2023年7月房地产行业观察与债市运行动态：商品房需求持续疲弱，相关政策将继续优化

作者：秦江瑶、梅芷菁 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房需求持续疲弱，相关政策将继续优化 ——2023年7月房地产行业观察与债市运行动态 相关研究报告： 1.《商品房销售疲弱，房企债券融资继续净流出——2023年6月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.07.19 2.《商品房需求转弱，行业投资继续下降——2023年5月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.06.20 3.《商品房销售复苏放缓，各线城市分化加剧——2023年4月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.05.22 4.《商品房销售明显复苏，境内债发行持续回温——2023年3月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.04.23 摘要 商品房量价：7月份国内30大中城市商品房成交面积为950.05万m2，环比下降23.37%，同比下降27.37%，与过去10年均值水平相比下降47.31%；7月份全国商品房销售面积为7048万m2，显著低于去年同期的9254.93万m2。百城新建住宅平均价格为16177元/m2，环比下跌0.01%，跌幅与上月持平；同比跌幅扩大至0.17个百分点。 新开工面积：7月全国房屋新开工面积为7089万m2，同比下降26.49%，降幅较2022年全年36.57%的跌幅收窄。与历史数据相比，新开工面积处于近10年最低位。 政策：1年期LPR为3.55%，与上月持平；5年期以上LPR为4.20%，与上月持平；中共中央政治局会议重磅定调，为后续房地产政策的继续优化提供了风向标；在地方政策方面，宽松态势得以延续，如发放购房补贴、加强住房公积金政策、简化交易环节、帮助房企纾困等。 重点房企：7月份TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，环比降低33.5%，同比降低33.1%；龙湖地产发布以股代息计划，融创中国收购肇庆兴融45%权益，多家房企发行中票。 债券发行与到期：7月份房地产行业共发行债券665.55亿元，偿还债券892.15亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-226.61亿元。 信用事件与级别调整：7月份新增4只债券违约，26只债券展期。无房地产企业信用级别被下调。 总结与展望：7月楼市延续降温，商品房需求乏力，房地产投资持续走低。债券市场方面，净融资继续为负，境外偿债压力仍较大，近期行业利差总体延续上行态势。中共中央政治局会议重磅定调我国房地产市场新形势，这为后续房地产政策的继续优化提供风向标。同时，防范化解风险仍然是房地产行业的重要任务。 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）新开工面积6 （三）房地产贷款6 二、行业政策动态7 （一）中央政策动态7 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态10 四、房地产行业债券市场运行动态11 （一）债券发行与到期11 （二）违约/展期债券12 （三）信用级别调整16 （四）行业信用利差16 五、总结与展望17 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交面积持续回落 根据Wind数据，7月份国内30大中城市1商品房成交面积为950.05万m2（见图1），环比下降23.37%，同比下降27.37%，与过去10年均值水平相比下降47.31%。由于7月为传统的房地产销售淡季，市场已有季节性回落预期，但7月环比降幅仅较去年同期收窄5.94个百分点，仍远大于2021年之前的环比水平。 今年一季度在积压需求释放及前期政策效果等综合因素影响下，房地产市场活跃度明显提升。二季度商品房成交情况在3月冲高后出现回落。近期7月份受回落趋势和季节性因素双重影响，国内30大中城市商品房成交面 积环比、同比均持续下跌，且远低于近10年均值水平，需继续观察未来成交情况与市场恢复程度。 近10年均值20222023 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（单位：万m2） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，今年7月份全国商品房销售面积为7048万m2，远低于去年同期水平，其中住宅物业销售面积为6031万m2，商办等非住宅物业销售面积为1017万m2，商办等非住宅物业销售环比表现好于住宅物业销售。今年1-7月份商品房销售面积为66563万m2，同比下降6.5%，表现出需求支撑乏力趋势。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南 昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 20000 15000 近十年均值20222023 4000 3000 近十年均值20222023 10000 2000 5000 1000 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图2：全国商品房销售面积：住宅（单位：万m2）图3：全国商品房销售面积：非住宅物业（单位：万m2）资料来源：Wind资讯，远东资信整理资料来源：Wind资讯，远东资信整理 注：1月和2月合并为一个月份计算。 2.TOP100房企7月销售额环同比双降 根据克而瑞统计，7月份TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，环比降低33.5%，同比降低33.1%（见图4）；从累计业绩来看，1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%，累计业绩增速由正转负。 7月，近7成百强房企单月业绩同比降低。其中有逾5成百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，36家企业业绩降幅大于50%。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如越秀地产、保利置业、华侨城、联发集团、大华集团等房企7月单月业绩仍实现同比增长。 整体来看，2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复，但市场整体购买力和行业信心仍处在历史低位，7月楼市延续降温，仍未能获得实质性提振，静待政策优化调整以加快楼市复苏节奏。 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2022年TOP100房企销售操盘金额2023年TOP100房企销售操盘金额 2022年同比2023年同比 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图4：TOP100房企销售操盘金额及同比（单位：亿元）资料来源：克而瑞研究中心，远东资信整理 3.全国商品房库存去化周期延长 根据统计局数据，截至7月末，全国商品房待售面积合计64564万m2，同比增加18.13%（见图5）。7月底去化周期2为6.24个月，环比增加0.15个月，同比增加2.03个月。7月份全国商品房库存同比继续上升，去化周期继续延长。 商品房待售面积去化周期（右） 800008 700007 600006 500005 400004 300003 200002 100001 2012-12 2013-06 2013-12 2014-06 2014-12 2015-06 2015-12 2016-06 2016-12 2017-06 2017-12 2018-06 2018-12 2019-06 2019-12 2020-06 2020-12 2021-06 2021-12 2022-06 2022-12 2023-06 00 图5：全国商品房库存及去化情况（单位：万m2，月） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 2去化周期=商品房待售面积÷(最近12个月商品房累计销售面积÷12)。 4.百城新建住宅平均价格环比下跌0.01% 根据中国房地产指数系统调查数据，7月份百城新建住宅平均价格为16177元/m2，环比下跌0.01%，跌幅与上月持平；同比跌幅扩大至0.17个百分点（见图6）。 近期房地产市销售继续探底，多城楼市交易持续乏力，房企推盘积极性降低，新房供需两侧均表现低迷。 25 20 15 10 5 0 -5 -10 百城住宅价格指数:同比 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 图6：百城新建住宅平均价格同比涨幅（单位：%） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 分城市类型来看，7月份一线、二线、三线城市住宅价格指数分别环比变动0.02%、-0.02%和-0.04%，分别同比变动-0.36%、-0.15%和-0.64%（见图7）。一线城市略有涨幅主要是由于北京、上海和广州均有高于城市均价项目入市带动；二线城市住宅价格环比保持小幅下跌，同比跌幅扩大0.13个百分点；三线城市住宅价格环比、同比跌幅均扩大，需要未来相关政策继续发力。 百城住宅价格指数:一线城市:同比百城住宅价格指数:二线城市:同比百城住宅价格指数:三线城市:同比 30 25 20 15 10 5 0 -5 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 -10 图7：各类型城市住宅价格指数同比涨幅（单位：%） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 （二）新开工面积 2023年7月全国房屋新开工面积为7089万m2，同比下降26.49%（见图8），较2022年全年36.57%的跌幅有 所收窄。与历史数据相比，新开工面积处于近10年最低位。长期来看，房地产行业新项目的投资步伐谨慎，未来一段时间新增入市的商品房预计仍将较少。 房屋新开工面积:当月值 房屋新开工面积：TTM：同比（右） 30,00030 20 25,000 10 20,000 0 15,000 10,000 5,000 -10 -20 -30 -40 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02 2021-08 2022-02 2022-08 2023-02 0-50 图8：全国房屋新开工面积（单位：万m2，%） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理注：1月和2月合并为一个月份计算。 （三）房地产贷款 1.LPR报价维持不变 7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.55%，与上月持平；5年期以上LPR为4.20%，与上月持平。央行延续宽松的货币政策。 2.首套、二套主流房贷利率均下降10BP 贝壳研究院统计数据显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。其中，7月份首套、二套主流房贷利率分别较去年同期回落45BP、25BP。 7月贝壳百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度进一步加快。 首套房贷利率二套房贷利率平均放款周期（右） 780 670 560 50 4 40 3 30 220 110 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-0