2023年3月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售明显复苏，境内债发行持续回温

作者：梅芷菁 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房销售明显复苏，境内债发行持续回温 ——2023年3月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《商品房销售有所复苏，债券发行继续回温——2023年2月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.3.20 2.《2023年1月房地产行业观察与债市运行动态：行业支持政策持续推出，债券发行量开始回温》，2023.2.20 3.《多家房企实施股权增资，行业资产负债状况将改善——2022年12月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.1.11 商品房量价：3月份30大中城市商品房成交面积同比上涨43.59%，接近过去10年均值水平。十大城市商品房库存去化周期继续缩短。百城新建住宅平均价格同比下跌0.07%，主要受到三线城市住宅价格下跌影响。 新开工面积：3月全国房屋新开工面积为10554万m2，同比下降29.03%，降幅较2022年全年39.40%的跌幅收窄。长期来看，新开工面积仍处低位。 政策：2023年政府工作报告中指出，未来要继续防范房地产业引发系统性风险；自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。地方层面，衡水、沈阳下调首套房贷利率，各地继续积极出台购房支持政策，包括提供购房补贴、放松限购、降低房贷首付比例、提高房贷额度、放宽房贷资格限制、调整公积金政策等。 重点房企：3月份TOP100房企销售总额同比增长24.6%；荣盛发展、美好置业、广宇集团为子公司提供担保；卓越集团、星河控股、京基集团等6家民企与工行建立战略合作关系；中交地产与中信银行北京分行签署战略合作协议。 债券发行与到期：3月份房地产行业共发行债券775.22亿元，偿还债券987.04亿元，通过债市净融资-211.82亿元。 信用事件与利差：3月份有3只债券违约，13只债券展期。无主体和债券的信用级别被下调。3月27日兴业研究提供的房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末下降11.59BP。 总结与展望：需求方面，社会经济活动与房地产市场需求复苏，各地继续积极出台购房支持政策，未来新建商品房需求有望继续改善。供给方面，新开工面积处于低位或将影响未来一到两年的市场供给量。防范化解风险仍将作为房地产行业的重要任务，预期未来优质房企信用将较为稳定，同时仍需关注房地产行业的持续分化与尾部房企的违约风险。 Author:MeiZhijing E-mail：research@fecr.com.cn Commercializedbuildingsalesrecoversignificantly,asdomesticbondissuancecontinuestoincrease ——March2023realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildings,thefloorspaceofcommercializedbuildingssoldin30largeandmedium-sizedcitieshasincreasedby43.59%year-on-yearinMarch,closetotheaveragelevelofthepast10years.Thedestockingcycleofcommercialhousinginthetenmajorcitiescontinuedtoshorten.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasdecreasedby0.07%year-on-year,mainlyduetothedeclineofpricesinthird-tiercities. Intermsofnewconstructionarea,thenationalnewhousingconstructionareainMarchwas105.54millionm²,anddeclinedby29.03%year-on-year,remainingatalowlevel. Intermsofpolicies,accordingtothe2023governmentworkreport,wewillcontinuetopreventsystemicriskscausedbytherealestatesector.TheMinistryofNaturalResourcesandtheChinaBankingandInsuranceRegulatoryCommissionjointlyissued“theNoticeonCoordinationofRealEstateTransferwithMortgagefortheConvenienceofPeopleandEnterprise”.Atthelocallevel,HengshuiandShenyangloweredinterestratesonfirst-homemortgages.Thesupportpoliciesforhousingpurchaseshavebeenconstantlyintroducedinvariousregions,includingprovidingsubsidiesforhousingpurchases,relaxingpurchaserestrictions,reducingthedownpaymentratioofhousingloans,increasingtheamountofhousingloans,relaxingtherestrictionsonthequalificationofhousingloans,adjusthousingprovidentfundpolicies,etc. Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinMarchhasincreasedby24.6%year-on-year.RisesunDevelopment,MyhomeGroupandCosmosGroupprovidedguaranteesfortheirsubsidiaries;Sixprivateenterprises,includingExcellenceGroup,GalaxyHoldingsandKingkeyGroup,haveestablishedstrategiccooperativerelationswithICBC;CCCGRealEstatesignedastrategiccooperationagreementwithChinaCITICBankBeijingBranch. Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryhasissued77.522billionyuanbonds,repaid98.704billionyuanbondsinMarchandhasreceived-21.182billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket. Intermsofcrediteventsandspreads,3bondshasdefaultedand13bondshavebeenextendedinMarch.Nocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded.OnMarch27th,thebondcreditspread(median)oftherealestateindustrydecreasedby11.59BPfromtheendofthepreviousmonth. Lookingahead,onthedemandside,sinceeconomicactivitiesandrealestatemarketdemandarerecovering,andlocalgovernmentscontinuetoactivelyintroducehousingsupportpolicies,thedemandfornewcommercialhousingwillcontinue toimproveinthefuture.Onthesupplyside,thelowlevelofnewconstructionareamayaffectthemarketsupplyinthenextonetotwoyears.Preventinganddefusingriskswillremainanimportanttaskfortherealestateindustry.Itcanbeexpectedthatthecreditofthosehigh-qualitydeveloperswillberelativelystableinthefuture.However,itisstillnecessarytopayattentiontothecontinuedcreditdifferentiationoftherealestateindustryandthedefaultriskoftail-endrealestateenterprises. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）新开工面积5 （三）房地产贷款5 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态6 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态13 四、房地产行业债券市场运行动态16 （一）债券发行与到期16 （二）违约/展期债券17 （三）信用级别调整19 （四）行业信用利差19 五、总结与展望20 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交面积明显复苏 根据Wind数据，3月份国内30大中城市1商品房成交面积为1645.46万m2（见图1），同比上涨43.59%，接近过去10年均值水平。 2022年以来，面对房地产市场持续低迷，各地陆续放松或取消限购，银行加快个人住房贷款发放，下调房贷首付比例、贷款利率。3月商品房成交情况一定程度体现出房地产相关支持政策效果，需继续观察未来成交情况与市场恢复程度。 近10年均值20222023 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（单位：万m2） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，今年3月份全国商品房销售面积同比下降3.46%，其中住宅物业销售面积同比上涨0.17%，商办等非住宅物业销售面积同比下降22.06%，住宅物业销售表现好于商办等非住宅物业，止跌回升。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南 昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 近十年均值20222023 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 近十年均值20222023 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图2：全国商品房销售面积：住宅（单位：万m2）图3：全国商品房销售面积：非住宅物业（单位：万m2）资料来源：Wind资讯，远东资信整理资料来源：Wind资讯，远东资信整理 2.十大城