2023年6月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售疲弱，房企债券融资继续净流出

远东研究·行业研究 2023年7月19日 作者：张悦 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房销售疲弱，房企债券融资继续净流出 ——2023年6月房地产行业观察与债市运行动态 相关研究报告： 1.《商品房需求转弱，行业投资继续下降——2023年5月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.06.20 2.《商品房销售复苏放缓，各线城市分化加剧——2023年4月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.05.22 3.《商品房销售明显复苏，境内债发行持续回温——2023年3月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.04.23 4.《商品房销售有所复苏，债券发行继续回温——2023年2月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.03.20 摘要 商品房量价：6月份国内30大中城市商品房成交面积为1239.82万m2，环比下降6.4%，同比下降33.00%，与过去10年均值水平相比下降34.58%；6月份全国商品房销售面积为13075万m2，显著低于去年同期的18185万m2。百城新建住宅平均价格环比下跌0.01%，同比下跌扩大至0.16%，百城新建住宅价格趋于稳定。 新开工面积：6月全国房屋新开工面积为10157万m2，同比下降31.35%，降幅较2022年全年36.57%的跌幅收窄。与历史数据相比，新开工面积仍处低位，但较上月小幅回升。 政策：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.20%，均比上月下降10BP；央行货币政策委员会2023年第二季度例会，强调促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式；扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面，多个城市逐步放松限购，通过上调贷款额度、降低首付比例、放宽贷款和提取条件等措施促进住房公积金购房，通过发放购房补贴促进改善性需求。 重点房企：6月份TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增加8.5%，同比降低28.1%；近期数家A股上市房企为其各个子公司提供融资担保。 债券发行与到期：6月份房地产行业共发行债券419.36亿元，偿还债券805.04亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-385.69亿元。 信用事件与级别调整：6月份新增2只债券违约，5只债券展期。有1家房地产企业信用级别被下调。 总结与展望：6月楼市延续降温，商品房销售疲弱，房地产投资处于低位运行。债券市场方面，净融资继续为负，行业利差延续小幅上行。在当前房地产行业疲弱，总需求不足背景下，下半年房地产走势和市场各方信心提振如何，还需进一步观察地产政策实施的力度、节奏和居民收入预期好转情况。同时，防范化解风险仍然是房地产行业的重要任务。 Author:ZhangYue E-mail：research@fecr.com.cn Commercialhousingsalesareweak,housingenterprisesbondfinancingcontinuedtonetoutflow ——June2023realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildings,thetransactionareaofcommercialhousingin30largeandmedium-sizedcitiesinChinawas1239.82millionm2inJune,down6.4%monthonmonth,down33.00%yearonyear,down34.58%comparedwiththeaveragelevelofthepast10years;thesalesareaofcommercialhousinginJunewas13075millionm2,significantlylowerthanthe18185millionm2inthesameperiodlastyear.Theaveragepriceofnewhousingin100citiesfell0.01%month-on-month,andtheyear-on-yeardeclineexpandedto0.16%.Andthepriceofnewhousingin100citiesstabilized. Intermsofrealestatestarted,thenewhousingconstructionareawas10157millionm2,down31.35%yearonyear,narrowerthanthedeclineof36.57%forthewholeyearin2022.Comparedwithhistoricaldata,newconstructionareaisstilllow,butpickedupslightlyfromlastmonth. Intermsofpolicies,theone-yearLPRis3.55%,andtheLPRover5yearsis4.20%,both10BPlowerthanlastmonth;themonetaryPolicyCommitteeoftheCentralBankinthesecondquarterof2023willpromotethesteadyandhealthydevelopmentoftherealestatemarket,promotetheestablishmentofanewdevelopmentmodeloftherealestateindustry;ensurethebuilding,people'slivelihoodandstability,andpromotethestableandhealthydevelopmentoftherealestatemarket.Atthelocallevel,manycitieshavegraduallyrelaxedrestrictionsonpurchaserestrictions,promotinghousingprovidentfundpurchasesbyincreasingloanquotas,reducingthedownpaymentratio,relaxingloansandwithdrawalconditions,andpromotingimproveddemandthroughhousingsubsidies. Intermsofkeyrealestatecompanies,TOP100salesvolumereached5267.4billionyuaninJune,up8.5%fromthepreviousmonthanddown28.1%fromthepreviousyear;recently,severala-sharelistedrealestateenterprisesprovidedfinancingguaranteefortheirsubsidiaries. Intermsofbondissuanceandmaturity,,therealestateindustryissuedatotalof419.36billionyuanofbonds,repaying 805.04billionyuanofbondsinJune.Thenetfinancingamountoftherealestateindustrythroughthebondmarketwas-385.69billionyuan. Intermsofcrediteventsandcreditratingadjustment,2newbondsdefaultedinJune,and5bondswererolledover.Onerealestatecompanyhasbeendowngraded. Lookingahead,ThehousingmarketcontinuedtocoolinJune,commercialhousingsaleswereweakandrealestateinvestmentwaslow.Inthebondmarket,netfinancingcontinuedtobenegative,andindustryspreadscontinuedtoriseslightly.Inthecontextofthecurrentweakrealestateindustryandthelackofaggregatedemand,therealestatetrendinthesecondhalfoftheyear,weneedtofurtherobservetheintensityandrhythmoftheimplementationofrealestatepoliciesandtheimprovementofresidents'incomeexpectations.Atthesametime,preventinganddefusingrisksisstillanimportanttaskintherealestateindustry. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）新开工面积5 （三）房地产贷款6 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态7 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态9 四、房地产行业债券市场运行动态10 （一）债券发行与到期10 （二）违约/展期债券11 （三）信用级别调整12 （四）行业信用利差13 五、总结与展望14 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.商品房成交需求乏力 根据Wind数据，6月份国内30大中城市1商品房成交面积为1239.82万m2（见图1），环比下降6.4%，同比下降33.00%，与过去10年均值水平相比下降34.58%。 一季度在积压需求释放及前期政策效果等综合因素影响下，房地产市场活跃度明显提升。但二季度的4、5月商品房成交情况在3月冲高后出现回落，而近期6月份的成交面积延续小幅回落。结合去年6月高基数效应，总 的来看，今年6月国内30大中城市商品房成交面积环比同比均下跌，且远低于近10年均值水平。 近10年均值20222023 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（单位：万m2） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，今年6月份全国商品房销售面积为13075万m2，其中住宅物业销售面积为10929万m2，商办等非住宅物业销售面积为2146万m2，商办等非住宅物业销售环比表现好于住宅物业销售。总体来看，6月份，30大中城市商品房成交面积和全国商品房销售面积均低于去年同期。上半年商品房销售面积为59515万m2，同比下降5.3%，表现出需求支撑乏力趋势。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 20000 15000 10000 5000 0 近十年均值20222023 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 近十年均值20222023 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图2：全国商品房销售面积：住宅（单位：万m2）图3：全国商品房销售面积：非住宅物业（单位：万m2）资料来源：Wind资讯，远东资信整理资料来源：Wind资讯，远东资信整理 注：1月和2月合并为一