三论中国经济修复式增长：调整，郑州地产优化政策效果待观察

调整：郑州地产优化政策效果待观察 ——三论中国经济修复式增长 核心结论 分析师 证券研究报告 宏观专题报告 2023年08月18日 8月3日，郑州发布15条措施优化房地产政策，明确暂停限售、落实“认 房不认贷”、试点现房销售等措施，是7.24政治局会议以来首批放松地产政策的省会城市。郑州地产行业占GDP比重偏高且依赖土地财政的情况在二线城市中并非个例，自2022年以来郑州在地产政策调控方面始终走在全国的前列。目前，郑州地产优化政策实施已有两周时间，为我们观察本轮政策效果提供了重要窗口。 房地产行业曾是郑州发展的重要支撑。人口流入、新区建设和城中村改造共同推动了郑州房地产行业的快速发展，这使得郑州对房地产行业的依赖程度有所加深。房地产业和建筑业在郑州GDP占比超过20%，远高于全 国平均水平，郑州土地财政依赖度峰值时期曾超过50%。 当前郑州房地产市场仍面临较大的调整压力。1）商品房销量明显下滑，受新冠疫情和棚改货币化安置政策退坡的影响，郑州房地产市场需求出现明 显收缩。2021年和2022年郑州商品房销售面积增速分别为-21.2%和-16.7%。2）房价持续下行，郑州“保交楼”出险项目数量较多，购房者预期修复仍需时间，目前房价尚未止跌。2022年6月至今，郑州市商品住宅销售均价累计跌幅超过25%。3）土地收入大幅收缩，2022年郑州成交土地出让金仅有524.8亿元，同比回落48.6%。 “稳楼市15条”更加侧重于需求端纾困，整体围绕满足居民刚性和改善 需求而展开。1）放松限售，这是继2022年“郑州18条”放松限购之后，郑州在放开限购限售方面的进一步举措。2）加大购房补贴力度，“稳楼市15条”明确给予购房者契税补贴，多子女家庭还可获得2-3万元的货 币补贴。3）鼓励下调存量住房贷款利率，“稳楼市15条”强调要落实认房不认贷，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。4）降低交易税费，对于出售自有住房后1年内重新购买住房的，对出售时缴纳 的个人所得税予以退税优惠，同时暂免征收“满五唯一”住房的个人所得税。 郑州楼市新政的提振效果偏弱。“稳楼市15条”政策出台当周，郑州二手房出售挂牌量指数环比增加16.4%，挂牌价指数小幅回落0.2%，二手住宅成交套数较前周增加超过6成。8月13日当周，郑州二手房成交量并未 延续上周涨势，环比仅增1.0%，挂牌价继续下跌0.2%。整体看，新政出台后，郑州二手房市场居民出售意愿较为强烈，成交有所放量，但价格并未显著回升。此外，新政出台后郑州新房市场量价表现相对平淡，考虑到政策的落实和传导可能存在时滞，政策效果有待继续观察。 本轮地产政策可能向改善型需求和特定人群倾斜。受多重因素影响，目前 边泉水S0800522070002 13911826169 bianquanshui@research.xbmail.com.cn 相关研究 如何解释股汇背离的异象？———基于印度、日本和中国视角2023-08-16 经济延续修复式增长格局，后续有望企稳—7月经济数据点评2023-08-15 五问超预期降息—8月15日降息点评 2023-08-15 海关下调出口数据，统计质量有所完善—宏观数据研究2023-08-13 居民贷款再次下滑，货币政策有望小幅放松 —7月金融数据点评2023-08-11 部分家庭仍处于资产负债表受损状态，即使有购房刚需也可能缺乏资金来源。相比之下，改善需求可通过“以旧换新”、“以小换大”等方式筹措资金，更具有韧性。此外，郑州的婚育情况实际上是全国的缩影，在刚需增长乏力的情况下，通过政策提振改善型需求能起到稳定房地产市场的效果。 风险提示：政策传导存在时滞，地产政策力度及效果不及预期，国内房地产形势不及预期。 索引 内容目录 一、新一轮楼市宽松发令枪响，为何郑州率先发力？5 1.1房地产是郑州经济发展的重要支柱5 1.2当前郑州房地产市场面临较大调整压力8 二、郑州地产新政释放了什么信号？11 2.1“郑州18条”：放松限购和认房认贷，明确给予房企融资支持11 2.2“稳楼市15条”：放松限售，着力提振改善型需求11 三、郑州地产优化政策效果观察：二手房成交放量，但价格依然低迷，新房市场量价表现相对平淡14 四、风险提示16 图表目录 图1：郑州城镇化率和常住人口逐年增加5 图2：郑州城镇化率接近发达国家水平5 图3：郑州市建成区面积逐年扩张（平方公里）6 图4：郑州市住宅用地推出面积先升后降6 图5：2018年以前郑州市房地产开发投资同比增速在15%以上6 图6：郑州市房地产投资占GDP比重显著高于全国水平（%）6 图7：郑州市建筑业和房地产业占GDP比重高于全国水平7 图8：郑州市各行业占GDP比重（%）7 图9：部分二线城市房地产和建筑业占GDP比重7 图10：郑州财政曾长期依赖于土地出让金收入7 图11：部分二线城市土地财政依赖度较高7 图12：2021年以来郑州市商品房销售面积大幅回落8 图13：郑州市房地产开发投资降幅走阔9 图14：2022年郑州商品住宅新开工面积同比-54.3%9 图15：2022年底郑州楼市库存去化周期处于历史高位水平9 图16：郑州出险项目数量位居全国首位10 图17：郑州市商品住宅售价跌幅较大10 图18：郑州土地成交溢价率降至历史底部10 图19：2022年郑州财政收入明显下滑10 图20：受汛情影响郑州就业人员增长乏力14 图21：2020年以来郑州职工平均工资增速有所回落14 图22：2020年以来郑州城镇居民可支配收入增速明显放缓15 图23：郑州居民消费支出同比增速有所增加15 图24：郑州结婚登记人数逐年下降15 图25：近年来郑州市出生率快速回落15 图26：郑州新建商品住宅成交套数回落16 图27：郑州新建商品住宅成交价格有所回升16 表1：2021-2022年郑州土地拍卖情况10 表2：“稳楼市15条”与“郑州18条”政策内容对比12 一、新一轮楼市宽松发令枪响，为何郑州率先发力？ 1.1房地产是郑州经济发展的重要支柱 城镇化的推进和人口净流入是郑州房地产发展重要的需求来源。郑州房地产需求端有两大因素支撑：一是城镇化推进带来的需求，2004-2021年，郑州城镇化率从57.9%提高到了79.1%，目前已经接近发达国家水平；二是人口流入带来的需求，郑州市不仅是河南的省会，而且是全国重要的交通枢纽，其产业发展与基础设施建设均优于河南其他地 区，由此吸引了河南人口的流入。近年来，郑州市常住人口呈逐年递增态势，2022年常住人口数为1282.8万人，较10年前增加了379.8万人。 图1：郑州城镇化率和常住人口逐年增加图2：郑州城镇化率接近发达国家水平 常住人口：郑州（右轴，万人） 城镇化率：郑州（%） 851400 801200 751000 70800 65600 60400 55200 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 500 95 发达国家城镇化率：2021年（%） 郑州城镇化率：2021年（%） 90 85 80 75 70 日本英国美国加拿大法国韩国德国 资料来源：ifind，西部证券研发中心资料来源：ifind，西部证券研发中心 新区建设和城中村改造在供给端推动郑州房地产行业快速发展。郑东新区建设始于2002 年，常西湖新区、中原新区、郑上新区等多个新区则在2010年以后陆续建成。伴随着新 区建设的开展，郑州建成区面积由2002年的156.4平方公里不断扩大至2021年的670 平方公里。 大规模城中村改造使得郑州土地供应量高于同能级城市。郑州的城中村改造始于2003年，《郑州市城中村改造规定（试行）》的发布正式拉开城中村改造的序幕。郑州市政府2007年正式下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号），城中 村改造步伐加快。2014-2015年，郑州市对三环以内的城中村全部进行改造，直到2018年郑州发布《郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》，原则上不再进行大规模的老旧小区拆迁改造，大规模城改告一段落。在城中村改造过程中，增加了大量土地供应。2008年，郑州全年住宅类土地供应面积仅为669.9万平方米，到2018年 供应面积攀升至2426.9万平方米，年均复合增速高达13.7%，而武汉、合肥和长沙2008-2018年住宅土地供应面积的复合同比增速分别为12.8%、12.1%和-1.3%。郑州土地供应增速过快是后续郑州楼市库存长期居于高位的重要原因。 图3：郑州市建成区面积逐年扩张（平方公里）图4：郑州市住宅用地推出面积先升后降 800 700 600 500 400 300 200 100 0 河南:郑州市:建成区面积 河南:郑州市:新增建成区面积（右轴） 2003200620092012201520182021 100 80 60 40 20 0 -20 2500 2000 1500 1000 500 0 郑州市住宅用地推出面积（万平方米） 2426.9 478.1 2004200620082010201220142016201820202022 资料来源：ifind，西部证券研发中心资料来源：ifind，西部证券研发中心 随着人口的聚集、新区的建设和城改的推进，房地产投资对于郑州发展的重要性愈发凸显。在2018年郑州市结束大规模城改以前，郑州房地产开发投资完成额同比增速基本保持在15%以上，房地产投资占GDP比重一度接近40%。尽管2018年以来随着大规模城改的结束，房地产投资在GDP中的比重开始下降，但其在GDP中的占比仍然远高于全国平均。 图5：2018年以前郑州市房地产开发投资同比增速在15%以上图6：郑州市房地产投资占GDP比重显著高于全国水平（%） 房地产开发投资同比增速：郑州（%） 房地产开发投资同比增速：郑州（%） 60 50 40 30 20 10 0 -10 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 -20 房地产开发投资占GDP比重：郑州房地产开发投资占GDP比重：全国 40 35 30 25 20 15 10 5 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 资料来源：ifind，西部证券研发中心资料来源：ifind，西部证券研发中心 房地产业及其相关行业在郑州GDP中的比例远高于全国平均水平。2021年建筑业和房地产业在郑州GDP中占比合计为20.7%，远高于全国13.6%的水平。近年来郑州开始调整产业结构，确定了汽车及装备制造、电子信息、新材料、生物及医药、铝及铝精深 加工、现代食品制造等六大主导产业，主导产业在规上工业增加值中的占比为83%。但2021年郑州工业占GDP比重为26.8%，这意味着当前郑州市主导的六大产业占GDP比重为22.2%，仅略高于房地产和建筑业的贡献。因此，房地产及其上下游产业仍然在郑州的经济发展中扮演者重要的角色。类似地，长沙、武汉、西安、成都等二线城市的地产行业占GDP比重也高于全国平均水平。 图7：郑州市建筑业和房地产业占GDP比重高于全国水平图8：郑州市各行业占GDP比重（%） 建筑业和房地产业占GDP比重：全国（%）建筑业和房地产业占GDP比重：郑州（%） 30 25 20 15 10 5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 工业建筑业金融业 23.9 26.8 1.4 1