房地产行业第36周周报：二手房成交保持韧性，政策效应或逐步显现

房地产行业第36周周报 二手房成交保持韧性，政策效应或逐步显现 2023年09月10日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 二手房成交保持韧性，政策效应或逐步显现 2023年09月10日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年9月第2周，新房和二手房成交环比回落。8月中下旬新房成交持续环比回升，进入9月后新房成交面积有所回落，本周环比下 降41%，同比跌幅扩大至26%。其中二线城市环比下降幅度较大。二手房成交保持较强韧性，本周环比小幅下降4%，同比增速上升至接近40%。其中二线城市二手房成交面积同比大幅增长。本周规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开。无锡、杭州、珠海等全国多地推进实施“认房不认贷”；青岛、大连等地调整差别化住房信贷政策。南京、天津、沈阳、大连等地限购政策放松。本周有广州、武汉、大连、绍兴、丽水等地完成土地出让。 ⯁重点政策解读：本周无锡、杭州、珠海等全国多地推进实施“认房不认贷”。自8月31日新政发布以来，四大一线城市已经相继实施“认房不认贷”，部分重点城市也调整了差别化信贷政策。本周包括无锡、杭州、珠海在内的更多二 三线城市也宣布执行二套房认定标准新政，“认房不认贷”在全国范围内迅速落地实施。新政切实降低了购房者的购房成本与首付压力，有望释放住房市场需求潜力，提振房地产消费意愿，进而推动市场企稳回升。9月4日，南京市规划和自然资源局发布《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》。通知涉及优化土地供应管理、降低企业资金压力、缩短开发上市周期三个层面共九条内容。我们认为土地管理政策调整，旨在进一步增强土地供应管理能力，为企业减压提速。2020年“三道红线”政策实施，叠加疫情期间全国房地产市场销量下滑，部分房企资金端承压，导致拿地与新开工意愿受阻。此次南京市出台政策包含合理确定土地出让金缴纳时间、提高土地开发速度、加快项目上市节奏等内容，我们预计有助于缓解房企资金压力，促进新开工面积企稳回升。继“认房不认贷”、“降低存量房利率”等重大二级市场政策调整后，一级土地市场政策端也有望持续调整优化，推动全国房地产市场平稳运行。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/09/04-2023/09/10）申万房地产指数下跌1.10%，跑输上证综指0.57pct，在各类板块中位列第21/31，恒生地产建筑业指数上 涨2.13%，跑赢恒生综指2.93pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：融创中国（163.83%）、中国恒大（132.73%）、融信中国（74.42%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：德信中国（-25.71%）、天房发展（-18.84%）、弘阳地产（-18.34%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨4.47%，跑赢恒生综指5.27pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：恒大物业（15.94%）、新城悦服务（14.84%）、融创服务（14.29%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：合景悠活（-12.35%）、弘阳服务（-5.10%）、建业新生活（-4.33%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/09/02-2023/09/08）30个大中城新房成交面积 160.39万平方米，同比下降26.03%，环比下降40.59%。15城二手房成交面 积150.91万平方米，同比上升38.78%，环比下降4.46%。监测16个重点城市库存面积18182.60万平方米，环比上升0.38%，去化周期116.90周，较上周缩短0.52周。上周（2023/08/28-2023/09/03）100大中城市土地供应建面3884.19万平方米，同比下降26.37%，环比上升63.22%；土地成交建面1604.24万平方米，同比下降56.27%，环比上升19.12%；供需比上升为2.42，溢价率为5.62%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/09/02-2023/09/08）房企境内新发债总额为60.00亿元，同比上升9.91%，环比下降55.72%；债务总偿还量为113.11亿元，同比上升54.78%，环比下降16.63%；净融资额-53.11亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测13 3.1新房成交数据13 3.2二手房成交数据13 3.3土地市场情况14 3.4库存及去化15 4.房企融资情况17 4.1房企融资详情17 4.2房企信用情况18 风险因素18 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）9 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前9名（%）10 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）10 图表10：本周重点公司公告10 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速13 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）13 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）13 图表14：2023年7月新建住宅价格和同比及环比增速13 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速14 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）14 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）14 图表18：2023年7月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）14 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速14 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速14 图表21：100大中城土地供需比（倍）15 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比15 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率15 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率15 图表25：15城库存面积及去化周期15 图表26：一线城市库存面积及去化周期15 图表27：二线城市库存面积及去化周期16 图表28：三线城市库存面积及去化周期16 图表29：重点城市库存和去化周期情况16 图表30：境内新发债规模及同比增速17 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模17 图表32：房企债券相关公告17 图表33：房企债券相关公告17 图表32：房企债券发行详情17 图表33：房企最新负面事件18 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 无锡、杭州、珠海等全国多地：推进实施“认房不认贷” 9月3日，无锡市住房和城乡建设局、中国人民银行无锡市分行、国家金融监督管理总局无锡监管分局发布通知，优化个人住房贷款中住房套数认定标准。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在无锡市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 9月5日，杭州市在去年11月优化个人住房贷款中住房套数认定标准的基础上，按照因城施策的原则，对有关住房信贷政策再次进行了调整。调整后，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此次调整从2023年9月5日起实施，以房屋合同网签备案时间为准。 9月6日，据珠海市住房和城乡建设局官网发布的《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》显示，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在珠海市范围内，其名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。居民家庭住房套数，以珠海市不动产登记机构出具的《珠海市不动产登记情况查询结果》核算，银行业金融机构据此执行。 南京：优化土地供应管理，为企业减压提速 9月4日，南京市规划和自然资源局发布《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》，从优化土地供应管理、降低企业资金压力、缩短开发上市周期三个层面共九条内容，对南京市土地市场管理进行了具体优化。九条内容分别为：实行差异化供地、简化产业用地出让审批流程、分用途测算土地出让金、完善银行保函政策、明确抵押操作路径、加快退还保证金节奏、合理确定土地出让金缴纳时间、提高土地开发速度、加快项目上市节奏。 政策解读： “认房不认贷”全面落地实施，房地产市场有望企稳回升。8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，推动限贷政策进一步优化。上周，四大一线城市已经相继实施 “认房不认贷”，部分重点城市也调整了差别化信贷政策。本周包括无锡、杭州、珠海在内的更多二三线城市也宣布执行二套房认定标准新政，“认房不认贷”在全国范围内迅速落地实施。新政切实降低了购房者的购房成本与首付压力，有望释放住房市场需求潜力，提振房地产消费意愿，进而推动市场企稳回升。 落脚一级土地市场，政策工具箱仍有余力空间。本周南京市针对土地市场管理出台了系列优化措施，我们认为旨在进一步增强土地供应管理能力，为企业减压提速。2020年 “三道红线”政策实施，叠加疫情期间全国房地产市场销量下滑，部分房企资金端承压，导致拿地与新开工意愿受阻。此次南京市出台政策包含合理确定土地出让金缴纳时间、提高土地开发速度、加快项目上市节奏等内容，我们预计有助于缓解房企资金压力，促进新 开工面积企稳回升。继“认房不认贷”、“降低存量房利率”等重大二级市场政策调整后，一级土地市场政策端也有望持续调整优化，推动全国房地产市场平稳运行。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，指出相关部门要抓紧完善政策体系，确保保障性住房建设取得预期成效。 地方政策层面：本周全国多地优化限贷政策，推进“认房不认贷”落地，包括浙江杭州、江苏苏州、无锡、福建厦门、宁德、江西赣州、安徽省、合肥、沈阳、大连、湖北随 州、河南栾川、广东珠海、江门、清远等；青岛、大连调整差别化住房信贷政策。限购政策方面，南京放宽玄武等四区购房证明要求，并优化土地市场服务管理制度；天津优化区域住房限购措施；沈阳取消二环内限购政策和限售年限规定；大连中山区等三区限购政策解除；长春推出贷款购房财政贴息政策。其他政策方面，广东省印发扩大内需战略实施方案；上海调整公积金最长贷款期限和支持城市更新有关政策；上海临港优化调整人才住房相关政策。 日期 发布地区 内容 9/3 广东江门 9月1日，经市人民政府同意，市房地产工作领导小组办公室印发《江门市关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，一是居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。二是根据居民家庭申请或授权，住房城乡建设主管部门、不动产登记部门出具的江门市住房套数查询结果、江门市不动产产权登记信息查询结果，作为居民家庭在购买商品住房所在地拥有住房套数的佐证材料。市住房城乡建设局和市自然资源局要持续推进房屋交易登记数据共享应用，优化住房套数查询服务。 9/3 厦门 9月1日，厦门