房地产行业周报（2023年第36周）：南京、沈阳全域放开限购，需求端仍疲弱

行情回顾与政策动态

行情回顾： 本周（9月4日-9月8日），申万一级行业指数整体呈现下跌趋势，其中房地产板块下跌1.1%，在31个一级行业板块中位列第21位。

政策要闻：

• 中央层面：国务院副总理何立峰强调，保障性住房需建立公平公正的配售机制，实施严格封闭管理，并禁止上市交易。
• 地方层面：
  • 杭州：放宽“认房不认贷”政策，不再要求相应贷款已结清。
  • 南京：全面放开限购，优化土地供应管理，减轻企业资金压力，缩短项目开发周期，并放宽人才落户条件。
  • 沈阳：取消限购限售，首套房、二套房首付比分别下调至20%、30%。
  • 绵阳市：实施购房补贴政策，多孩家庭每平方米补贴200元。
  • 赣州市：与深圳市住房公积金实现异地缴存互认互贷。
  • 长春市：为进城农民和环卫工人提供购房奖励，支持高校毕业生购房。
  • 广东省：鼓励机关事业单位、国有企业改造现有物业为租赁住房，简化规划手续。

销售端分析

新房市场：

• 成交量：21个城市商品房日均成交面积环比下降35%，同比下降46%。
• 价格趋势：一线城市成交量相对稳定，二线城市及部分三四线城市成交量下滑明显。
• 累计成交：截至年初，全国21个城市商品房总成交面积略低于去年同期水平。

二手房市场：

• 交易情况：11个城市二手房日均成交面积环比下降4%，但同比上涨7%。
• 价格趋势：一线城市二手房市场小幅回暖，二线城市及部分三四线城市市场保持稳定。

融资端概览

发债动态：

• 发债主体主要为地方国企。
• 发行规模最大者为上海城开，发行18亿一般公司债。
• 珠江实业集团发行的3亿元一般公司债利率最高，16亿元超短期融资债券利率最低。

投资策略

• 核心城市：一线城市执行更为宽松的购房政策，预计基本面改善具有较强确定性。
• 投资建议：重点关注深耕一线城市和城中村改造的地产公司，如招商蛇口、越秀地产等，以及京沪广深的地方国企，如城建发展、京投发展、中华企业、浦东金桥、天健集团、珠江股份等。

风险提示

• 传导机制：微观经济环境的改善可能面临传导机制不畅的风险，导致房企持续缩表。

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