房地产行业周报（2023年第36周）：多地落地“认房不认贷”，南京限购全面放开

本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌0.45%，沪深300指数下跌0.87%，板块跑赢沪深300指数0.42pct，在31个板块中排第18位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积163平米，环比-43.5%，同比-23.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积36万平米，环比-40.9%，同比-50.5%；二线城市商品房成交面积96万平米，环比-47.4%，同比+12.2%；三线城市商品房成交面积31万平米，环比-31.2%，同比-43.9%。新房市场各能级城市成交环比均下滑。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积130万平米，环比-7.1%，同比+31.7%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积27平米，环比-14.2%，同比-6.7%； 9个二线城市二手房成交面积97万平米，环比-5.5%，同比+52.1%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比+1.0%，同比-2.0%。一线城市同环比均下跌，二线城市同比表现较好，三四线城市较为稳定。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.01个月，其余城市去化周期仍然较长。土地市场方面，一线城市住宅用地成交2宗，平均溢价率均为0%；二线城市合计成交住宅用地16宗，总规划建面114.92万方，土地出让金108.81亿元，平均溢价率7.79%；三四线城市共计成交住宅用地68宗，商办用地61宗，土地出让金分别为79.76亿元、21.41亿元，平均溢价率分别为3.19%、1.32%。 本周政策情况：本周珠海、杭州、苏州、南京、清远、宁德等城市先后实行“认房不认贷”政策，具体包括居民家庭(包括借款人配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。对于使用住房公积金贷款或申请商业银行贷款购买第一套住房的，首付比例可按照20%执行。9月7日，南京正式全面取消限购，同时首套房首付最低20%。9月7日，上海市住房公积金管理委员会第六十九次全体会议审议通过《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》及《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》。通知主要调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限，10月7日实施。 重点公司跟踪：9月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地5块，总土地出让金50.4亿元，其中武汉1块、宁波2块、大连1块、福州1块。拿地企业为华润置地、保利发展、中国海外发展和建发地产。本周我们重点跟踪的房企中，没有企业发放债券。 投资建议：销售表现上，本周新房市场各能级城市环比均出现下滑，销售复苏过程仍然较为波动。去化表现上，以上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。拿地端仍然以国央企为拿地主力。政策端，本周多个城市陆续开始实行“认房不认贷”，南京9月7日起正式全面取消限购，政策放松力度进一步加大。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第36周板块行情回顾 1.1第36周行业指数表现 本周（2023/9/1~2023/9/7）申万房地产指数下跌0.45%，沪深300指数下跌0.87%，板块跑赢沪深300指数0.42pct，在31个板块中排第18位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第36周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：张江高科、*ST泛海、ST世贸、京基智农、新大正；跌幅排名前5位的个股分别为：天房发展、华发股份、光大嘉宝、大龙地产、渝开发。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/9/1~2023/9/7）30大中城市商品房成交面积163万平米，环比-43.5%，同比-23.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积36万平米，环比-40.9%，同比-50.5%；二线城市商品房成交面积96万平米，环比-47.4%，同比+12.2%；三线城市商品房成交面积31万平米，环比-31.2%，同比-43.9%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/9/7）30大中城市商品房成交面积9590万平米，同比-5.0%；其中一线城市商品房成交面积2307万平米，同比+5.7%；二线城市商品房成交面积5258万平米，同比-9.6%；三线城市商品房成交面积2025万平米，同比-3.3%。 9月截止目前（2023/9/1~2023/9/7）30大中城市商品房成交面积163万平米，同比-24.0%；其中一线城市商品房成交面积36万平米，同比-46.2%；二线城市商品房成交面积96万平米，同比+7.6%；三线城市商品房成交面积31万平米，同比-46.5%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/9/1~2023/9/7）我们重点监测的14城二手房成交面积130万平米，环比-7.1%，同比+31.7%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积27平米，环比-14.2%，同比-6.7%；9个二线城市二手房成交面积97万平米，环比-5.5%，同比+52.1%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比+1.0%，同比-2.0%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/9/7）我们重点监测的14城二手房成交面积5931万平米，同比+36.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积1172万平米，同比+13.5%； 9个二线城市二手房成交面积4469万平米，同比+44.2%；3个三四线城市二手房成交面积290万平米，同比+34.3%。 9月截止目前（2023/9/1~2023/9/7）我们重点监测的14城二手房成交面积130万平米，同比+28.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积27平米，同比-1.9%；9个二线城市二手房成交面积97万平米，同比+41.0%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，同比+26.5%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/9/1~2023/9/7）北京、上海、深圳、广州新房成交环比均有不同程度下跌，跌幅分别为-22.1%、-51.2%、-33.1%、-16.3%，上海环比跌幅最大。与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州新房成交同比均下跌，跌幅分别为-57.9%、-50.4%、-43.6%、-32.1%。二手房市场本周北京二手房成交面积环比-58.9%，同比-56.5%； 深圳环比-37.6%，同比-8.2%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/9/1~2023/9/7）我们重点监测的14个二线城市中，成都、南京、宁波分别环比上涨2.0%、18.8%、18.1%；其余城市均环比下降，其中青岛和杭州新房市场环比跌幅均超过60%，为-62.3%、-61.1%；东莞、佛山、福州、济南、苏州、武汉环比分别下跌39.2%、56.1%、55.8%、35.3%、12.3%、29.2%。与去年同期相比，14个城市新房成交同比成都大幅上涨（超过100%），杭州、宁波、武汉也有不同程度上涨，涨幅分别为42.5%、65.9%、5.3%；其他城市均出现不同程度下跌，其中东莞、佛山、福州、苏州同比跌幅超过50%，分别为-66.9%、-63.1%、-69.9%、-52.6%；济南、南京、青岛、无锡同比跌幅分别为-15.9%、-41.7%、-19.4%、-47.1%。 二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，除成都（环比+8.8%）和南宁（环比+12.1%）外，其余城市环比均下降，佛山、杭州跌幅超过20%，为-26.2、-20.1%，东莞、南京、青岛、苏州、厦门分别下跌8.3%、6.4%、11.9%、16.1%、3.5%。同比表现上，除成都外，杭州同比涨幅最大，为51.6%，南宁同比涨幅超过了40%，为46.4%，青岛小幅上涨，涨幅为0.4%，南京同比小幅下跌，跌幅为0.8%，东莞、佛山、苏州、厦门则有不同程度下跌，跌幅分别为21.0%、27.3%、26.7%、24.0%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/9/1~2023/9/7）我们重点监测的13个三四线城市中，泉州新房市场成交环比大幅上涨，涨幅为82.2%，泰安、扬州环比涨幅也超过40%，分别为47.9%、49.3%，金华小幅上涨10.8%；其他城市则有不同程度下跌，其中惠州、莆田、温州跌幅均超过70%，分别为-93.2%、-79.3%、-80.5%，江门、韶关、绍兴、芜湖分别下跌11.8%、48.1%、57.1%、7.4%；肇庆新房市场保持稳定。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/9/1~2023/9/7）一线城市中，北京、上海和广州新房库存面积环比分别上涨0.3%、2.6%、0.6%，深圳新房库存面积环比下跌0.6%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.01个月。北京、深圳、广州去化周期均超过了17个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州本周暂未公布库存情况；福州、苏州环比分别-0.6%、-0.8%，南京环比上涨0.9%。从去化周期来看，苏州、南京去化周期分别为16.52个月、22.33个月，较以往有所增加，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积环比变化不大；去化周期上，3个城市去化周期均超过20个月，其中泉州最长，3个月移动平均去化周期达到173.01个月，莆田、温州分别为60.10个月、27.07个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/9/1~2023/9/7）成交端，一线城市住宅用地成交2宗，平均溢价率均为0%。2宗住宅用地均为广州成交，规划建面为33.08万方，土地出让金为32.19亿元，平均溢价率为0%；一线城市商办用地成交1宗，平均溢价率为0.22%。1宗商办用地为广州成交，规划建面为8.65万方，土地出让金为4.26亿元，平均溢价率为0.22%。二线城市合计成交住宅用地16宗，总规划建面114.92万方，土地出让金108.81亿元，平均溢价率7.79%；成交商办用地19宗，总规划建面271.58万方，土地出让14.31亿元，平均溢价率2.64%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地48宗，总规划建面302.39万方；推出商办用地25宗，总规划建面77.44万方。三四线城市共计成交住宅用地68宗，商办用地61宗，土地出让金分别为79.76亿元、21.41亿元，平均溢价率分别为3.19%、1.32%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 苏州：9月2日起执行“认房不认贷” 9月2日，苏州市住建局等四部门发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。《通知》称，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在苏州市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 无锡：执行“认房不认贷” 9月3日，江苏无锡市住房和城乡建设局、中国人民银行无锡市分行、国家金融监督管理总局无锡监管