房地产行业周报（2023年第44周）：北京执行公积金“认房不认贷”

本周板块回顾：本周（2023/10/27~2023/11/02）申万房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.23%，板块跑输沪深300指数1.24pct，在31个板块中排第23位。 行业数据回顾：本周（2023/10/27~2023/11/02）30大中城市商品房成交面积265万平米，环比-11.7%，同比-12.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积62万平米，环比-17.2%，同比-21.5%；二线城市商品房成交面积152万平米，环比-15.6%，同比-3.0%；三线城市商品房成交面积52万平米，环比+11.8%，同比-22.4%。我们重点监测的14城二手房成交面积176万平米，环比-6.2%，同比+20.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比-4.4%，同比-2.1%；9个二线城市二手房成交面积135万平米，环比-7.4%，同比+34.3%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比-8.5%，同比+33.6%。库存去化方面，上海保持最短的去化周期，其余城市去化周期均已超过15个月。土地市场本周一线城市住宅用地成交4宗，平均溢价率为9.08%，规划建面为46.9万方，土地出让金为159.8亿元；二线城市合计成交住宅用地87宗，总规划建面787万方，土地出让金785亿元，平均溢价率31.01%；三四线城市共计成交住宅用地196宗，土地出让金1120亿元，平均溢价率分别为1.72%。 本周行业新闻跟踪：本周各地仍在持续出台政策，如合肥发布《关于规范自持租赁住房运营管理的通知（征求意见稿）》、南京等多地取消最高限价，土地出让重回价高者得；安徽芜湖发布《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》；杭州颁布《杭州市土地公开出让竞买保证金使用银行保函工作规则（试行）》；北京发布《北京住房公积金管理中心关于对随单位从北京疏解到雄安新区人员实施住房公积金支持政策的试行意见》以及北京住房公积金管理中心发布关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。 重点公司跟踪：11月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地3块，总土地出让金38.55亿元，拿地企业包括中国金茂、越秀地产及万科，地块分别位于西安、合肥和三亚。 投资建议：销售表现上，新房及二手房市场本周成交环比下跌，市场恢复仍然波动。值得注意的是在政策端北京执行公积金“认房不认贷”，需求端政策逐步开始在高能级城市落地；南京八批次集中出让地块取消最高限价，供给端政策也在逐步推进；市场基本面有望进一步随政策落地逐渐修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第44周板块行情回顾 1.1第44周行业指数表现 本周（2023/10/27~2023/11/02）申万房地产指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.23%，板块跑输沪深300指数1.24pct，在31个板块中排第23位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第44周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为中迪投资、津投城开、同济科技、财信发展、福瑞达；跌幅排名前5位的个股分别为：顺发恒业、*ST泛海、金地集团、张江高科、外高桥。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/10/27~2023/11/02）30大中城市商品房成交面积265万平米，环比-11.7%，同比-12.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积62万平米，环比-17.2%，同比-21.5%；二线城市商品房成交面积152万平米，环比-15.6%，同比-3.0%；三线城市商品房成交面积52万平米，环比+11.8%，同比-22.4%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/11/02）30大中城市商品房成交面积11532万平米，同比-6.7%；其中一线城市商品房成交面积2811万平米，同比+1.2%；二线城市商品房成交面积6316万平米，同比-9.5%；三线城市商品房成交面积2405万平米，同比-7.7%。 11月截止目前（2023/11/1~2023/11/02）30大中城市商品房成交面积63万平米，同比-27.3%；其中一线城市商品房成交面积12万平米，同比-44.4%；二线城市商品房成交面积37万平米，同比-22.4%；三线城市商品房成交面积13万平米，同比-17.4%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/10/27~2023/11/02）我们重点监测的14城二手房成交面积176万平米，环比-6.2%，同比+20.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比-4.4%，同比-2.1%；9个二线城市二手房成交面积135万平米，环比-7.4%，同比+34.3%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比+8.5%，同比-33.6%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/10/26）我们重点监测的14城二手房成交面积7142万平米，同比+33.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积1428万平米，同比+11.5%；9个二线城市二手房成交面积5369万平米，同比+41.7%；3个三四线城市二手房成交面积345万平米，同比+28.6%。 11月截止目前（2023/11/01~2023/11/02）我们重点监测的14城二手房成交面积63万平米，同比+17.7%；其中，2个一线城市二手房成交面积10万平米，同比+4.0%； 9个二线城市二手房成交面积50万平米，同比+40.7%；3个三四线城市二手房成交面积3万平米，同比-68.0%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/10/27~2023/11/02）4个一线城市中，北京新房成交环比+14.8%，上海、广州、深圳分别下跌34.3%、11.8%和12.0%；与去年同期相比，北京、上海同比分别下跌23.5%和39.1%，广州、深圳新房成交同比均上涨，涨幅分别为15.8%、5.7%。二手房市场本周北京成交面积环比-73.4%，同比-68.0%；深圳环比-63.0%，同比-45.7%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/10/27~2023/11/02）我们重点监测的14个二线城市中，杭州新房成交环比涨幅超过90%，为+94.4%；东莞、福州环比涨幅超过40%，分别为+40.8%、+85.2%；济南、苏州、武汉分别环比+19.8%、+3.9%、+13.2%；其余城市环比下跌，分别为成都-15.4%、佛山-9.3%、南京-2.7%、宁波-13.3%、青岛-41.3%、无锡-23.1%。与去年同期相比，福州、杭州、武汉新房同比上涨，涨幅分别为35.0%、77.6%、147.5%，其余城市同比下跌，其中济南、宁波、无锡同比跌幅超过50%，分别为-51.8%、-79.3%、-53.2%。二手房市场方面，南宁二手房成交环比+41.4%，杭州二手房成交环比上涨24.8%，其余城市环比下跌，其中佛山跌幅最高为12.2%。 同比方面，杭州同比+256.9%，涨幅最高，南宁同比涨幅超过60%，为+65.9%，其他城市成都、佛山、南京、青岛、苏州同比涨幅分别为36.5%、34.1%、39.2%、31.8%、9.8%；东莞、厦门同比下跌，跌幅分别为18.4%、8.8%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/10/27~2023/11/02）我们重点监测的13个三四线城市中，莆田新房市场成交环比涨幅超过100%，为+102.9%；惠州、韶关、泰安、芜湖、肇庆环比分别+16.2%、+20.3%、+12.3%、+13.0%、+50.9%；江门、金华、泉州、绍兴、温州、扬州环比分别-3.5%、-25.1%、-1.5%、-29.8%、-4.3%、-28.4%。同比表现方面，泉州同比+1868.1%，表现最好；金华同比涨幅超过100%，为+115.6%；韶关、绍兴、泰安、扬州同比跌幅均超过50%，分别为-55.0%、-55.6%、-61.4%、-52.0%。二手房市场上，金华本周成交环比+32.4%，同比-62.3%；江门环比+17.4%，同比+37.9%； 扬州环比-8.8%，同比+11.1%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/10/27~2023/11/02）4个一线城市新房库存面积环比均下跌，北京环比-1.6%跌幅最多，广州环比-0.4%跌幅最少；从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为6.19个月，深圳去化周期超过20个月。我们跟踪的4个二线城市，南京、苏州新房库存面积环比分别微涨0.4%、0.8%，福州新房库存面积环比微跌0.5%；从去化周期来看，福州去化周期最长，为40.37个月；苏州、南京去化周期分别为16.91个月、21.60个月，杭州仍未公布本周库存数据。我们跟踪的3个三四线城市中，莆田、泉州和温州3个月移动平均去化周期分别为58.78个月、148.84个月和36.35个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/10/27~2023/11/02）成交端，一线城市住宅用地成交4宗，平均溢价率为9.08%，规划建面为46.9万方，土地出让金为159.8亿元。供给方面，一线城市推出1宗商办用地。二线城市合计成交住宅用地87宗，总规划建面787万方，土地出让金785亿元，平均溢价率31.01%；成交商办用地28宗，总规划建面142万方，土地出让金31亿元，平均溢价率6.09%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地45宗，总规划建面420万方；推出商办用地25宗，总规划建面115万方。 三四线城市共计成交住宅用地196宗，商办用地134宗，土地出让金分别为1120亿元、106亿元，平均溢价率分别为1.72%、0.38%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 合肥：《关于规范自持租赁住房运营管理的通知（征求意见稿）》 10月30日消息，合肥市住房保障和房产管理局于10月27日发布关于公开征求《关于规范自持租赁住房运营管理的通知（征求意见稿）》意见的通知。其中提到不得以租代售或变相销售自持租赁住房，违者将依法依规查处。 南京：南京等多地取消最高限价土地出让重回价高者得 南京挂牌八批次集中出让地块，其中地块出让要求删去了“当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度”的相关表述。除此之外，济南、合肥、厦门、成都、青岛等至少6个热点城市的土拍规则有所调整。 安徽芜湖：《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》 据“芜湖发布”10月30日发布，安徽芜湖市住房公积金管理中心正式发布《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》，12月1日起个人住房贷款可申请“商转公”，“先还后贷”、“以贷还贷”两种“商转