2023年2月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售有所复苏，债券发行继续回温

作者：梅芷菁 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房销售有所复苏，债券发行继续回温 ——2023年2月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《2023年1月房地产行业观察与债市运行动态：行业支持政策持续推出，债券发行量开始回温》，2023.2.20 2.《多家房企实施股权增资，行业资产负债状况将改善— —2022年12月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.1.11 3.《2022年11月房地产行业观察与债市运行动态：房地产企业股票融资放开，行业财务风险有望降低》，2022.12.20 商品房量价：1~2月份30大中城市商品房成交面积同比下降13.72%，降幅明显收窄。十大城市商品房库存去化周期缩短。百城新建住宅平均价格同比下跌0.06%，主要受到三线城市住宅价格下跌影响。 新开工面积：1~2月全国房屋新开工面积为13567万m2，同比下降9.40%，降幅收窄，但新开工面积仍处低位。 政策：2月份，《求是》杂志发表的习近平总书记文章中谈到，要防范房地产业引发系统性风险；证监会启动不动产私募投资基金试点；人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。地方层面，多地下调首套房贷利率，继续积极出台购房支持政策，包括提供购房补贴、放松限购、降低房贷首付比例、提高房贷额度、放宽房贷资格限制、调整公积金政策等。 重点房企：1~2月份TOP100房企销售总额同比下降4.8%；金地集团为旗下公司、卧龙地产为间接股东提供担保；中骏集团、远洋集团、恒基地产等房企获银行大额授信；旭辉集团与中国东方资产签署战略合作协议。 债券发行与到期：2月份房地产行业共发行债券433.48亿元，偿还债券882.54亿元，通过债市净融资-449.06亿元。 信用事件与利差：2月份有1只债券违约，2只债券展期。无主体和债券的信用级别被下调。2月末兴业研究提供的房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末下降30.17BP。 总结与展望：需求方面，社会经济活动与房地产市场需求复苏，各地继续积极出台购房支持政策，未来新建商品房需求有望边际改善。供给方面，土地市场持续低迷、新开工面积处于低位或将影响未来一到两年的市场供给量。防范化解风险仍将作为房地产行业的重要任务，预期未来优质房企信用将较为稳定，同时仍需关注房地产行业的持续分化与尾部房企的违约风险。 Author:MeiZhijing E-mail：research@fecr.com.cn Commercializedbuildingsalesrecoverasbondissuancecontinuestoincrease ——February2023realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildings,thefloorspaceofcommercializedbuildingssoldin30largeandmedium-sizedcitiesfromJanuarytoFebruaryhasdeclinedby13.72%year-on-year,andthedeclinenarrowedsignificantly.Thedestockingcycleofcommercialhousinginthetenmajorcitieswasshortened.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasdecreasedby0.06%year-on-year,mainlyduetothedeclineofpricesinthird-tiercities. Intermsofnewconstructionarea,thenationalnewhousingconstructionareafromJanuarytoFebruarywas135.67millionm²,anddeclinedby9.40%year-on-year.Thedegreeofdeclinenarrowed,butthenewhousingconstructionareaisstillatalowlevel. Intermsofpolicies,QiushiMagazinepublishedXi’sarticleandhestressedtheneedtopreventsystemicriskscausedbytherealestatesector.TheChinaSecuritiesRegulatoryCommissionannouncedapilotprogramtoallowPEfundstoinvestinresidentialhousing,includingprojectsunderconstruction,affordablehomesandrentalprojects.ThePeople'sBankofChinaandtheChinaBankingandInsuranceRegulatoryCommissionissuedtheDraftOpinionsonFinancialSupportfortheDevelopmentoftheHouseRentalMarket,solicitingpublicopinion.Atthelocallevel,manyplaceshaveloweredinterestratesonfirst-homemortgages.Thesupportpoliciesforhousingpurchaseshavebeenconstantlyintroducedinvariousregions,includingprovidingsubsidiesforhousingpurchases,relaxingpurchaserestrictions,reducingthedownpaymentratioofhousingloans,increasingtheamountofhousingloans,relaxingtherestrictionsonthequalificationofhousingloans,adjusthousingprovidentfundpolicies,etc. Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesfromJanuarytoFebruaryhasdecreasedby4.8%year-on-year.GemdaleGroupprovidedguaranteeforitssubsidiary,andWolongRealEstateGroupprovidedguaranteeforindirectshareholder.ChinaSCEGroup,Sino-OceanGroupandHendersonLandGroupobtainedlargeamountsofbankcredit.CIFIGroupsignedastrategiccooperationagreementwithChinaOrientAsset. Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryhasissued43.348billionyuanbonds,repaid88.254billionyuanbondsinFebruaryandhasreceived-44.906billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket. Intermsofcrediteventsandspreads,1bondhasdefaultedand2bondshavebeenextendedinFebruary.Nocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded.AttheendofFebruary,thebondcreditspread(median)oftherealestateindustrydecreasedby30.17BPfromtheendofthepreviousmonth. Lookingahead,onthedemandside,sinceeconomicactivitiesandrealestatemarketdemandarerecovering,andlocalgovernmentscontinuetoactivelyintroducehousingsupportpolicies,thedemandfornewcommercialhousingisexpectedtoimprovemarginallyinthefuture.Onthesupplyside,thecontinueddownturnofthelandmarketandthelowlevelofnewconstructionareamayaffectthemarketsupplyinthenextonetotwoyears.Preventinganddefusingriskswillremainanimportanttaskfortherealestateindustry.Itcanbeexpectedthatthecreditofthosehigh-qualitydeveloperswillberelativelystableinthefuture.However,itisstillnecessarytopayattentiontothecontinuedcreditdifferentiationoftherealestateindustryandthedefaultriskoftail-endrealestateenterprises. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）新开工面积5 （三）房地产贷款5 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态6 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态13 四、房地产行业债券市场运行动态15 （一）债券发行与到期15 （二）违约/展期债券17 （三）信用级别调整17 （四）行业信用利差18 五、总结与展望18 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交面积有所复苏 根据Wind数据，2月份国内30大中城市1商品房成交面积为1120.56万m2（见图1），1~2月份30大中城市商品房成交面积均值为995.57万m2，同比下降13.72%，降幅与2022年12月的21.04%相比明显收窄。 2022年以来，面对房地产市场持续低迷，各地陆续放松或取消限购，银行加快个人住房贷款发放，下调房贷首付比例、贷款利率。2月商品房成交情况仍未能体现前期推出的房地产相关支持政策效果，需继续观察未来成交情况，判断房地产市场恢复状态。 近10年均值20222023 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（单位：万m2） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，今年1~2月份全国商品房销售面积同比下降3.63%，其中住宅物业销售面积同比下降0.56%，商办等非住宅物业销售面积同比下降22.07%，住宅物业销售表现好于商办等非住宅物业，同比降幅均明显收窄。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南 昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶