三论中国经济修复式增长：调整，郑州地产优化政策效果待观察

宏观专题报告 证券研究报告2023年08月18日 调整：郑州地产优化政策效果待观察 ——三论中国经济修复式增长 核心结论 分析师 8月3日，郑州发布15条措施优化房地产政策，明确暂停限售、落实“认房不认贷”、试点现房销售等措施，是7.24政治局会议以来首批放松地产政策的省会城市。郑州地产行业占GDP比重偏高且依赖土地财政的情况在二线城市中并非个例，自2022年以来郑州在地产政策调控方面始终走在全国的前列。目前，郑州地产优化政策实施已有两周时间，为我们观察本轮政策效果提供了重要窗口。 边泉水S080052207000213911826169bianquanshui@research.xbmail.com.cn 相关研究 如 何解释 股汇背 离的异 象？—— —基于 印度、日本和中国视角2023-08-16经济延续修复式增长格局，后续有望企稳—7月经济数据点评2023-08-15五 问 超 预 期 降 息—8月15日 降 息 点 评2023-08-15海关下调出口数据，统计质量有所完善—宏观数据研究2023-08-13居民贷款再次下滑，货币政策有望小幅放松—7月金融数据点评2023-08-11 房地产行业曾是郑州发展的重要支撑。人口流入、新区建设和城中村改造共同推动了郑州房地产行业的快速发展，这使得郑州对房地产行业的依赖程度有所加深。房地产业和建筑业在郑州GDP占比超过20%，远高于全国平均水平，郑州土地财政依赖度峰值时期曾超过50%。 当前郑州房地产市场仍面临较大的调整压力。1）商品房销量明显下滑，受新冠疫情和棚改货币化安置政策退坡的影响，郑州房地产市场需求出现明显收缩。2021年和2022年郑州商品房销售面积增速分别为-21.2%和-16.7%。2）房价持续下行，郑州“保交楼”出险项目数量较多，购房者预期修复仍需时间，目前房价尚未止跌。2022年6月至今，郑州市商品住宅销售均价累计跌幅超过25%。3）土地收入大幅收缩，2022年郑州成交土地出让金仅有524.8亿元，同比回落48.6%。 “稳楼市15条”更加侧重于需求端纾困，整体围绕满足居民刚性和改善需求而展开。1）放松限售，这是继2022年“郑州18条”放松限购之后，郑州在放开限购限售方面的进一步举措。2）加大购房补贴力度，“稳楼市15条”明确给予购房者契税补贴，多子女家庭还可获得2-3万元的货币补贴。3）鼓励下调存量住房贷款利率，“稳楼市15条”强调要落实认房不认贷，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。4）降低交易税费，对于出售自有住房后1年内重新购买住房的，对出售时缴纳的个人所得税予以退税优惠，同时暂免征收“满五唯一”住房的个人所得税。 郑州楼市新政的提振效果偏弱。“稳楼市15条”政策出台当周，郑州二手房出售挂牌量指数环比增加16.4%，挂牌价指数小幅回落0.2%，二手住宅成交套数较前周增加超过6成。8月13日当周，郑州二手房成交量并未延续上周涨势，环比仅增1.0%，挂牌价继续下跌0.2%。整体看，新政出台后，郑州二手房市场居民出售意愿较为强烈，成交有所放量，但价格并未显著回升。此外，新政出台后郑州新房市场量价表现相对平淡，考虑到政策的落实和传导可能存在时滞，政策效果有待继续观察。 本轮地产政策可能向改善型需求和特定人群倾斜。受多重因素影响，目前 宏观专题报告 部分家庭仍处于资产负债表受损状态，即使有购房刚需也可能缺乏资金来源。相比之下，改善需求可通过“以旧换新”、“以小换大”等方式筹措资金，更具有韧性。此外，郑州的婚育情况实际上是全国的缩影，在刚需增长乏力的情况下，通过政策提振改善型需求能起到稳定房地产市场的效果。 风险提示：政策传导存在时滞，地产政策力度及效果不及预期，国内房地产形势不及预期。 内容目录 一、新一轮楼市宽松发令枪响，为何郑州率先发力？............................................................51.1房地产是郑州经济发展的重要支柱..............................................................................51.2当前郑州房地产市场面临较大调整压力.......................................................................8二、郑州地产新政释放了什么信号？...................................................................................112.1 “郑州18条”：放松限购和认房认贷，明确给予房企融资支持....................................112.2 “稳楼市15条”：放松限售，着力提振改善型需求......................................................11三、郑州地产优化政策效果观察：二手房成交放量，但价格依然低迷，新房市场量价表现相对平淡....................................................................................................................................14四、风险提示.......................................................................................................................16 图表目录 图1：郑州城镇化率和常住人口逐年增加................................................................................5图2：郑州城镇化率接近发达国家水平....................................................................................5图3：郑州市建成区面积逐年扩张（平方公里）.....................................................................6图4：郑州市住宅用地推出面积先升后降................................................................................6图5：2018年以前郑州市房地产开发投资同比增速在15%以上.............................................6图6：郑州市房地产投资占GDP比重显著高于全国水平（%）..............................................6图7：郑州市建筑业和房地产业占GDP比重高于全国水平....................................................7图8：郑州市各行业占GDP比重（%）..................................................................................7图9：部分二线城市房地产和建筑业占GDP比重...................................................................7图10：郑州财政曾长期依赖于土地出让金收入.......................................................................7图11：部分二线城市土地财政依赖度较高.............................................................................7图12：2021年以来郑州市商品房销售面积大幅回落..............................................................8图13：郑州市房地产开发投资降幅走阔..................................................................................9图14：2022年郑州商品住宅新开工面积同比-54.3%.............................................................9图15：2022年底郑州楼市库存去化周期处于历史高位水平...................................................9图16：郑州出险项目数量位居全国首位................................................................................10图17：郑州市商品住宅售价跌幅较大...................................................................................10图18：郑州土地成交溢价率降至历史底部............................................................................10图19：2022年郑州财政收入明显下滑..................................................................................10图20：受汛情影响郑州就业人员增长乏力............................................................................14图21：2020年以来郑州职工平均工资增速有所回落............................................................14图22：2020年以来郑州城镇居民可支配收入增速明显放缓.................................................15 图23：郑州居民消费支出同比增速有所增加.........................................................................15图24：郑州结婚登记人数逐年下降.......................................................................................15图25：近年来郑州市出生率快速回落...................................................................................15图26：郑州新建商品住宅成交套数回落................................................................................16图27：郑州新建商品住宅成交价格有所回升.........................................................................16 表2：“稳楼市15条”与“郑州18条”政策内容对比.....................