房地产行业第35周周报：新房二手房持续回升，多项重要政策出台

房地产行业第35周周报 新房二手房持续回升，多项重要政策出台 2023年09月03日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房二手房持续回升，多项重要政策落地实施 2023年09月03日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年9月第1周，新房和二手房成交继续环比回升。本周新房成交面积环比增长12.79%，连续第3周回升，同比跌幅收窄至17%左 右。二线城市环比增速较高。二手房环比小幅下降，同比增速连续2周为正。二线三线成交面积同比增长明显。本周央行、金融监管总局等部门联合发布首付比例与存量房贷利率下调政策，四大一线城市和成都等重点二线城市落地执行“认房不认贷”。本周天津、武汉、长沙等地完成土地出让。 ⯁重点政策解读：本周四大一线城市和成都、苏州等重点二线城市均官宣落地执行首套房“认房不认贷”。8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关 事项的通知》，不再区分“限购”和不“限购”城市，统一并下调首付比下限。针对符合所在城市首套住房标准的存量住房贷款，借款人可以向承贷银行提出申请，既可以变更合同约定的房贷利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。我们认为，差别化住房信贷政策将与前期的“认房不认贷”政策，共同发挥作用，有利于减少居民购房成本和负担，增加居民购房意愿，进一步释放居民购房需求。同时下调个人存量房贷利率政策进入落地阶段，一方面减少利息支出，减轻居民的房贷压力，提升居民消费意愿，另一方面减少提前还贷风险，提升银行经营与信贷的稳定性。随着近期重要政策落地实施，当前市场进入“金九银十”的传统房地产销售旺季，我们预计此轮重大政策实施有望提振楼市信心，带动有较好基本面和供需结构的一线城市和部分二线城市楼市企稳回升，市场热度或将向周边三四线城市传导。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/08/28-2023/09/03）申万房地产指数上涨2.14%，跑输上证综指0.12pct，在各类板块中位列第21/31，恒生地产建筑业指数上 涨1.55%，跑输恒生综指0.47pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：金科股份（24.58%）、绿城中国（24.43%）、泛海控股（22.64%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：中国恒大（-83.33%）、渝开发（-12.11%）、大龙地产 （-11.60%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨0.88%，跑输恒生综指1.14pct，在各类板块中位列第12/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：时代邻里（12.73%）、碧桂园服务（6.49%）、星盛商业（3.62%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：国锐地产（-11.24%）、建业新生活（-9.57%）、滨江服务（-9.23%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/08/26-2023/09/01）30个大中城新房成交面积 259.65万平方米，同比下降17.39%，环比上升12.79%。15城二手房成交面 积156.95万平方米，同比上升15.63%，环比下降3.88%。监测15个重点城市库存面积18113.09万平方米，环比下降0.03%，去化周期117.42周，较上周延长4.26周。上周（2023/08/21-2023/08/27）100大中城市土地供应建面2379.79万平方米，同比下降51.01%，环比下降23.99%；土地成交建面1275.99万平方米，同比下降60.59%，环比下降18.96%；供需比下降为1.87，溢价率为3.22%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/08/26-2023/09/01）房企境内新发债总额为126.51亿元，同比上升99.38%，环比下降15.94%；债务总偿还量为135.67亿元，同比下降37.70%，环比上升42.29%；净融资额-9.17亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测15 3.1新房成交数据15 3.2二手房成交数据15 3.3土地市场情况16 3.4库存及去化17 4.房企融资情况19 4.2房企融资详情19 风险因素20 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）9 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表6：本周物业板块行情走势（%）10 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）10 图表8：本周物业股涨幅前9名（%）10 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）10 图表10：本周重点公司公告10 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速15 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）15 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）15 图表14：2023年7月新建住宅价格和同比及环比增速15 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速16 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）16 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）16 图表18：2023年7月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）16 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速16 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速16 图表21：100大中城土地供需比（倍）17 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比17 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率17 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率17 图表25：15城库存面积及去化周期17 图表26：一线城市库存面积及去化周期17 图表27：二线城市库存面积及去化周期18 图表28：三线城市库存面积及去化周期18 图表29：重点城市库存和去化周期情况18 图表30：境内新发债规模及同比增速19 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模19 图表32：房企债券发行详情19 图表33：房企最新负面事件20 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 央行、金融监管总局：购房首付比下限、存量首套房贷利率调整落地 8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。两项通知的主要内容包括：1）首付比例方面，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。2）房贷利率方面，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。3）存量房贷利率方面，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。 政策解读： 地产优化政策持续落地。7月24日，中央政治局会议指出，我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，应适时调整优化房地产政策。此后，为贯彻落实会议精神，相关政策相继落地。8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房 贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”，四大一线城市和成都、苏州等重点二线城市均官宣落地执行；同日，财政部、税务总局、住建部共同发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，不再区分“限购”和不“限购”城市，统一并下调首付比下限。针对符合所在城市首套住房标准的存量住房贷款，借款人可以向承贷银行提出申请，既可以变更合同约定的房贷利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。可见，在房地产新形势下，住房信贷政策不断调整优化，并落地实施。 减轻居民购房负担，提振居民消费意愿。我们认为，差别化住房信贷政策将与前期的“认房不认贷”政策，共同发挥作用，有利于减少居民购房成本和负担，增加居民购房意愿，进一步释放居民购房需求。同时下调个人存量房贷利率政策进入落地阶段，一方面减 少利息支出，减轻居民的房贷压力，提升居民消费意愿，另一方面减少提前还贷风险，提升银行经营与信贷的稳定性。随着近期重要政策落地实施，当前市场进入“金九银十”的传统房地产销售旺季，我们预计此轮重大政策实施有望提振楼市信心，带动有较好基本面和供需结构的一线城市和部分二线城市楼市企稳回升，市场热度或将向周边三四线城市传导。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民 换购住房有关个人所得税政策的公告》。本周全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.20%。 地方政策层面：本周重庆召开推动城市建设和房地产发展工作专题会议。西安等14 城签订关中平原城市群住房公积金发展合作协议。太原印发《关于促进房地产市场平稳发展的若干措施》。浙江嘉兴调整限购、限售政策。广东中山明确商品房预售款监管相关事项。成都拟调整公积金限额和异地购房提取政策。厦门下调住房公积金贷款首付比例。青岛延长公积金提取阶段性支持政策。 日期 发布地区 内容 8/21 山西 8月21日，省政府办公厅近日公布《山西省优化市场准入激活民间投资的具体措施》。优化市场准入准营，创优“三无三可”营商环境，激发社会投资特别是民间投资活力。涉及优化能源领域准入准营、优化公共充电设施领域准入准营、优化交通领域准入准营、优化市政和公共服务领域准入准营、优化文旅康养领域准入准营、优化制造业领域准入准营、优化项目建设服务保障、优化政策执行落地兑现8个领域，共计30条措施。 8/25 武汉 8月25日，武汉土地市场网发布公告表示，将于9月15日出让4宗地，4宗地总起拍价46.59亿元，总建面71.18万平方米。具体来看，4宗地分别位于青山区、江夏区、东西湖区、江岸区。 8/27 全国 8月27日，财政部、税务总局、证监会接连发布多项监管新规，包括证券交易印花税减半征收；优化IPO、再融资节奏；规范股份减持行为；降低融资保证金比例等。8月27日，证监会发布《统筹一二级市场平衡优化IPO、再融资监管安排》，IPO上，阶段性收紧节奏；再融资上，对金融行业等大市值上市公司给予特别关注，存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高的上市公司进行适当限制，重点关注所有上市公司的前次募资使用情况并限制多元化投资。证监会此次专门提到房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，进一步表明“活跃资本市场，提振投资者信心”的坚决态度。沪深北交易所修改两融交易实施细则，从9月8日收市起实施融资保证金比例从100%降至80%。 8/28 深圳 8月28日，深圳市发改委和住建局发布深圳市公共租赁住房申请家庭和单身居民收入财产限额的通知，划定深圳市公共租赁住房申请家庭和单身居民收入财产限额如下：人均年可支配收入54000元（含）以下，申请家庭和单身居民