房地产行业第34周周报：新房二手房成交回升，月末政策加速出台

房地产行业第34周周报 新房二手房成交回升，月末政策加速出台 2023年08月27日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房成交回升，月末政策加速出台 2023年08月27日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年8月第4周，新房和二手房成交继续环比回升。本周新房成交面积环比增长16.86%，连续第2周回升，同比跌幅收窄至20%左 右。三线城市环比增速较高。二手房环比继续小幅回升，同比增速由负转正。一线成交面积同比跌幅较大。本周住建部、央行、金融监管总局、财政部、税务总局等多部门发声，进一步落实一系列重要会议精神，推动“认房不认贷”、换房退税等政策措施落地。本周广州、深圳、成都、南京、杭州、台州、漳州等地完成土地出让。 ⯁重点政策解读：8月25日，据新华社报道，近日住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭申请贷款购 买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。8月25日，财政部、税务总局、住建部共同发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，将2022年出台的“930”换房退税新政，延长2年至 2025年末。我们认为，目前全国包括一线城市在内的部分重点城市仍执行“认房又认贷”的严格标准，住房套数认定标准放松，更多群体将适用首套房的低首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本。换房退税政策期限延长，也有利于减少换房交易环节成本。近期政策加速落地，临近9-10月地产销售传统旺季，我们预计后续因城施策政策力度或将进一步加大，有望降低购房者负担，更好满足居民刚性和改善性住房需求。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/08/21-2023/08/27）申万房地产指数下跌3.42%，跑输上证综指1.26pct，在各类板块中位列第20/31，恒生地产建筑业指数下 跌0.22%，跑输恒生综指0.15pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：珠江股份（10.32%）、大龙地产（8.99%）、珠光控股（8.89%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：融创中国（-19.82%）、SOHO中国（-16.38%）、世茂集团（-14.49%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨6.25%，跑赢恒生综指6.32pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：奥园健康（29.82%）、碧桂园服务（19.13%）、雅生活服务（18.00%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：远洋服务（-24.03%）、佳兆业美好（-13.25%）、弘阳服务（-4.81%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/08/19-2023/08/25）30个大中城新房成交面积 219.02万平方米，同比下降19.89%，环比上升16.86%。15城二手房成交面 积161.94万平方米，同比上升2.10%，环比上升1.34%。监测16个重点城市库存面积18118.41万平方米，环比上升0.31%，去化周期113.16周，较上周延长3.53周。上周（2023/08/14-2023/08/20）100大中城市土地供应建面3130.89万平方米，同比下降19.75%，环比上升12.22%；土地成交建面1536.19万平方米，同比下降52.70%，环比下降0.68%；供需比上升为2.04，溢价率为1.74%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/08/19-2023/08/25）房企境内新发债总额为145.50亿元，同比上升41.40%，环比上升24.36%；债务总偿还量为89.16亿元，同比下降43.60%，环比下降11.43%；净融资额56.34亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测12 3.1新房成交数据12 3.2二手房成交数据12 3.3土地市场情况13 3.4库存及去化14 4.房企融资情况16 4.2房企融资详情16 风险因素17 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前7名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速12 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）12 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）12 图表14：2023年7月新建住宅价格和同比及环比增速12 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速13 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）13 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）13 图表18：2023年7月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）13 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速13 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速13 图表21：100大中城土地供需比（倍）14 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比14 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率14 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率14 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期15 图表28：三线城市库存面积及去化周期15 图表29：重点城市库存和去化周期情况15 图表30：境内新发债规模及同比增速16 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模16 图表32：房企债券相关公告16 图表33：房企债券发行详情17 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 住建部、央行、金融监管总局：推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施 8月25日，据新华社报道，近日住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 财政部、税务总局、住建部：延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策 8月25日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部共同发布了《关于延续实施支持居 民换购住房有关个人所得税政策的公告》：自2024年1月1日至2025年12月31日， 对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 政策解读： 三部门推动落实首套房贷款“认房不用认贷”政策。7月末住建部召开企业座谈会，提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认 房不用认贷”等政策措施。我们认为，目前全国包括一线城市在内的部分重点城市仍执行“认房又认贷”的严格标准，本次政策落实政治局会议、住建部座谈会等一系列重要会议精神，住房套数认定标准放松，更多群体将适用首套房贷款的低首付比例和利率优惠，有助于进一步降低居民购房成本。 换房退税政策延续，继续降低换房交易成本。2022年9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优 惠。政策执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。本次政策执行期延长2 年，至2025年12月31日。换房退税政策期限延长，也有利于减少换房交易环节成本。 近期政策加速出台，后续因城施策力度或将加大。近期政策加速落地，临近9-10月地产销售传统旺季，我们预计后续因城施策政策力度或将进一步加大，进一步降低购房者负担，更好满足居民刚性和改善性住房需求。特别是此前政策放松力度相对较松的一线城 市和部分二线城市，打开政策空间后，凭借相对较好的经济基本面和相对较好的供需结构，此类城市有望率先企稳回升，市场热度或将从这些城市向周边三四线城市传导。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民 换购住房有关个人所得税政策的公告》。本周全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.20%。 地方政策层面：本周重庆召开推动城市建设和房地产发展工作专题会议。西安等14城签订关中平原城市群住房公积金发展合作协议。太原印发《关于促进房地产市场平稳发展的若干措施》。浙江嘉兴调整限购、限售政策。广东中山明确商品房预售款监管相关事 项。成都拟调整公积金限额和异地购房提取政策。厦门下调住房公积金贷款首付比例。青岛延长公积金提取阶段性支持政策。 日期 发布地区 内容 8-20 全国 8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。会议强调，金融支持实体经济力度要够、节奏要稳、结构要优、价格要可持续。主要金融机构要主动担当作为，加大贷款投放力度，国有大行要继续发挥支柱作用。要注重保持好贷款平稳增长的节奏，适当引导平缓信贷波动，增强金融支持实体经济力度的稳定性。要注意挖掘新的信贷增长点，大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。会议要求，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院关于防范化解重点领域风险的精神，统筹协调金融支持地方债务风险化解工作，丰富防范化解债务风险的工具和手段，强化风险监测、评估和防控机制，推动重点地区风险处置，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 8-20 西安 8月18日，2023年关中平原城市群市长联席会议和住房公积金协同发展分会在西安召开。会上，西安、宝鸡、咸阳、铜川、渭南、杨凌、商洛、运城、临汾、天水、平凉、庆阳、延安、三门峡共14个城市签订了关中平原城市群住房公积金协同发展合作协议，携手推动关中平原城市群高