2022年8月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售依旧疲软，地产债信用利差走阔

作者：曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房销售依旧疲软，地产债信用利差走阔 ——2022年8月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《2022年7月房地产行业观察与债市运行动态：土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄》，2022.08.11 2.《2022年6月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售市场回暖，房企债券融资继续净流出》，2022.07.14 3.《2022年5月房地产行业观察与债市运行动态：房地产调控政策不断放松，行业信用暂时稳定》，2022.06.08 商品房量价：8月份30大中城市商品房成交面积环比减少 6.54%，同比减少19.10%。百城新建住宅平均价格同比上涨 0.32%，涨幅较上月回落0.21个百分点。 房企土地购置：7月份房企土地成交价款及土地购置面积同比分别减少33.40%、47.33%，土地平均购置价格环比上涨80.37%。房企新土地项目投资明显放缓。 政策：8月份“稳地产”政策持续出台。央行引导住房贷款利率下行，国务院提出“一城一策”制定地方信贷政策，多部门出台措施助力“保交楼”、鼓励住房政策向多孩家庭倾斜。全国各地出台房地产放松政策，包括放宽公积金贷款、放宽购房条件、提供购房补贴、缓解房企压力等。 重点房企：8月份百强房企销售操盘金额环比基本持平，同比降低32.9%；中债信增全额担保龙湖中票发行；正荣地产2笔美元债实质性违约；泛海控股80亿财务资助授权额度展期 1年；蓝光发展、宋都股份对外提供担保，担保余额占净资产比例较高；世茂集团出售2宗北京土地，涉及金额33.17亿元。 债券发行与到期：8月份房地产行业共发行债券360.54亿元，通过债市净融资-613.00亿元。2020年9月至2022年8月 国内房地产行业债券存量规模压降了4475.54亿元。 信用事件与利差：8月份有1只债券违约、14只债券展期，无主体和债券的信用级别调整情况。8月末兴业房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末走阔10.61BP。 总结与展望：8月份商品房销售市场未有明显回暖迹象，仍在筑底过程中。供需两侧政策持续出台一定程度提振了市场信心，缓解了困难房企流动性压力。未来“保交楼”工作进展以及各地疫情防控态势是市场信心能否修复企稳的关注点。 Author:CaoXiaojing E-mail：research@fecr.com.cn Commercialhousingsalesremainweak,andpropertybondcreditspreadswiden ——August2022realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumeandpricesofcommercialhousing,thefloorspaceofcommercialhousingsoldin30largeandmedium-sizedcitiesdeclinedby6.54%month-on-monthanddeclinedby19.10%year-on-yearinAugust.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”increasedby0.32%year-on-year,andtheincreasewas0.21percentagepointslowerthanthatofthepreviousmonth. Intermsofrealestatelandpurchase,thelandtransactionpriceandlandpurchaseareaofrealestateenterprisesdecreasedby33.40%and47.33%year-on-yearrespectively,andtheaveragelandpurchasepriceincreasedby80.37%year-on-yearinJuly.Investmentinnewlandprojectsbyrealestatecompaniesslowedmarkedly. Intermsofpolicies,realestatestabilizationpoliciescontinuedtobeintroducedinAugust.Thecentralbankguidedthehousingloanratesdownward,theStateCouncilputforwardthe"onecity,onepolicy"toformulatelocalcreditpolicies,andvariousdepartmentsintroducedmeasurestoensuretimelydeliveriesofpresoldhomesandencouragethehousingpolicytofavorfamilieswithmorethanonechild.Manycitieshavemoderatelyrelaxedrealestatecontrolpolicies,includingeasingloansfromtheprovidentfund,relaxingpurchaserestrictions,providinghousingsubsidies,andeasingpressureonhousingenterprises. Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinAugustwasbasicallyflatmonth-on-monthanddown32.9%year-on-year.ChinaBondInsuranceCorporationguaranteedthefullamountof22LongforDevelopmentMTN001;ZhenrongRealEstatehasmateriallydefaultedon2USdollarbonds;Theauthorizedamountof8billionfinancialassistanceofOceanwideHoldingswasextendedforoneyear;LanguangDevelopmentandSandyLandInvestmentprovidedexternalguarantee,andtheyallhavehighguaranteedbalancesrelativetotheirnetassets;ShimaoGrouphassoldtwoparcelsoflandinBeijingfor3.317billionyuan. Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryissued36.054billionyuanbondsinAugust,andreceived- 61.300billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket.FromSeptember2020toAugust2022,thebondbalanceofthedomesticrealestateindustrydroppedby447.554billionyuan. Intermsofcrediteventsandspreads,1bonddefaultedand14bondswereextendedinAugustandtherewasnoentityandbondcreditratingadjustment.AttheendofAugust,thebondcreditspread(median)ofrealestateindustryincreasedby10.61BPfromtheendofthepreviousmonth. Intermsofsummaryandprospect,thecommercialhousingsalesmarketshowednoobvioussignsofrecovery,isstillintheprocessofbuildingabottom.Thecontinuousintroductionofsupply-demandpoliciestoacertainextentboostedmarketconfidenceandeasedliquiditypressureondistressedhousingenterprises.Thefutureprogressof"timelydeliveriesofpresoldhomes"andthesituationofCovid-19preventionandcontrolinvariousregionsarethefocusofwhethermarketconfidencecanberestoredandstabilized. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）房企土地购置4 （三）房地产贷款6 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态6 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态11 四、房地产行业债券市场运行动态12 （一）债券发行与到期12 （二）违约/展期债券14 （三）信用级别调整15 （四）行业信用利差15 五、总结与展望16 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交量低于往年同期 根据Wind数据，8月份国内30大中城市1商品房成交面积为1222.59万平方米，环比减少6.54%，同比减少19.10%（见图1）。单月销售面积同环比降幅同步收窄，主要是受去年基数较低叠加需求侧政策持续宽松的影响。从累计数据来看，今年1-8月份国内30大中城市商品房累计成交面积为9871.63万平方米，同比减少32.26%，降幅依然保持在较高水平。 8月份为淡季，房企推盘节奏相对较慢，购房者看盘受到多地疫情零星散发及高温天气等因素影响，销售市场整体表现仍旧疲软。尽管多地需求侧宽松政策持续出台，银行个人住房贷款发放加快，但房企项目供给资金缺乏、市场信心不足的现状还未得到根本性改善。 2022近10年均值 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（2012-2022，单位：万平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南 昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 2.十大城市商品房库存去化周期延长 根据Wind数据，截至8月末，十大城市2商品房可售面积合计8659.72万平方米，环比增加0.30%（见图2），成交面积为635.58万平方米，同比减少18.35%。8月底去化周期3为12.63个月，环比增加0.25个月。自去年下半年国内商品房成交量出现下滑以来，十大城市的商品房库存去化周期明显延长，存量项目积压严重的房企资金周转可能受到拖累，增加债务违约风险。 十大城市:商品房可售面积:当月值去化周期(右) 1200016 1000014 12 800010 60008 40006 4 20002 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 201