2023年4月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售复苏放缓，各线城市分化加剧

作者：梅芷菁申学峰 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房销售复苏放缓，各线城市分化加剧 ——2023年4月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《商品房销售明显复苏，境内债发行持续回温——2023年3月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.4.23 2.《商品房销售有所复苏，债券发行继续回温——2023年2月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.3.20 3.《2023年1月房地产行业观察与债市运行动态：行业支持政策持续推出，债券发行量开始回温》，2023.2.20 商品房量价：4月份30大中城市商品房成交面积环比下降 24.84%，同比上涨28.37%，与过去10年均值水平相比下降 25.60%。十大城市商品房库存去化周期继续缩短。百城新建住宅平均价格环比上涨0.02%，同比下跌0.07%，主要受到三线城市住宅价格下跌影响。 新开工面积：4月全国房屋新开工面积为7099万m2，同比下降28.30%，降幅较2022年全年39.40%的跌幅收窄。长期来看，新开工面积仍处低位。 政策：国税总局表示要延续实施首套及第二套改善性住房契税减免政策；银保监会鼓励金融机构为进城农民及农村居民住房消费提供金融支持；最高法做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。地方层面，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9个城市下调首套房贷利率，各地继续积极出台购房支持政策，包括放松限购、放宽公积金提取及贷款条件、提高公积金提取及贷款额度、降低房贷首付比例、提供购房补贴、推行房票安置等。 重点房企：4月份TOP100房企销售总额同比增长29.9%；迪马股份、金地集团、中南建设、滨江集团为子公司提供担保；中南建设公布A股定增申报稿。 债券发行与到期：4月份房地产行业共发行债券624.68亿元，偿还债券1099.33亿元，通过债市净融资-474.66亿元。 信用事件与利差：4月份有1只债券违约，6只债券展期。无主体和债券的信用级别被下调。 总结与展望：需求方面，房地产市场需求复苏放缓，各地继续积极出台购房支持政策。供给方面，新开工面积处于低位或将影响未来一到两年的市场供给量。未来房地产市场供需两端政策有望持续优化，一二线城市房地产市场回暖态势有望保持，不同能级城市分化将继续加剧。预期未来优质房企信用将较为稳定，同时仍需关注尾部房企的违约风险。 Author:MeiZhijing,ShenXuefengE-mail：research@fecr.com.cn Therecoveryofcommercializedbuildingsalesslowsdown,asthedifferentiationamongcitiesintensifies ——April2023realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildings,thefloorspaceofcommercializedbuildingssoldin30largeandmedium-sizedcitieshasdecreasedby24.84%month-on-month,increasedby28.37%year-on-yearinApril,decreasedby25.60%comparedtotheaveragelevelofthepast10years.Thedestockingcycleofcommercialhousinginthetenmajorcitiescontinuedtoshorten.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasdecreasedby0.07%year-on-year,mainlyduetothedeclineofpricesinthird-tiercities. Intermsofnewconstructionarea,thenationalnewhousingconstructionareainAprilwas70.99millionm²,anddeclinedby28.30%year-on-year,remainingatalowlevel. Intermsofpolicies,theStateTaxationAdministrationsaiditwouldcontinuetoimplementthefirstandsecondhomeimprovementdeedtaxdeductionpolicy.TheChinaBankingandInsuranceRegulatoryCommissionencouragedfinancialinstitutionstoprovidefinancialsupportforhousingconsumptionofruralresidentsandfarmersincities.TheSupremeCourtissuedtheReplyontheProtectionofConsumerRightsofCommercialHousing.Atthelocallevel,ninecitiesloweredinterestratesonfirst-homemortgages.Thesupportpoliciesforhousingpurchaseshavebeenconstantlyintroducedinvariousregions,includingprovidingsubsidiesforhousingpurchases,relaxingpurchaserestrictions,reducingthedownpaymentratioofhousingloans,increasingtheamountofhousingloans,relaxingtherestrictionsonthequalificationofhousingloans,adjusthousingprovidentfundpolicies,etc. Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinAprilhasincreasedby29.9%year-on-year.DimaHoldings,GemdaleGroup,ZhongnanConstructionandBinjiangRealEstateprovidedguaranteesfortheirsubsidiaries;ZhongnanConstructionannouncedA-shareplacementapplicationdraft. Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryhasissued62.468billionyuanbonds,repaid109.933billionyuanbondsinAprilandhasreceived-47.466billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket. Intermsofcrediteventsandspreads,1bondhasdefaultedand6bondshavebeenextendedinApril.Nocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded. Lookingahead,onthedemandside,therecoveryofrealestatemarketdemandsloweddown,andlocalgovernmentscontinuetoactivelyintroducehousingsupportpolicies.Onthesupplyside,thelowlevelofnewconstructionareamayaffectthemarketsupplyinthenextonetotwoyears.Preventinganddefusingriskswillremainanimportanttaskfortherealestate industry.Inthefuture,thepoliciesonbothendsofsupplyanddemandoftherealestatemarketwillcontinuetobeoptimized,therecoveryoftherealestatemarketinthefirstandsecondtiercitieswillmaintain,andthedifferentiationofcitiesofdifferentlevelswillcontinuetointensify.Itcanbeexpectedthatthecreditofthosehigh-qualitydeveloperswillberelativelystableinthefuture.However,itisstillnecessarytopayattentiontothedefaultriskoftail-endrealestateenterprises. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）新开工面积5 （三）房地产贷款5 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态6 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态12 四、房地产行业债券市场运行动态14 （一）债券发行与到期14 （二）违约/展期债券15 （三）信用级别调整16 五、总结与展望17 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交面积复苏放缓 根据Wind数据，4月份国内30大中城市1商品房成交面积为1249.04万m2（见图1），环比下降24.84%，同比上涨28.37%，与过去10年均值水平相比下降25.60%。 2022年以来，面对房地产市场持续低迷，各地陆续放松或取消限购，银行加快个人住房贷款发放，下调房贷首付比例、贷款利率，今年2、3月，商品房成交情况明显好转，呈现出房地产相关支持政策效果。然而，4月商品房成交情况在3月冲高后出现回落，需继续观察未来成交情况与市场恢复程度。 近10年均值20222023 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（单位：万m2） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，今年4月份全国商品房销售面积同比下降11.83%，其中住宅物业销售面积同比下降9.47%，商办等非住宅物业销售面积同比下降25.29%，住宅物业销售表现依旧好于商办等非住宅物业，整体销售面积下降主要是由于城市间分化行情延续。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南 昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 近十年均值20222023近十年均值20222023 20000 15000 10000 5000 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图2：全国商品房销售面积：住宅（单位：万m2）图3：全国商品房销售面积：非住宅物业（单位：万m2）资料来源：Wind资讯，远东资信整理资料来源：Wind资讯，远东资信整