2023年第32周地产周报：因城施策持续优化，继续观察后续政策节奏及效果

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年08月13日 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 联系人 李睿 联系人 lirui1@orientsec.com.cn 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 目前地产股行情的几个基本面观察点：— —7月行业销售拿地点评 中央持续积极表态，郑州等推进房地产政策优化：——2023年第31周地产周报 适应房地产市场供求新形势，适时调整优化房地产政策：——2023年第30周地产 周报 2023-08-10 2023-08-06 2023-08-01 行业房地产行业 行业研究|行业周报 因城施策持续优化，继续观察后续政策节奏及效果 ——2023年第32周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第32周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-1.2%。沪深300指数报收3884.25，周度涨幅为-3.4%；创业板指数报收2187.04，周度涨幅-3.4%；房地产指数（申万）报收 2831.50，周度涨幅为-4.6%。 统计数据方面。住建部：保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套。央行：7月份住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款减少672亿元。地方政策方面。上海：在竞价达到最高限价后摇号前加入竞“高品质建设”环节。武汉江夏：房屋置换奖励成交金额 1%。河南：印发扩大消费若干政策通知，推进郑州、开封现房销售试点。杭州：扩大余杭区限购放宽圈。广州：回应针对刚改需求支持和认房不认贷政策的提问。湖南：发布保交楼行动方案，划档进行复工交付分类管理。山东：举办政策吹风会，强化住房等大宗消费支撑。江苏：全省除南京、苏州市区外全面取消落户限制。惠州：进一步推进户籍改革，吸引周边城市人群。广州：鼓励具有城市更新经验的国企参与旧村改造。长沙：在全国率先提出构建“保障房、刚需房、改需房”三房体系，刚需房和改需房按7:3的比例供应，不再要求单宗宅地配建10%租赁住房。重庆、成都、南昌、海南、贵阳贵安等省市优化公积金范围、“带押过户”、商转公、首付比例等政策。 第32周新房和二手房销售量均较上周减少。第32周44大城市新房销售为1.6万套，较第31周减少33.5%；21大城市二手房销售1.36万套，较第31周减少3.8%。一线城市新房、二手房交易较第31周分别减少37.1%、减少13.1%；二线城市新 房、二手房交易较第31周分别减少23.5%、增加0.1%。库存量和库销比均较31周上升。截至第32周，18大城市库存为105.1万套，较第31周增加1182套；库销 比为18.9个月，较第31周增加0.7个月。本周土地市场活跃度较第31周上升。第 32周36大城市市本级合计成交土地42块。土地出让金减少。2023年第32周36 大城市市本级土地出让金为358.4亿元，较第31周减少244.4亿元。平均溢价率下 降。2023年第32周36大城市市本级土地成交平均溢价率3.8%，较第31周下降 1.4个百分点。第32周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为2块。 投资建议与投资标的 重点公司公告。碧桂园、中国金茂发布中期业绩预告。保利发展、华润置地、招商蛇口、碧桂园、龙湖集团、金地集团等公布7月经营数据。城建发展等更新7月拿地情况。建发国际、融创中国、首开股份等披露股权交易事项。 各地房地产政策持续优化。河南印发持续扩大消费若干政策措施，持续促住房消费政策，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限、完善二套房认定标准，并推进郑州、开封现房销售试点。江苏全省（南京、苏州市区除外）全面取消落户限制政策，并将落实降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策。重庆优化住房公积金置换贷款住房套数认定标准，成都、南昌、海南、贵阳贵安等省市公积金政策亦有所优化。另外武汉江夏实行房屋置换奖励，杭州余杭区限购放宽范围扩大，山东继续表态支持房地产等。我们认为后续地产股行情或存在以下观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，观测到对该城市房地产销售的实际刺激效果；三是结合近期销售走弱及房企偿债节奏，观测到困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露。预计行业将温和复苏，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第32周市场行情回顾（2023.08.05~2023.08.11）4 1.1第32周行业指数表现4 1.2第32周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.08.05~2023.08.11）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 投资建议13 风险提示13 附录14 图表目录 图1：2023年第32周44城新房成交套数7 图2：2023年第32周21城二手房成交套数7 图3：2023年第32周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第32周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单14 1.第32周市场行情回顾（2023.08.05~2023.08.11） 1.1第32周行业指数表现 第32周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.2%。沪深300指数报收3884.25，周度涨幅为-3.4%；创业板指数报收2187.04，周度涨幅-3.4%；房地产指数（申万）报收2831.50，周度涨幅为-4.6%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/08/11) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3884.25 -3.4% 0.7% 0.3% 创业板指 2187.04 -3.4% 2.0% -6.8% 房地产指数（申万） 2831.50 -4.6% 3.2% -5.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第32周地产板块个股表现 第32周地产板块涨幅居前的公司分别为*ST新联、深振业A、天房发展、深深房A、*ST泛海。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 *ST新联 19.5% 云南城投 -20.6% 深振业A 12.3% 京投发展 -17.9% 天房发展 10.0% 新大正 -17.8% 深深房A 7.1% 中迪投资 -15.0% *ST泛海 6.7% 华远地产 -14.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.08.05~2023.08.11） 2.1行业一周要闻回顾 统计数据方面。住建部：保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套。央行：7月份住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款 减少672亿元。地方政策方面。上海：在竞价达到最高限价后摇号前加入竞“高品质建设”环节。武汉江夏：房屋置换奖励成交金额1%。河南：印发扩大消费若干政策通知，推进郑州、开封现 房销售试点。杭州：扩大余杭区限购放宽圈。广州：回应针对刚改需求支持和认房不认贷政策的提问。湖南：发布保交楼行动方案，划档进行复工交付分类管理。山东：举办政策吹风会，强化住房等大宗消费支撑。江苏：全省除南京、苏州市区外全面取消落户限制。惠州：进一步推进户籍改革，吸引周边城市人群。广州：鼓励具有城市更新经验的国企参与旧村改造。长沙：在全国率先提出构建“保障房、刚需房、改需房”三房体系，刚需房和改需房按7:3的比例供应，不再要求单宗宅地配建10%租赁住房。重庆、成都、南昌、海南、贵阳贵安等省市优化公积金范围、“带押过户”、商转公、首付比例等政策。 统计数据： 1)住建部：保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。2023年1-6月，全国房屋竣工面积同比增长19.0%，增幅较一季度扩大4.3个百分点。（08.09） 信息来源：观点地产网 2)央行：7月份住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款减少 672亿元。（08.11） 信息来源：中国人民银行官网 地方政策： 3)上海：上海市第三批次集中供地起，将执行新的竞价规则：竞价达到最高限价后，进入竞“高品质建设”环节，最后方是摇号环节。（08.05） 信息来源：观点地产网 4)武汉江夏：支持高端创新人才引进、优秀人才创业就业、重大产业人才引进、改善性住房需求。对购买新建商品住宅的相关人才，按学历给予5-15㎡购房奖励，鼓励“以旧换新”，房屋置换买新房奖励成交金额1%。（08.07） 信息来源：观点地产网 5)河南：印发《关于印发持续扩大消费若干政策措施的通知》。支持各地因城施策，持续促住房消费政策，对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。完善二套房认定标准，未实施限购的城市，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房时执行首套房贷款政策。支持郑州开展商品房预售制度改革，推进郑州、开封现房销售试点。（08.07） 信息来源：观点地产网 6)杭州：余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道加入余杭区限购放宽圈。（08.07）信息来源：观点地产网 7)南昌：推进实施住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，省内正常缴存住房公积金的缴存职工，在南昌市行政区域范围内购买住房的，可向南昌住房公积金管理中心申请住房公积金贷款（含组合贷款）。（08.07） 信息来源：观点地产网 8)广州：针对“广州市将在哪些方面支持及满足刚性和改善性住房需求，是否会执行认房不认贷”的提问，广州市住房和城乡建设局回复表示，相关政策正在研究中，具体以官网公布为准。（08.07） 信息来源：观点地产网 9)湖南：发布《全省“夏秋攻坚”保交楼专项行动实施方案》。对可以自主复工的“绿档”项目，要督促其尽快复工、交付；对资产大于负债、资金出现暂时困难的“黄档”项目，要提供专项借款、配套融资等支持，“新老划断”，先复工交付再统一清算；对于资产小于负债的“红档”项目，采取由第三方代建等方式，立即复工，尽快交付。（08.08） 信息来源：观点地产网 10)海南：支持二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。（08.08）信息来源：观点地产网 11)山东：举办省政府政策例行吹风会，解读《关于进一步提振扩大消费的若干政策措施》。其中，强化大宗消费支撑部分共12条，包括城市片区综合更新改造、发展保障性租赁住房、支持刚性和改善性住房需求、开展家居家装促销等方面。（08.08） 信息来源：观点地产网 12)江苏：全省（南京、苏州市区除外）全面取消落户限制政策，试行以经常居住地登记户口制度。落