房地产行业研究：三中全会首提房地产，京沪二手房价环比上涨

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（7.13-7.19）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-5.6%，沪深300指数涨跌幅为+1.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.7%和-6.9%。 本周上海推出五批次的4宗地块，其中仅1宗设限价。本周（7.13-7.19）全国300城宅地成交建面402万㎡，单周环比+102%，单周同比-54%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面9940万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、滨江集团、绿城中国、华润置地、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，环比降幅收窄。本周（7.13-7.19）35个城市商品房成交合计216万平米，周环比 -5%，周同比-17%。其中：一线城市周环比-3%，周同比-10%；二线城市周环比-7%，周同比-24%；三四线城市周环比-3%，周同比+33%。 本周二手房成交环比上升，同比持续转正，二手房韧性更强。本周（7.13-7.19）15个城市二手房成交合计186万平米，周环比+2%，周同比+18%。其中：一线城市周环比+3%，周同比+61%；二线城市周环比+0.4%，周同比+4%；三四线城市周环比+20%，周同比+103%。 6月二手房销售环比回升、同比降幅收窄，京沪二手房价环比上涨。根据国家统计局，1-6月商品房销售额/销售 面积累计同比分别为-25.0%/-19.0%，较1-5月分别收窄2.9pct/1.3pct。6月商品房销售额/销售面积环比分别 +50.9%/+52.6%，同比分别为-14.3%/-14.5%。从房价来看，6月70大中城市/一线/二线/三四线二手房价格环比分别为-0.9%/-0.4%/-0.9%/-0.9%，同比分别为-7.9%/-9.0%/-7.9%/-7.7%。受517政策利好持续释放，市场热度有所回升， 核心一线城市北京、上海6月二手房价环比开始上涨，首次结束自2023年10月以来环比持续下跌的局面，一线的楼 市表现往往具备一定的风向标意义，6月出现房价止跌企稳的积极信号，或有助于引导后续市场预期企稳。 三中全会首提房地产，政策有望加速落地。7月18日二十届三中全会闭幕，全会审核通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。本次会议首次将“防范化解房地产风险”写入公报中，说明中央高度重视当前房地产问题。在后续新闻发布会及《决定》中，中央指明未来房地产发展方向是租购并举，即“保障房+商品 房”的新模式，在供给端：①保障房加大建设及供给；②商品房鼓励建设高品质好房子，改革预售制度；③关注土地制度改革进程，或对后续房地产供应产生深刻影响。在需求端：①推进城乡融合发展，加快市民化进程，释放潜在需求；②充分支持多样化改善性需求，限制性政策有望逐步放开。 投资建议 市场基本面6月销售数据持续修复中，北上出现二手房价止跌的积极信号。政策面三中全会公报首提要防范化解房地产风险并指明未来房地产发展的方向，预计去库存等前期政策有望加速落地、限制性政策有望继续放松、“保障房+商品房”的新模式有望加速构建，加快市场企稳的进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企， 如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提 升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 京沪二手房价格环比上涨4三中全会首提防范化解房地产风险5行情回顾6 地产行情回顾6物业行情回顾7 数据跟踪8 宅地成交8新房成交9二手房成交11重点城市库存与去化周期12 地产行业政策和新闻13地产公司动态14物管行业政策和新闻15非开发公司动态15行业估值16风险提示17 图表目录 图表1：2020年7月-2024年6月北京、上海二手房价环比4图表2：2020年7月-2024年6月广州、深圳二手房价环比4图表3：2024年6月70大中城市二手房价格环比-0.9%4图表4：2024年6月70大中城市二手房价格同比-7.9%4图表5：商品房销售额：1-6月累计同比-25.0%，6月同比-14.3%4图表6：商品房销售面积1-6月累计同比-19.0%，6月同比-14.5%4图表7：1998年后历届三中全会公报与房地产相关的表述5图表8：解读二十届三中全会精神的新闻发布会上，涉及房地产的相关表述5图表9：《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中涉及房地产的表述6图表10：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6图表11：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6图表12：本周地产个股涨跌幅前5名7图表13：本周地产个股涨跌幅末5名7 图表14：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表15：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表16：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表17：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率8 图表18：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表19：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表20：35城新房成交面积及同比增速9 图表21：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比10 图表22：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比10 图表23：35城新房成交明细（万平方米）10 图表24：15城二手房成交面积及同比增速（周）11 图表25：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表26：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表27：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表28：10城商品房的库存和去化周期12 图表29：10城各城市能级的库存去化周期12 图表30：10个重点城市商品房库存及去化周期12 图表31：地产行业政策新闻汇总13 图表32：地产公司动态14 图表33：物管行业资讯15 图表34：非开发公司动态15 图表35：A股地产PE-TTM16 图表36：港股地产PE-TTM16 图表37：港股物业股PE-TTM17 图表38：覆盖公司估值情况17 京沪二手房价格环比上涨 6月二手房销售环比回升、同比降幅收窄，京沪二手房价环比上涨。根据国家统计局，1-6月商品房销售额/销售面积累计同比分别为-25.0%/-19.0%，较1-5月分别收窄2.9pct/1.3pct。6月商品房销售额/销售面积环比分别 +50.9%/+52.6%，同比分别为-14.3%/-14.5%。从房价来看，6月70大中城市/一线/二线/三四线二手房价格环比分别为-0.9%/-0.4%/-0.9%/-0.9%，同比分别为-7.9%/-9.0%/-7.9%/-7.7%。受517政策利好持续释放，市场热度有所回升， 核心一线城市北京、上海6月二手房价环比开始上涨，首次结束自2023年10月以来环比持续下跌的局面，一线的楼市表现往往具备一定的风向标意义，6月出现房价止跌企稳的积极信号，或有助于引导后续市场预期企稳。 图表1：2020年7月-2024年6月北京、上海二手房价环比图表2：2020年7月-2024年6月广州、深圳二手房价环比 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 北京二手住宅价格环比上海二手住宅价格环比广州二手住宅价格环比深圳二手住宅价格环比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：2024年6月70大中城市二手房价格环比-0.9%图表4：2024年6月70大中城市二手房价格同比-7.9% 1.5 1.0 0.5 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表5：商品房销售额：1-6月累计同比-25.0%，6月同比-14.3%图表6：商品房销售面积1-6月累计同比-19.0%，6月同比-14.5% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 年初累计同比单月同比 年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 三中全会首提防范化解房地产风险 三中全会首提房地产，政策有望加速落地。7月18日二十届三中全会闭幕，全会审核通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。本次会议首次将“防范化解房地产风险”写入公报中，说明中央高度重视当前房地产问题。在后续新闻发布会及《决定》中，中央指明未来房地产发展方向是租购并举，即“保障房+商品房”的新模式，在供给端：①保障房加大建设及供给；②商品房鼓励建设高品质好房子，改革预售制度；③关注土地制度改革进程，或对后续房地产供应产生深刻影响。在需求端：①推进城乡融合发展，加快市民化进程，释放潜在需求； ②充分支持多样化改善性需求，限制性政策有望逐步放开。 图表7：1998年后历届三中全会公报与房地产相关的表述 来源：中国政府网，中国人大网，国金证券研究所 图表8：解读二十届三中全会精神的新闻发布会上，涉及房地产的相关表述 影响大 我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响 调整中 当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程 当前状况 近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源 后续工作 下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度 空间大 我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间 来源：中国政府网，国金证券研究所 图表9：《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化