2021年5月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交有所降温，AAA级利差进一步下降

根据报告，2021年5月份中国房地产市场呈现出以下特点：

1. 商品房成交面积环比下降1.83%，市场需求有所降温。
2. 百城新建住宅平均价格同比上涨4.08%，延续平稳上涨趋势。
3. 300城市成交土地面积与往年基本持平，但成交土地楼面均价环比大幅上涨了51%。
4. 房贷利率继续上升，首套房和二套房贷款平均利率较4月份都上升了0.02个百分点。
5. 政策层面，政治局出台三孩生育政策，央行货币政策报告重申“房住不炒”，各地严厉打击违规发放贷款流入房地产市场。
6. 重点房企动态方面，阳光城、中南建设累计对外担保余额上升；广州合景控股拟发行不超过116亿元公司债；泰禾集团被深交所质询2020年年报。
7. 债券发行与到期方面，5月份房地产行业共发行债券345.76亿元，偿还债券571.98亿元。AAA级主体发行规模占比为74.92%，优质主体占比不断上升。
8. 信用事件与利差方面，5月份新增违约债券5只，合计逾期本息约66亿元。分别有1个主体和2只债券的信用级别被下调。房地产行业AAA级、AA+级信用利差（中位数）分别下降了5.63bp、9.76bp，而AA-级上升了3.78bp，高等级和低等级进一步分化。

未来，房地产行业整体的信用状况可能还会有所提高，但需关注部分尚未主动降负债、经营风格较激进的房企的风险。优质主体与高风险主体之间的债券信用利差可能还会扩大。房地产行业存量债券规模可能会企稳回升。