房地产行业周报(2023年第34周)：三部门联合推动落实首套房“认房不认贷”

本周板块回顾：本周（2023/8/18~2023/8/24）申万房地产指数下跌4.22%，沪深300指数下跌1.60%，板块跑输沪深300指数2.62pct，在31个板块中排第28位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积201平米，环比+11%，同比-25%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积51万平米，环比+19.5%，同比-34.3%；二线城市商品房成交面积110万平米，环比+6.8%，同比-13.9%；三线城市商品房成交面积40万平米，环比+12.9%，同比-36.2%。各能级城市成交环比均回升，其中一线城市环比涨幅高于二三线城市；而同比继续保持下跌。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积143万平米，环比+3.6%，同比+2.7%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积29平米，环比+8.5%，同比-11.6%；9个二线城市二手房成交面积109万平米，环比+3%，同比持平；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-6%，同比-7.1%。一、二线城市成交环比出现回升，而三四线城市环比则下跌。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.01个月。而北京，深圳，上海去化周期均超过17个月。我们跟踪的4个二线城市中，苏州、南京去化周期分别为14.05个月、19.54个月，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市去化周期均超过20个月，其中泉州最长，3个月移动平均去化周期达到154.40个月，莆田、温州分别为53.18个月、2.48个月。土地市场方面，一线城市住宅用地成交4宗，平均溢价率均为2.48%；二线城市合计成交住宅用地29宗，平均溢价率4.65%； 三四线城市共计成交住宅用地47宗，平均溢价率为1.69% 本周政策情况：本周住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。各地仍在持续出台优化政策，如：山东威海增加租房公积金提取频次优化提前部分还款方式；温州鹿城区人才房票补贴可抵首付最高给予800万元；成都提高公积金租房提取限额；合肥市推出土地要素保障10条政策聚焦土地利用试点改革等。 重点公司跟踪：8月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地41块，总土地出让金614.50亿元。本周我们重点跟踪的房企中，招商蛇口发行13亿元超短期融资券和50亿元一般公司债，华润置地发行了25亿元超短期融资券。 投资建议：销售表现上，本周新房市场及二手房市场总体成交环比有所回升，但同比仍保持下跌，且三四线城市环比表现弱于一二线城市。去化表现上，以上海表现最佳，三四线城市去化仍慢于高能级城市，城市之间的分化仍然明显。在投资端，仍以国央企为拿地主力，除国央企外，8月至今只有混合制企业万科及民企滨江集团在获取地块。政策端，各地仍在陆续发布优化政策，以促进房地产市场平稳发展。我们认为未来一段时间政策环境仍然有望持续保持宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第34周板块行情回顾 1.1第34周行业指数表现 本周（2023/8/18~2023/8/24）申万房地产指数下跌-4.22%，沪深300指数下跌1.60%，板块跑输沪深300指数2.62pct，在31个板块中排第28位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第34周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：天健集团、城建发展、特发服务、大龙地产、珠江股份；跌幅排名前5位的个股分别为：ST世茂、*ST新联、光大嘉宝、金科股份、*ST泛海。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/8/18~2023/8/24）30大中城市商品房成交面积201平米，环比+11.0%，同比-25.0%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积51万平米，环比+19.5%，同比-34.3%；二线城市商品房成交面积110万平米，环比+6.8%，同比-13.9%；三线城市商品房成交面积40万平米，环比+12.9%，同比-36.2%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/24）30大中城市商品房成交面积9127万平米，同比-4.5%；其中一线城市商品房成交面积2208万平米，同比+8.0%；二线城市商品房成交面积4972万平米，同比-10.3%；三线城市商品房成交面积1947万平米，同比-1.1%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/24）30大中城市商品房成交面积649万平米，同比-28.3%；其中一线城市商品房成交面积157万平米，同比-35.8%；二线城市商品房成交面积355万平米，同比-23.0%；三线城市商品房成交面积137万平米，同比-31.3%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/8/18~2023/8/24）我们重点监测的14城二手房成交面积143万平米，环比+3.6%，同比+2.7%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积29平米，环比+8.5%，同比-11.6%；9个二线城市二手房成交面积109万平米，环比+3.0%，同比持平；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-6.0%，同比-7.1%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/24）我们重点监测的14城二手房成交面积5660万平米，同比+37.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积1114万平米，同比+15.0%；9个二线城市二手房成交面积4269万平米，同比+45.5%；3个三四线城市二手房成交面积277万平米，同比+54.4%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/24）我们重点监测的14城二手房成交面积491万平米，同比-2.3%；其中，2个一线城市二手房成交面积91万平米，同比-16.4%； 9个二线城市二手房成交面积376万平米，同比+1.4%；3个三四线城市二手房成交面积24万平米，同比+5.8%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/8/18~2023/8/24）北京、上海、深圳、广州新房成交环比涨跌不一，深圳环比下跌0.3%，而北京、上海和广州的环比分别上涨1.5%，56.1%和3.1%。与去年同期相比，深圳同比上涨14.4%，北京、上海、广州新房成交同比均下跌，跌幅分别为43.8%、29.9%、35.9%。二手房市场本周北京二手房成交面积环比-63.9%，同比-71.8%；深圳环比-60.3%，同比-48.0%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/8/18~2023/8/24）我们重点监测的14个二线城市中，东莞、佛山、杭州、济南、南京、宁波、青岛、武汉新房市场分别环比上涨7.9%、23.4%、66.5%、73.1%、18.7、18.4%、70.4%和43.1%，其中济南环比上涨最多；成都、福州、苏州、无锡分别环比下跌10%、1.4%、39.8%和22.3%，其中苏州环比下跌最多。与去年同期相比，14个城市新房成交同比只有福州、杭州和青岛上涨，涨幅分别为47.1%、22.4%和23.5%；其余城市均出现不同程度下跌，其中东莞和宁波同比跌幅超过60%，分别为66.9%和61.4%；佛山、苏州和无锡同比跌幅超过30%，分别为43.9%、31.0%、56.5%；成都、济南、南京和武汉同比分别下跌22.0%、20.7%、21.8%、11.1%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，成都、东莞、杭州、南京、青岛环比均上涨，分别为5.9%、5.4%、10.5%、25.3%、4.2%，其中南京环比上涨最多；佛山、南宁、苏州和厦门环比均下跌，跌幅分别为4.4%、13%、10.6%和25.4%，其中厦门下跌最多。同比表现上，杭州表现相对最优，同比+79.9%，其次是南宁上涨76.2%和成都上涨19.9%，佛山则上涨2.3%，而东莞、南京、青岛、苏州和厦门则分别同比下跌24.7%、11.6%、10.1%、2.1%和10.1%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/8/18~2023/8/24）我们重点监测的13个三四线城市中芜湖新房市场成交环比大幅上涨，涨幅超过100%，其次是江门环比上涨41.6%，惠州、泰安、温州、扬州新房市场环比分别上涨3.7%、6.9%、21.9%、3.0%；肇庆环比保持稳定。 同比表现方面，只有金华和温州同比上涨且涨幅超过50%，分别为99.8%和65.0%，江门、莆田分别上涨17.1%、2.2%，其他城市均同比下跌，其中绍兴、惠州、韶关、泰安、芜湖、扬州和肇庆分别下跌90.4%、71.4%、69.1%、64.6%、18.5%、70.4%、47.1%。二手房市场上，金华本周环比-31.9%，扬州、江门环比分别+6.8%、+11.2%；同比表现上，金华和扬州分别同比-13.3%、-17.4%，扬州同比-26.1%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/8/18~2023/8/24）一线城市中，上海新房库存面积环比下跌0.9%，北京、深圳和广州新房库存面积环比分别上涨0.6%、6.1%、1.6%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.01个月。而北京、广州去化周期均超过17个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州本周暂未公布库存情况；福州、苏州环比分别-0.6%、+0.3%，南京情况较为稳定，较上周基本没有变化。从去化周期来看，苏州、南京去化周期分别为14.05个月、19.54个月，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，莆田、泉州和温州新房库存面积环比分别为-0.4%、-0.1%和+0.8%；去化周期上，3个城市去化周期均超过20个月，其中泉州最长，3个月移动平均去化周期达到154.40个月，莆田、温州分别为53.18个月、28.01个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/8/18~2023/8/24）成交端，一线城市住宅用地成交4宗，平均溢价率均为2.48%。其中1宗住宅用地为广州成交，规划建面为16.55万方，土地出让金为11.58亿元，平均溢价率为0%；其余3宗住宅用地为深圳成交，规划建面为31.10万方，土地出让金为54.22亿元，平均溢价率为3.02%；一线城市商办用地成交3宗，平均溢价率为0%。其中2宗商办用地为上海成交，规划建面为1.12万方，土地出让金为5.04亿元，平均溢价率为0%。1宗商办用地为广州成交，规划建面为12.80万方，土地出让金为8.9亿元，平均溢价率为0%。二线城市合计成交住宅用地29宗，总规划建面225.98万方，土地出让金248.30亿元，平均溢价率4.65%；成交商办用地13宗，总规划建面61.58万方，土地出让12.10亿元，平均溢价率0.13%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地47宗，总规划建面338.12万方；推出商办用地23宗，总规划建面49.3万方。三四线城市共计成交住宅用