房地产周报：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷”

行业研究 2023年10月23日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20231023：杭州优化限购和房 东贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 分析师 陈刚电话：021-25102897邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（10.16-10.20）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.22%（上周-3.40%），A股大盘（中证A股）涨幅-4.29%（上周-0.46%）； 公H股（10.16-10.20）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-4.60%（上周-3.55%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指司数）涨幅-3.43%（上周-4.63%），H股大盘（恒生指数）涨幅-3.60%（上周1.87%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地证产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 券 研行业基本面： 究新房销售较为疲软，二手房销售略微回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~10.21）同比增长-2.8%，本月至今报（10.1~10.21）同比下滑11.5%，上月整月同比下滑25.6%；其中一线城市(4城)本月至今（10.1~10.21）同比下滑9.3%、上告月整月同比下滑28.6%；二线城市(10城)本月至今（10.1~10.21）同比下滑9.4%、上月整月同比下滑13.9%。12城二手房成 交面积（1.1~10.21）同比增长20.3%，本月至今（10.1~10.21）同比增长12.8%，上月整月同比下滑7.0%；其中，一线城市(2城)本月至今（10.1~10.21）同比下滑0.4%，上月整月同比增长3.5%；二线城市(6城)本月至今（10.1~10.21）同比增长8.4%，上月整月同比下滑15.1%。 土地市场进一步下滑。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.15）成交土地建面同比下滑25.8%，上周 累计同比下滑24.4%；本周100大中城市（10.9~10.15）土地成交溢价率1.8%，上周4.4%；100大中城市本年累计 （2022.12.26~2023.10.15）土地成交总价同比下滑33.1%，上周累计同比下滑31.3%。 内债融资弱势。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~10.22）累计同比下滑13.5%，10月（10.1~10.22）同比下滑24.2%。核心城市持续优化政策，支持改善型需求。10月16日，杭州优化调整房地产市场调控措施，缩减限购区域的同时，还调整了 住房贷款政策。调整后，杭州限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%。10月17日，上海成为首个实施公积金“认房不认贷”一线城市。此外，10月17日，海南省公告，对于拥有海南省户籍的居民家庭，贷款购买三亚市商品住房，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为25%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为35%。10月20日，成都公积金实施“认房不认贷”。 投资策略： 我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万 科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 目录 1.市场行情(2023.10.16~2023.10.20)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2023.10.21)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2023.10.21)9 3.1二手房累计成交面积同比10 3.2二手房月度成交面积同比11 4.土地市场(截至2023.10.15)11 4.1成交土地规划建筑面积同比12 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.内债融资情况(截至2023.10.22)14 5.1境内地产债发行规模14 6.政策要闻(2023.10.16~2023.10.22)15 7.投资策略16 8.风险提示16 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：27城商品房成交面积日累计值8 图11：27城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比9 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 图15：12二手房成交面积日累计值10 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比11 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率13 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比15 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.5.28）14 表7：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 1.市场行情(2023.10.16~2023.10.20) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/10/20) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2385.1 -4.22% -3.40% -8.95% 中证A股 3020.8 -4.29% -0.46% -8.12% 沪深300 3510.6 -4.17% -0.71% -8.15% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/10/20) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1397.2 -4.60% -3.55% -27.33% 恒生物业服务及管理指数 1917.0 -3.43% -4.63% -23.21% 恒生指数 17172.1 -3.60% 1.87% -13.78% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2023.10.21) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 表3：新房成交面积同比 27城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(13城) 本年至今累计同比 -2.8% 3.3% -3.0% -7.2% 本月至今累计同比 -11.6% -9.3% -9.4% -19.3% 上月同比 -25.6% -28.6% -13.9% -42.3% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 图10：27城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：27城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2023.10.21) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 20.3% 12.2% 21.2% 30.1% 本月至今累计同比 12.7% -0.4% 8.4% 48.0% 上月同比 -7.0% 3.5% -15.1% -2.4% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20231023：杭州优化限购和房贷政策，上海实施公积金“认房不认贷” P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2023.10.15)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -25.8% -8.0% -25.6% -25.8% 成交建面:本年累计同比(上周) -2