房地产行业点评报告：二手房价格同环比下降，京沪房价稳中有升

新房价格环比降幅扩大，同比涨跌分化显著 国家统计局发布8月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格8月环比-0.3%（7月为-0.2%），其中一二三线城市环比分别-0.2%、-0.2%、-0.4%（7月分别为0.0%、-0.2%、-0.3%），8月新房价格环比降幅扩大。同比情况来看，70城新房价格8月同比-0.6%（7月为-0.6%），其中一二三线城市同比分别+0.6%、+0.3%、-1.4%（7月分别为+1.0%、+0.2%、-1.5%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。8月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为17、1、52个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为25、1、44个。 二手房价格同环比下降，一线城市价格同比降幅扩大 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格8月环比-0.5%（7月为-0.5%），其中一二三线城市环比分别-0.2%、-0.5%、-0.4%（7月分别为-0.8%、-0.5%、-0.4%），整体价格继续下行。同比情况来看，70城二手房价格8月同比-3.2%（7月为-3.1%），其中一二三线城市同比分别-1.6%、-3.0%、-3.5%（7月分别为-1.4%、-2.7%、-3.5%），不同城市之间价格涨跌幅度存在分化，一线城市价格同比微降但降幅扩大，二线三线城市价格连续18个月同比下跌。8月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、1、66个；同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、1、66个。 京沪商品房价格稳中有升，成都杭州新房持续领涨 从一二线重点35城表现来看，8月新房同比总体保持上涨态势，二手房同环比整体下跌。从1-8月平均数据来看，成都和杭州新房同比分别增长7.8%和5.0%，价格涨幅远高于其他重点城市；1-8月北京、上海新房累计同比增幅超过4%，二手房累计同比增幅超过1%，商品房价格保持稳中有升态势。下跌城市中，哈尔滨、长春、大连等城市新房和二手房1-8月平均跌幅较大，整体市场表现欠佳。 投资建议 整体来看，8月购房政策持续宽松，商品房销售成交数据回落明显，新房二手房价格同环比涨幅均回落，二三线城市房价数据下降明显，一线城市房价相对稳定，京沪房价延续高热度，成都杭州新房价格持续领涨。8月中央指导政策陆续出台，认房不认贷政策地方均悉数落地。下半年随着地方政策落地改善供求关系，居民信心有望提振，政策窗口期值得关注。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、新房价格环比降幅扩大，同比涨跌分化显著 国家统计局发布8月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，70城新房价格8月环比-0.3%（7月为-0.2%），其中一二三线城市环比分别-0.2%、-0.2%、-0.4%（7月分别为0.0%、-0.2%、-0.3%），8月新房价格环比降幅扩大。同比情况来看，70城新房价格8月同比-0.6%（7月为-0.6%），其中一二三线城市同比分别+0.6%、+0.3%、-1.4%（7月分别为+1.0%、+0.2%、-1.5%），不同城市之间价格涨跌分化明显，一线城市价格同比保持增长，二线城市基本持平，三线城市价格自2022年2月以来同比持续下行。 图1：8月70大中城市新房价格环比下降0.3% 图2：8月70大中城市新房价格同比下跌0.6% 从70城新房价格涨跌个数来看，8月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为17、1、52个（7月分别为20、1、49个），价格环比上涨城市较2-7月有所减少。8月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为25、1、44个（7月分别为26、0、44个），自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：8月70大中城市新房价格环比上涨城市数17个 图4：8月70大中城市新房价格同比上涨城市数25个 2、二手房价格同环比下降，一线城市价格同比降幅扩大 从二手住宅环比情况来看，70城二手房价格8月环比-0.5%（7月为-0.5%），其中一二三线城市环比分别-0.2%、-0.5%、-0.4%（7月分别为-0.8%、-0.5%、-0.4%），整体价格继续下行。同比情况来看，70城二手房价格8月同比-3.2%（7月为-3.1%），其中一二三线城市同比分别-1.6%、-3.0%、-3.5%（7月分别为-1.4%、-2.7%、-3.5%），不同城市之间价格涨跌幅度存在分化，一线城市价格同比微降但降幅扩大，二线三线城市价格连续18个月同比下跌。 图5：8月70大中城市二手房价格环比下跌0.5% 图6：8月70大中城市二手房价格同比下跌3.2% 从70城二手房价格涨跌个数来看，8月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、1、66个（7月分别为6、1、63个），价格环比上涨城市较2-7月有所减少。8月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、1、66个（7月分别为5、0、65个），自2022年7月以来，价格同比上涨城市数均低于10个。 图7：8月70大中城市二手房价格环比上涨城市数3个 图8：8月70大中城市二手房价格同比上涨城市数3个 3、京沪商品房价格稳中有升，成都杭州新房持续领涨 从一二线重点35城表现来看，8月新房同比总体保持上涨态势，二手房同环比整体下跌。从1-8月平均数据来看，成都和杭州新房同比分别增长7.8%和5.0%，价格涨幅远高于其他重点城市；1-8月北京、上海新房累计同比增幅超过4%，二手房累计同比增幅超过1%，商品房价格保持稳中有升态势。下跌城市中，哈尔滨、长春、大连等城市新房和二手房1-8月平均跌幅较大，整体市场表现欠佳。 表1：成都、杭州新房价格涨幅远高于其他重点城市 4、投资建议 整体来看，8月购房政策持续宽松，商品房销售成交数据回落明显，新房二手房价格同环比涨幅均回落，二三线城市房价数据下降明显，一线城市房价相对稳定，京沪房价延续高热度，成都杭州新房价格持续领涨。8月中央指导政策陆续出台，认房不认贷政策地方均悉数落地。下半年随着地方政策落地改善供求关系，居民信心有望提振，政策窗口期值得关注。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。