房地产行业周报（2023年第36周）：南京、沈阳全域放开限购，需求端仍疲弱

行业研究 证券研究报告 房地产2023年09月13日 房地产行业周报（2023年第36周） 南京、沈阳全域放开限购，需求端仍疲弱 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2022-09-13~2023-09-13 3% -5% -13% 22/0922/1123/0223/0423/0723/09 -21% 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第35周）：一线城市均落地“认房不认贷”》 2023-09-05 《挖潜城中村改造：要素红利与真实需求》 2023-09-04 《房地产行业重大事项点评：政策超预期，看好布局一线的房企》 2023-09-03 板块行情：本周（9月4日-9月8日）申万一级行业指数普遍下跌，房地产指数下跌1.1%，在31个一级行业板块中排名第21位。 政策要闻：中央层面：国务院副总理何立峰在保障性住房工作部署电视电话会议提出，保障性住房要建立公平公正的配售机制，实施严格封闭管理，不得上市交易。地方层面：1）杭州进一步拓宽“认房不认贷”的范围，取消了“相 股票家数(只) 111 占比% 0.01 总市值(亿元) 14,598.27 1.61 流通市值(亿元) 13,762.63 1.97 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.7% -5.2% -14.5% 相对表现 -0.9% 1.5% -5.4% 应贷款已结清”的描述，只要在杭州市名下无房，即可按首套政策执行。2）南京：自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四区范围内购买商品房不再需要购房证明，自此全域放开限购；从优化土地供应管理、减轻企业资金压力、缩短项目开发周期三方面，对土地市场管理进行优化；进一步降低落户门槛，放宽人才落户条件。3）沈阳：取消限购限售、实施“认房不认贷”，首套房、二套房最低首付比分别下降至20%、30%。4）四川省绵阳市：拟实施购房补贴政策，多孩家庭每平补贴200元。5）江西省赣州市：增加与深圳市住房公积金异地缴存互认互贷。6）长春市：给予进城农民和环卫工人购房奖励，支持高校毕业生购房安家，积极推动城中村和棚户区改造。7）广东：鼓励机关事业单位、国有企事业等单位对现有符合安全要求物业改造为租赁住房，简化土地和住房调整规划手续。 公司动态：1）招商蛇口：董事长许永军退休，由总经理蒋铁峰接任，同时聘任朱文凯担任公司总经理。2）新城控股：着重发展经营类业务，确保完成全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的目标；年内到期的 公开市场债务约20亿元，主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品，公司将按计划兑付相关债务。3）融创中国：9月5日起，上交所和深交所将融创中国纳入港股通标的名单。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房日平均成交27万方，环比下降35%，同比下降46%；年初至今成交1.10亿方，同比下降1.9%。2）分城市能级来看，一线、二线、三四线城市本周成 交面积分别为55万方、93万方、39万方，环比分别下降25%、37%、40%，同比分别下降51%、39%、53%。3）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交18万方，环比下降4%，同比上涨7%；年初至今成交5656万方，同比上涨27%。 投资策略：一线城市执行“认房不认贷”，中央定调各城市首套房、二套房购房首付比下限分别为20%、30%，二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市可因城施策宽松，如首付比例下调、按揭贷款利率下调等， 核心城市基本面改善具备较强确定性，包括部分郊区盘。地产股从前期参与政策博弈，演化为参与一二线城市确定性复苏行情，建议重点关注深耕一线城市和城中村改造双重属性的招商蛇口、越秀地产，以及京沪广深的地方国企，城建发展、京投发展、中华企业、浦东金桥、天健集团、珠江股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名靠后4 二、政策要闻：保障性住房不得上市，南京、沈阳全域放开限购5 三、销售端：新房市场需求端回落，二手房市场小幅回暖8 （一）新房市场：21城成交面积环比下降35%，同比下降46%8 （二）二手房市场：11城成交面积环比下降4%，同比上涨7%9 四、融资端：本周发债均为地方国企10 �、投资建议11 六、风险提示11 图表目录 图表1本周申万地产板块下跌1.1%，板块排名第21位4 图表2张江高科周涨幅达37.6%4 图表3天房发展周跌幅18.8%4 图表4本周融创中国上涨163.8%5 图表5本周越秀地产上涨0.7%5 图表6保障性住房要建立公平公正的配售机制，不得上市交易5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8金地终止长期激励制度，港股通标的调入融创中国8 图表9本周21城商品房单日平均成交面积27万方9 图表10本周21城周度成交面积187万方9 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积18万方10 图表12本周11城二手房成交面积127万方10 图表13本周珠江实业发行19亿元信用债10 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名靠后 本周申万地产板块下跌1.1%。本周（9月4日-9月8日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.1%，在31个一级行业板块中排名第21位。 图表1本周申万地产板块下跌1.1%，板块排名第21位 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% 房地产 国煤石电机银基公社有综非通纺计建食钢汽轻防炭油子械行础用会色合银信织算筑品铁车工 商环建家交农医美电传贸保筑用通林药容力媒 军石设 化事服金 金服机材饮 制零装电运牧生护设 工化备 工业务属融饰料料 造售饰器输渔物理备 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为张江高科，累计涨幅达37.6%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为张江高科、京基智农、栖霞建设、世联行、新大正，跌幅前�的个股分别为天房发展、京投发展、中迪投资、大龙地产、荣盛发展。 图表2张江高科周涨幅达37.6%图表3天房发展周跌幅18.8% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 张江高科 京栖世 基霞联 智建行 农设 新万广万中广大业宇通国汇正企集发武物业团展夷流 天房发展 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% -14.0% -16.0% -18.0% -20.0% 京中大 投迪龙 发投地 展资产 荣财华特华光盛信远发发大发发地服股嘉展展产务份宝 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为融创中国，上涨163.8%。从港股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为融创中国、中国恒大、融信中国、世茂集团、佳兆业集团，跌幅前�的个股分别为越秀地产、中海物业、中骏集团控股、绿城管理控股、华润置地。 图表4本周融创中国上涨163.8%图表5本周越秀地产上涨0.7% 180.0% 160.0% 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 融中 创国 中恒 国大 融世佳龙金花富碧信茂兆光地样力桂中集业集商年地园国团集团置控产 团股 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 越中 秀海 地物 产业 中绿华建骏城润发集管置国团理地际控控集 股股团 保华金绿利润茂城物万服服业象务务 生活 港股涨幅前十港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：保障性住房不得上市，南京、沈阳全域放开限购 中央层面：中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰：保障性住房要建立公平公正的配售机制，实施严格封闭管理，不得上市交易。 图表6保障性住房要建立公平公正的配售机制，不得上市交易 时间 发布单位 内容 2023/9/4 中共中央政治局、国务院 规划建设保障性住房工作部署电视电话会议4日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出规划建设保障性住房有利于缓解大城市住房矛盾、有力有序有效推进房地产转型和高质量发展、更好拉动投资消费、促进宏观经济持续向好。要坚持规划先行、谋定后动；要建立公平公正的配售机制，加强监督审计；要实施严格封闭管理，不得上市交易；相关部门要抓紧完善政策体系，强化项目建设全链条监管。 资料来源：中华人民共和国中央人民政府，华创证券整理 地方层面：1）杭州进一步拓宽“认房不认贷”的范围，取消了“相应贷款已结清”的描述，只要在杭州市名下无房，即可按首套政策执行。2）南京：自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四区范围内购买商品房不再需要购房证明，自此全域放开限购；从优化土地供应管理、减轻企业资金压力、缩短项目开发周期三方面，对土地市场管理进行优化；进一步降低落户门槛，放宽人才落户条件。3）沈阳：取消限购限售、实施“认房不认贷”，首套房、二套房最低首付比分别下降至20%、30%。4）四川省绵阳市：拟实施购房补贴政策，多孩家庭每平补贴200元。5）江西省赣州市：增加与深圳市住房公 积金异地缴存互认互贷。6）长春市：给予进城农民和环卫工人购房奖励，支持高校毕业生购房安家，积极推动城中村和棚户区改造。7）广东：鼓励机关事业单位、国有企事业等单位对现有符合安全要求物业改造为租赁住房，简化土地和住房调整规划手续。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2023/9/3 无锡 实施“认房不认贷” 无锡市住房和城乡建设局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》通知如下：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自建房〔2023〕52号文印发之日（2023年8月18日）起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。 2023/9/3 沈阳 取消限购限售、实施“认房不认贷”、降低首付比等 沈阳市房产局发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》，指出：1）取消二环内限购政策,取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。2）居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）名下在本市无住房的，购买商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（商业性住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。3）降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。银行机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。 2023/9/4 浙江 规划打造500个以上现代化美丽城镇示范镇 浙江省政府办公厅印发《关于全面推进现代化美丽城镇建设的指导意见》。预计到2025年底，浙江将打造300个以上现代化美丽城镇示范镇，打造15个以上现代化美丽县城（城区）。到2027年底，打造500个以上现代化美丽城镇示范镇，所有城镇达到现代化美丽城镇基本要求，所有山区海岛县基本建成现代化美丽县城（城区），小城市培育试点全面完成。 2023/9/4 南京 优化土地供应、缩短开发周期、减轻企业资金压力 南京市规划和自然资源局发布《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》从优化土地供应管理、减轻企业资金压力、缩短项目开发周期等三个方面，对南京市土地市场管理进行了具体优化。一、在持续优化南京