下调10个基点； 5年期以上LPR为4.20%，与上月持平。 2．首套、二套主流房贷利率基本与上月持平 贝壳研究院统计数据显示，8月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%