房地产行业周报（2023年第35周）：多城落地“认房不认贷”，销售复苏可期

本周板块回顾：本周申万房地产指数上升1.69%，沪深300指数上升1.51%，板块跑赢沪深300指数0.18pct，在31个板块中排第18位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积253平米，环比+18.8%，同比-23.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积57万平米，环比+8.7%，同比-23.6%；二线城市商品房成交面积162万平米，环比+35.9%，同比-12.7%；三线城市商品房成交面积35万平米，环比-17.1%，同比-50.2%；一二线城市环比均有较为明显的改善。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积140万平米，环比-2.4%，同比-0.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积31平米，环比+8.8%，同比-9.5%； 9个二线城市二手房成交面积103万平米，环比-5.2%，同比+3.1%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-4.7%，同比+0.5%；2个一线城市二手房成交环比有所改善。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为4.76个月。而北京、广州去化周期均超过17个月。我们跟踪的4个二线城市，苏州、南京去化周期分别为16.13个月、21.12个月，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，泉州最长，3个月移动平均去化周期达到186.81个月，莆田、温州分别为55.1个月、26个月。土地市场方面，一线城市住宅用地成交1宗，平均溢价率均为0；二线城市合计成交住宅用地43宗，平均溢价率1.84%；三四线城市共计成交住宅用地71宗，土地出让金为165.03亿元，平均溢价率为1.33%。 本周政策情况：深圳、广州、上海、北京、中山、武汉、东莞等地相继发布“认房不认贷”政策；央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，降低存量首套住房贷款利率；江苏出台措施促进经济回升，落实降低首套房首付比例、房贷利率等；厦门优化公积金支持政策，实行二手房“带押过户”、落实异地缴存互认政策。 重点公司跟踪：8月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地27块，总土地出让金415.42亿元，拿地企业除国央企外还有万科、滨江集团。融资端，本周龙湖、浦东金桥及华润置地发行债券融资，利率均在3.5%以内。 投资建议：销售表现上，本周一二线城市新房成交及一线城市二手房成交环比均有所改善。去化表现上，上海仍然表现突出，保持着单位数的去化周期。 在投资端，拿地企业仍然以国央企为主。值得注意的是，本周政策端力度加大，包括4个一线城市在内的多个城市陆续确认实施“认房不认贷”，同时国家金融监督管理总局发布通知，下调首付比例下限，及降低存量首套房贷利率。我们认为，随着多种政策工具落地起效，销售端有望企稳修复。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第35周板块行情回顾 1.1第35周行业指数表现 本周（2023/8/25~2023/8/31）申万房地产指数上升1.69%，沪深300指数上升1.51%，板块跑赢沪深300指数0.18pct，在31个板块中排第18位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第35周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：金科股份、新大正、张江高科、*ST泛海、特发服务；跌幅排名前5位的个股分别为：大龙地产、城建发展、电子城、渝开发、万通发展。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/8/25~2023/8/31）30大中城市商品房成交面积253平米，环比+18.8%，同比-23.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积57万平米，环比+8.7%，同比-23.6%；二线城市商品房成交面积162万平米，环比+35.9%，同比-12.7%；三线城市商品房成交面积35万平米，环比-17.1%，同比-50.2%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/31）30大中城市商品房成交面积9392万平米，同比-4.9%；其中一线城市商品房成交面积2266万平米，同比+7.1%；二线城市商品房成交面积5143万平米，同比-10.2%；三线城市商品房成交面积1983万平米，同比-2.6%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/31）30大中城市商品房成交面积914万平米，同比-25.6%；其中一线城市商品房成交面积215万平米，同比-31.9%；二线城市商品房成交面积526万平米，同比-18.6%；三线城市商品房成交面积174万平米，同比-35.0%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/8/25~2023/8/31）我们重点监测的14城二手房成交面积140万平米，环比-2.4%，同比-0.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积31平米，环比+8.8%，同比-9.5%；9个二线城市二手房成交面积103万平米，环比-5.2%，同比+3.1%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-4.7%，同比+0.5%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/31）我们重点监测的14城二手房成交面积5800万平米，同比+36.6%；其中，2个一线城市二手房成交面积1145万平米，同比+13.9%；9个二线城市二手房成交面积4372万平米，同比+44.3%；3个三四线城市二手房成交面积284万平米，同比+34.5%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/31）我们重点监测的14城二手房成交面积631万平米，同比-1.6%；其中，2个一线城市二手房成交面积123万平米，同比-16.1%； 9个二线城市二手房成交面积479万平米，同比+2.5%；3个三四线城市二手房成交面积30万平米，同比+5.6%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/8/25~2023/8/31）北京、上海、深圳、广州新房成交环比涨跌不一，广州环比下跌11.5%，而北京、上海和深圳的环比分别上涨1.5%，39.3%和4.3%。 与去年同期相比，深圳同比上涨9.7%，北京、上海、广州新房成交同比均下跌，跌幅分别为10.2%、3.5%、52.5%。二手房市场本周北京二手房成交面积环比-53.2%，同比-59.1%；深圳环比-58.6%，同比-39.5%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/8/25~2023/8/31）我们重点监测的14个二线城市中，杭州环比上涨最多，涨幅为169.6%；成都、东莞、济南、宁波、青岛、无锡新房市场分别环比上涨4.2%、53.4%、22.9%、54.4%、88.7%和6.8%；佛山、福州、南京、苏州和武汉分别环比下跌4.8%、28.6%、9%、1.9%和11.6%。与去年同期相比，14个城市新房成交同比只有杭州、青岛上涨，涨幅分别为5%和32.1%；其余城市均出现不同程度下跌，东莞、佛山、南京、宁波和苏州同比下跌超过40%，分别为49.7%、49.9%、60.9%、66.6%和44.9%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，佛山、青岛、苏州分别环比上涨0.5%、4.9%和10.9%，苏州上涨最多；成都、东莞、杭州、南京、南宁、厦门分别环比下跌12.5%、8.8%、4.3%、3.1%、9.4%、9.4%，成都环比下跌最多。同比表现上，杭州表现相对最优，同比+38.9%；其次是成都同比+23%，南宁同比+20.3%，青岛同比+4.9%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/8/25~2023/8/31）我们重点监测的13个三四线城市中泉州、绍兴和温州新房市场成交环比大幅上涨，涨幅均超过100%；其次是莆田环比上涨21.4%，韶关环比上涨14.5%，惠州和扬州则分别环比下跌32.2%和39%，肇庆环比保持稳定。同比表现方面，泉州和温州同比涨幅分别达到645.8%和114.3%，其次是金华环比上涨33.6。其他城市均同比下跌，惠州、江门、莆田、韶关、绍兴、泰安、芜湖、扬州和肇庆同比分别下跌83.2%、26.6%、26.8%、75.7%、33.5%、63.1%、2.8%、47.8%和78.4%。二手房市场上，金华本周环比+11.6%，扬州、江门环比分别-11.9%、-10.9%；同比表现上，金华、扬州、江门分别同比13.7%、-8.1%、-0.8%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/8/25~2023/8/31）一线城市中，上海和广州新房库存面积环比下跌4.9%、0.1%，深圳新房库存面积环比上涨3.1%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为4.76个月。而北京、广州去化周期均超过17个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州本周暂未公布库存情况；福州、苏州、南京环比分别-0.7%、-0.7%、-0.6%。从去化周期来看，苏州、南京去化周期分别为16.13个月、21.12个月，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，莆田、泉州和温州新房库存面积环比分别+0.6%、-0.1%和-0.7%；去化周期上，3个城市去化周期均超过20个月，其中泉州最长，3个月移动平均去化周期达到186.81个月，莆田、温州分别为55.1个月、26个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/8/25~2023/8/31）成交端，一线城市住宅用地成交1宗，平均溢价率均为0。其中1宗住宅用地为广州成交，规划建面为28.02万方，土地出让金为9.02亿元，平均溢价率为0；一线城市商办用地成交4宗，平均溢价率为0。其中3宗商办用地为上海成交，规划建面为4.5万方，土地出让金为1.06亿元，平均溢价率为0。1宗商办用地为广州成交，规划建面为17.94万方，土地出让金为15.25亿元，平均溢价率为0。二线城市合计成交住宅用地43宗，总规划建面380.79万方，土地出让金328.67亿元，平均溢价率1.84%；成交商办用地19宗，总规划建面90.32万方，土地出让27.65亿元，平均溢价率3.09%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地29宗，总规划建面380.79万方；推出商办用地14宗，总规划建面90.32万方。三四线城市共计成交住宅用地71宗，商办用地56宗，土地出让金分别为165.03亿元、27.36亿元，平均溢价率分别为1.33%、5.50%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 青岛：住房公积金管理中心发布关于调整我市非限购区域住房公积金贷款首付比例的通知。 通知提到，自2023年8月28日起，购买青岛市非限购区域的首套和第二套自住住房，公积金贷款首付比例分别调整为20%和30%，住房公积金贷款受理时间在2023年8月28日（含）之后的执行本通知。河南省税务局回应“支持民营房企融资自救”：将收集诉求向上反映。 贵州：住房公积金管理中心发布关于落实《住房公积金服务贵安新区高质量发展的十条措施》的通知。 通知提到首次在贵安新区购买自住住房的，住房公积金贷款在现行最高额度基础