2022年9月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售弱势回暖，房企债券融资继续净流出

作者：宗蔚曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房销售弱势回暖，房企债券融资继续净流出 ——2022年9月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《2022年8月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售依旧疲软，地产债信用利差走阔》，2022.09.15 2.《2022年7月房地产行业观察与债市运行动态：土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄》，2022.08.11 3.《2022年6月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售市场回暖，房企债券融资继续净流出》，2022.07.14 4.《2022年5月房地产行业观 商品房量价：9月份30大中城市商品房成交面积环比增加 6.58%，同比减少13.91%。百城新建住宅平均价格同比上涨 0.15%，涨幅较上月回落0.16个百分点。 房企土地购置：8月份房企土地成交价款及土地购置面积同比分别减少40.96%、56.60%，土地平均购置价格环比上涨10.61%。房企新土地项目投资明显放缓。 政策：9月份，中央在房住不炒的基础上强调支持居民刚性和改善性住房需求，全面落实“保交楼”工作并提出保障房企合理融资需求，央行接连放出利好政策降低居民首套房购买成本，结合地方继续贯彻“因城施策”，共促市场回暖。全国各城市房地产放松政策主要包括降低首付比例、放宽公积金贷款、放宽购房条件、提供购房补贴、落实“保交楼”工作等。 重点房企：9月份百强房企销售操盘金额环比增长10%，同比降幅收窄；中债信增全额担保新城控股、碧桂园、旭辉控股中票发行；阳光城为子公司担保，总担保余额超过净资产；上置集团子公司为长沙鸿荣源担保；富力地产出售一酒店股权。 察与债市运行动态：房地产调控政策不断放松，行业信用暂时稳定》，2022.06.08 债券发行与到期：9月份房地产行业共发行债券559.59亿 元，通过债市净融资-282.38亿元。2020年9月至2022年9月 国内房地产行业债券存量规模压降了4986.02亿元。 信用事件与利差：9月份有2只债券违约、12只债券展期，无主体和债券的信用级别调整情况。9月末兴业房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末上升1.06BP。 总结与展望：9月份商品房销售市场有所回暖，但“金九”成色仍显暗淡。为推动房地产市场健康发展，支持政策持续加码，“保交楼”工作加速落地，市场情绪若能在疫情散发的背景下有所恢复，销售或将维持稳定。 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）房企土地购置4 （三）房地产贷款6 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态7 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态9 四、房地产行业债券市场运行动态10 （一）债券发行与到期10 （二）违约/展期债券12 （三）信用级别调整13 （四）行业信用利差14 五、总结与展望14 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交量环比回暖 根据Wind数据，9月份国内30大中城市1商品房成交面积为1310.17万平方米，环比增加6.58%，同比减少13.91%（见图1）。单月销售面积环比由负转正，同比降幅缩减，销售端弱势回暖。从累计数据来看，今年1-9月份国内30大中城市商品房累计成交面积为11188.44万平方米，同比减少30.48%，降幅依然保持在较高水平。 9月份房地产行业进入传统旺季，房企推盘力度加大，同时本月政策力度强劲且持续加码，“保交楼”工作继续推进，专项借款进入落实阶段，叠加多地需求侧宽松政策持续出台，销售市场整体有所回暖。虽然“金九”成色不及预期，市场信心修复尚需时间，随着月末中央三大重磅利好政策效果显现，预计十月份销售维持稳定。 图1：30大中城市商品房成交面积（2012-2022，单位：万平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 2.十大城市商品房库存去化周期延长 根据Wind数据，截至9月末，十大城市2商品房可售面积合计8764.71万平方米，环比增加1.21%（见图2），成交面积为790.13万平方米，同比增加5.89%。9月底去化周期3为12.72个月，环比增加0.09个月。自去年下半年国内商品房成交量出现下滑以来，十大城市的商品房库存去化周期延长，存量项目积压严重的房企资金周转可能受到拖累，增加债务违约风险。 图2：十大城市商品房库存情况（2014.01-2022.09，单位：万平方米，月）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 3.百城住宅平均价格同比涨幅继续回落 根据中国房地产指数系统调查数据，9月份百城新建住宅平均价格为16200元/平方米，环比下跌0.02%，同比上涨0.15%，同比涨幅较上月回落0.16个百分点（见图3）。 百城新建住宅价格同比涨幅从去年7月份以来持续回落，环比连续三个月下跌，房价回落会导致房地产开发项目的收益下降，综合考虑融资成本后甚至会出现亏损，因此一些存量项目积压的房企的盈利及现金流或将承压。在“保交楼”的背景下，以“930”地产新政为代表的一系列宽松政策效果显现，未来市场信心有望修复，商品房价格或将企稳。 分城市能级来看，9月份一线、二线、三线城市住宅价格分别环比变动-0.04%、0.002%和-0.04%，分别同比变动0.19%、0.51%和-0.40%（见图4）。今年以来，各能级城市住宅价格同比涨幅均下行，当前态势的改善依赖于政策支撑下的需求侧发力。 2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。 3去化周期=商品房可售面积÷(最近12个月商品房累计销售面积÷12)。 图3：百城新建住宅平均价格同比涨幅（2014.01-2022.09，单位：%）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 图4：各类型城市住宅价格指数环比涨幅（2014.01-2022.09，单位：%）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 （二）房企土地购置 根据国家统计局数据，8月份全国房地产开发企业土地成交价款为901.17亿元、土地购置面积为854.40万平方米，同比分别减少40.96%、56.60%（见图5）。从累计数据来看，今年1-8月份全国房地产开发企业累计土地成交价款为3819.43亿元、土地购置面积为5400.05万平方米，同比分别减少42.54%、49.69%。一级土地市场量价同比降幅均进一步扩大，市场热度持续低迷。受之前“停贷”和烂尾事件余波冲击，叠加“保交房”政策修复 预期存在时滞等因素影响，房企销售端表现不及预期且自身偿债压力较大，现金流紧张以致于投资意愿不足，未来土地市场能否改善依赖于利好政策下销售端能否恢复。 图5：房地产开发企业土地成交价款及购置面积同比涨幅（2014-2022，单位：%）注：1月和2月合并为一个月份计算。 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算出土地平均购置价格（见图6）。8月份房地产开发企业土地平均购置价格为10547.40元/平方米，环比上涨10.61%，同比上涨36.04%。虽八月份整体处于第二轮土拍末尾阶段，仅有少数重要城市集中供地，但部分城市土拍溢价较高，其中深圳市以357亿土地出让金领跑，平均溢价高达9.33%；与此同时，民企投资意愿不足，主力军一般国企、城投公司高价拿地，综合推动8月份土地平均购置价格的上升。但是在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调不变且一般国企、城投公司拿地量有限的情况下，未来土地平均购置价格持续上行无法长期延续。 图6：房地产开发企业土地平均购置价格（2014-2022，单位：元/平方米，%）注：1月和2月合并为一个月份计算。 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 （三）房地产贷款 1.LPR报价均保持不变 9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为 4.30%，均维持不变。 2.首套、二套平均房贷利率继续下降 根据贝壳研究院监测数据，9月103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点；本月平均放款周期为25天，与上月基本持平。受8月份5年期LPR下调的影响，加上本月央行多轮政策出台，房贷利率进一步回落，可以看出政策端支持“三稳”的决心。 二、行业政策动态 9月份，中央再次强调支持居民刚性和改善性住房需求，接连两日放出三大利好政策降低居民首套房购买成本，全面落实“保交楼”工作并提出保障房企合理融资需求，结合地方继续贯彻“因城施策”解难纾困，共促房地产市场回暖。全国各城市房地产放松政策主要包括降低首付比例、放宽公积金贷款、放宽购房条件、提供购房补贴、落实“保交楼”工作等。 （一）中央政策动态 1.央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限 9月29日，央行、银保监会印发《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。通知指出在房住不炒和因城施策的基础上，符合条件的城市政府可自行决定个人住房贷款利率下限，此举意在降低购房成本，更好地支持刚性和改善性住房需求。 2.财政部、税务总局支持居民换购住房 9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，该公告提出在一定时限内对出售自有住房并在一年内再次购买住房者予以退税优惠，并按照新购住房金额和售出原有住房的金额大小，以不同比例退还的个人所得税，促消费稳预期促房地产行业恢复。 3.央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率 9月30日，央行发布公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，第 二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。此次为2015年8月调整公积金贷款利率以来首次下调首套房公积金贷款利率，接连两天三项重大利好政策出台将有效降低购房成本，兼顾房住不炒的同时，助房地产市场回暖。 4.住建部强调“房住不炒”，紧张有序进行保交楼工作 9月14日，住建部在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，将继续做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。坚持“房住不炒”，健全住房市场体系和住房保障体系，完善人房地钱四者之间的联动机制，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，落实保交楼的工作。 5.国新办会议提出需引导存款利率下降效果传导到贷款端，保障房企合理融资需求 9月5日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会。会议强调发挥报价利率的指导作用和市场化机制，通过对金融机构的引导，将存款利率下降效果传导至资金需求方，增强信贷总量增长的稳定性，降低企业和个人的融资成本，突出对重点领域、薄弱环节和受大环境影响的企业支撑，保障房地产合理融资需求，支持刚性和改善性住房需求。 6.央行提出用足用好政策工具箱，促地产行业健康运行 9月23日，中国人民银行货币政策委员会2022年第三季度例会召开，会议指出宏观方面要加大稳健货币政策实施力度，稳住大盘，对于房地产行业要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，促“保交楼”专项借款加快投入使用，后续视需要增加力度，并优化融资环境，推动房地产市场健康发展。 （二）地方政策动态 1.降低首付比例、上调贷款额度等 9月2日重庆市：（1）购买二套房申请住房公积金贷款的最低首付款比例降至30%；（2）多子女家庭购买二套房申请公积金贷款最低首付款比例降低为25%；（3）住房公积金贷款额度提高到50万元；（4）对于夫妻参贷的，最高贷款额度提高到100万元；（5）多子女家庭申请住房公积金贷款的，个人、夫妻最高贷款额度分别提高到60万元、120万元。 9月6日石家庄市∶（1）缴存职工在桥西区、长安区、新华区、裕华区、高新区，公积金贷款购买首套或二