房地产周报：多地认房不认贷政策落地；香港北部都会区发展提速

交银国际研究 行业更新 2023年9月8日 房地产周报 多地认房不认贷政策落地；香港北部都会区发展提速 内地房地产 多地认房不认贷政策落地。就早前住建部、中国人民银行以及金融监管总局发布的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，多地已推进相关政策落地，当中包括北上广深四大一线城市以及主要二线城市，并已开始执行认房不认贷的政策。有部份城市在政策落地后市场活跃度得到明显提升，当中位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院开盘，录得认购金额约56.2亿元。 降存量房貸利率。央行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，统一全国商品房个贷首付比例下限，首套房和二套房分别调至20%和30%，下调二套房房贷利率下限，并明确存量首套房贷利率可通过新发贷款置换和协商变更合同两种方式调整。 8月百强开发商销售额回穏。根据克尔瑞的初步数据，虽然8月是传统淡季，加上东北恶劣天气，但中国前百开发商合同销售额仍大致与7月持平。2023年8月全口径销售总额由7月3,810亿元（人民币，下同）环比仅下 跌1%至3,775亿元。2023年8月销售总面积约为2,173万平方米，环比下跌3.5%。2023年前八个月合同销售总额同比下跌10.0%至42,148亿元 （2022年前八个月：46,819亿元）。在前50的房企中，前八个月国企合同销售额市占率进一步扩大至70.7%（首七个月：70.1%）。（相关报告） 越秀地产已达成全年销售目标77%。越秀地产发布8月营运数据，8月实现合同销售金额约98.58亿元，同比上升约21.3%，实现合同销售面积约 32.82万平方米，同比上升约14.5%。前八个月累计合同销售金额约1,019.6亿元，同比上升约61.9%，累计合同销售面积约301.28万平方米，同比上升约32.2%。累计合同销售金额约占2023年合同销售目标1,320亿元的77.2%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 88.30 10.078 10.847 8.8 8.1 0.41 0.40 5.6 华润置地 1109HK 买入 42.82 33.85 3.789 4.144 8.3 7.6 0.86 0.80 4.4 越秀地产 123HK 买入 11.48 9.79 1.128 1.209 8.1 7.5 0.63 0.65 5.5 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 9.93 1.541 1.604 6.0 5.8 0.77 0.70 4.2 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.13 0.11 35.0 恒基地产 12HK 中性 23.84 21.15 2.265 2.757 9.3 7.7 0.31 0.31 8.9 领展房托 823HK 中性 52.00 38.55 2.706 2.657 14.2 14.5 0.52 0.52 7.1 平均 8.0 7.4 0.52 0.50 10.1 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年9月7日 行业一周表现 年初指数环比%至今% 恒生指数 18,202 -1.2 -5.0 香港房地产 4,495 -0.5 -11.9 资产净值折让(%) -62.6 -0.5ppt 香港同业拆借利率(1周,%) 3.53 香港同业拆借利率(1月,%) 4.23 国企指数 6,315 -0.2 -2.7 内地房地产 17,392 8.9 -12.5 资产净值折让(%) -81.5 1.2ppt 上海同业拆借利 1.90 率(1周,%)上海同业拆借利 1.93 率(1月,%) 资料来源﹕彭博、交银国际预测 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 北部都会区发展提速，新世界发展同意将香港粉岭地块改为可用于住宅开发。9月6日，据香港媒体报道，香港特区政府为加快北部都会区发展步伐，早前大幅调低粉岭北及古洞北换地的标准金额补地价。据媒体消息， 新世界发展毗邻粉岭马适路的商住项目，同意接纳政府的标准金额补地价，住宅每呎3,484港元，涉及金额合共近35亿港元，为区内正进行补地价程序的发展商中，首家接纳政府的标准金额补地价。 香港洪水桥五幅多层现代产业大楼用地接10份意向书。香港发展局早前邀请有兴趣人士就位于洪水桥/厦村新发展区及邻近元朗创新园的首批五幅多层现代产业大楼用地提交意向书，于8月31日截止。政府公布共接获10份分别来自物流业界、汽车维修业界及发展商等相关持分者的意向书。当局预计于2023年4季度起陆续推出相关土地作公开招标。 风暴影响周末推盘。受台风苏拉影响，过去周末两天新盘仅录得4宗成交，较上周的136宗跌约97%，创今年新低。当中最高成交为维港汇II，以2,376.3万港元沽出一伙3房户，呎价32,069港元，创项目3房户呎价新高。恒基地产红磡BAKERCIRCLE‧GREENWICH上载价单4号，提供28伙，折实平均呎价约19,038港元，与上月中推出的价单3号相若，并将于周日发售。 据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得2宗交易（环比-33%），而50大屋苑过去一周录得54宗成交（环比-9%）。CCL指数连跌三周，环比跌0.2%至 162.4点。 投资启示 内地：在密集支持政策出台下，我们预计改善性需求购买力会得到提振。虽然政策传导需时，但我们相信销售气氛以及项目去化会在4季度改善。因此，我们建议投资者关注政策放宽带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的民企开发商，包括合景泰富（1813HK/买 入）。另外，我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大 盘，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 香港：我们仍然认为新鸿基地产（16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均好于恒指，按周分別跌0.5%及上升2.4%。行业资产净值折让由62.1%扩大至62.6%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 九龙仓香港置地阳光房托 嘉里希慎 香港收租股香港房地产恒生指数泓富房托 嘉华冠君房托 领展朗廷 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (4)(2)0246 信和长和嘉华嘉里 太古地产恒生指数香港房地产香港收租股 九龙仓恒隆地产 领展希慎 富豪房托 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (50)(40)(30)(20)(10)0 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:62.6% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 23年8月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现继续好于中国企业指数，环比大漲8.9%。行业资产净值折让收窄至81.5%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 融创恒大世茂景瑞 朗诗地产内地房地产国企指数五矿地产绿地香港明发集团金轮天地华地国际 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) 深国际越秀地产红星美凯龙 保利中海宏洋国企指数内地房地产建业地产 国瑞世茂景瑞 恒盛地产 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (50)050100150200(100)(80)(60)(40)(20)020 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:81.5% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 23年8月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 风暴影响周末推盘。受台暴苏拉影响，过去周末两天新盘仅录得4宗成交，较上周的136宗跌约97%，创今年新低。当中最高成交为维港汇II，以2,376.3万港元沽出一伙3房户，呎价32,069港元，创项目3房户呎价新高。恒基地产红磡BAKERCIRCLE‧GREENWICH上载价单4号，提供28伙，折实平均呎价约19,038港元，与上月中推出的价单3号相若，并将于周日发售。 据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得2宗交易（环比-33%），而50大屋苑过去一周录得54宗成交（环比-9%）。CCL指数连跌三周，环比跌0.2%至 162.4点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) (成交套数) 800 600 400 200 0 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) 80 70 60 50 40 30 20 10 22年9月 22年9月 22年10月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 23年5月 23年6月 23年6月 23年7月 23年7月 23年8月 23年8月 23年9月 21年9月 21年10月 21年10月 21年11月 21年12月 22年1月 22年2月 22年3月 22年4月 22年5月 22年6月 22年7月 22年8月 22年9月 22年10月 22年10月 22年11月 22年12月 23年1月 23年2月 23年3月 23年4月 23年5月 23年6月 23年7月 23年8月 23年9月 0 300 250 200 150 100 50 0 资料来源:本地新闻、交银国际资料来源:本地新闻、交银国际 图表9:中原城市领先指数（CCL）图表10:HIBOR/LIBOR 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 162.4 191.34 (%)利息差一个月HIBOR(%)一个月LIBOR(%) 6.5 5.5 4.5 3.5 2.5 1.5 0.5 2001/07/29 2002/06/30 2003/06/01 2004/05/02 2005/04/10 2006/03/12 2007/02/11 2008/01/13 2008/12/14 2009/11/15 2010/10/17 2011/09/18 2012/08/19 2013/07/2