2023年第31周地产周报：中央持续积极表态，郑州等推进房地产政策优化

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年08月06日 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 联系人 李睿 联系人 lirui1@orientsec.com.cn 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 行业房地产行业 行业研究|行业周报 中央持续积极表态，郑州等推进房地产政策优化 ——2023年第31周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第31周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为2.5%。沪深300指数报收4020.58，周度涨幅为0.7%；创业板指数报收2263.37，周度涨幅2.0%；房地产指数（申万）报收 2967.66，周度涨幅为3.2%。 全国性政策方面。全国性政策方面。发改委：发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》。国常会：调整优化房地产政策。央行：延长保交楼贷款支持计划实施期限。公安部：全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策。央行：主持召开 金融支持民营企业发展座谈会。发改委：在更好满足居民刚性和改善性住房需求、 积极扩大有效投资等方面加强政策储备。央行：指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。地方政策方面。杭州：取消落户名额限制，精简积分项目。上海：持续推进REITs市场生态建设。郑州：发布促进房地产市场平稳健康发展十五条，包 括暂停执行限售等政策。北京住建委：大力支持刚性和改善性住房需求相关细则正积极推进中。郑州：使用公积金贷款（含组合贷款）购买新建首套或改善性住房首付比降低为20%。深圳、贵阳、海南、青岛等省市优化公积金提取、带押过户等政 策。集中供地方面。本周上海、深圳、北京、郑州、宁波等城有土地出让。 第31周新房销售量较上周减少，二手房销售量较上周减少。第31周44大城市新房销售为2.41万套，较第30周减少1.6%；21大城市二手房销售1.42万套，较第30周减少7.6%。一线城市新房、二手房交易较第30周分别减少15.7%、减少 12.6%；二线城市新房、二手房交易较第30周分别增加8.4%、减少6.0%。库存量和库销比较30周均下降。截至第31周，18大城市库存为99.1万套，较第30周减 少60017套；库销比为17.2个月，较第30周减少1.3个月。本周土地市场活跃度 适应房地产市场供求新形势，适时调整优化房地产政策：——2023年第30周地产周报 2023-08-01 稳步推进超大特大城市城中村改造：—— 2023-07-23 2023年第29周地产周报销售降幅扩大，到位资金承压：——2023 2023-07-17 年6月统计局数据点评 较第30周上升。第31周36大城市市本级合计成交土地34块。土地出让金增加。 2023年第31周36大城市市本级土地出让金为568.14亿元，较第30周增加417.5 亿元。平均溢价率下降。2023年第31周36大城市市本级土地成交平均溢价率 5.2%，较第30周下降1.4个百分点。 重点公司公告。万科A、越秀地产、美的置业、中南建设等发布2023年7月经营情况。碧桂园、雅居乐上半年业绩预亏。滨江集团发行7亿公司债。碧桂园服务发布盈利预告，并拟于公开市场回购不超过10%的股份。雅居乐拟以每股1.13港元配售 3.46亿股股份。新大正2023H1营收同比+18.0%，归母净利润同比-7.4%。 投资建议与投资标的 中央持续积极表态房地产相关政策。发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，支持刚性和改善性住房需求；国常会强调要调整优化房地产政策；央行延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末等。市场较为关注8月4日多部委联合召开的新闻发布会，会上发改委负责人表示将在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，央行负责人表示未来将指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，表态均较积极。郑州、南京等二线城市政策落地有所推进，8月3日郑州发布促进房地产市场平稳健康发展十五条，包括暂停执行限售政策、落实“认房不认贷”、鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率、引导个人住房贷款利率和首付比例下行、推进商品房现房销售等政策，8月4日又进一步加码调低公积金及组合贷款购买首套和改善性住房首付比，预计对销售恢复有一定作用。当前市场仍处于弱复苏态势，7月克而瑞百强房企单月销售金额和销售面积同比分别增长-37.2%/-36.8%，降幅均有扩大。预计行业将温和复苏，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第31周市场行情回顾（2023.07.29~2023.08.04）4 1.1第31周行业指数表现4 1.2第31周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.07.29~2023.08.04）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾7 2.3重点城市土地市场跟踪9 2.4重点公司一周要闻回顾11 投资建议13 风险提示13 附录13 图表目录 图1：2023年第31周44城新房成交套数7 图2：2023年第31周21城二手房成交套数7 图3：2023年第31周新房二手房成交套数中一线城市占比8 图4：第31周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）10 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）11 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单14 1.第31周市场行情回顾（2023.07.29~2023.08.04） 1.1第31周行业指数表现 第31周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为2.5%。沪深300指数报收4020.58，周度涨幅为0.7%；创业板指数报收2263.37，周度涨幅2.0%；房地产指数（申万）报收2967.66，周度涨幅为3.2%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/08/04) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4020.58 0.7% 4.5% 3.8% 创业板指 2263.37 2.0% 2.6% -3.6% 房地产指数（申万） 2967.66 3.2% 9.8% -0.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第31周地产板块个股表现 第31周地产板块涨幅居前的公司分别为云南城投、京投发展、华远地产、珠江股份、财信发展。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 云南城投 51.6% 冠城大通 -4.0% 京投发展 30.5% 中国国贸 -2.4% 华远地产 27.2% *ST新联 -2.3% 珠江股份 21.5% 空港股份 -1.8% 财信发展 18.0% 莱茵体育 -1.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.07.29~2023.08.04） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。全国性政策方面。发改委：发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》。国 常会：调整优化房地产政策。央行：延长保交楼贷款支持计划实施期限。公安部：全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策。央行：主持召开金融支持民营企业发展座谈会。发改委：在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储 备。央行：指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。地方政策方面。杭州：取消落户 名额限制，精简积分项目。上海：持续推进REITs市场生态建设。郑州：发布促进房地产市场平稳健康发展十五条，包括暂停执行限售等政策。北京住建委：大力支持刚性和改善性住房需求相关细则正积极推进中。郑州：使用公积金贷款（含组合贷款）购买新建首套或改善 性住房首付比降低为20%。深圳、贵阳、海南、青岛等省市优化公积金提取、带押过户等政策。集中供地方面。本周上海、深圳、北京、郑州、宁波等城有土地出让。 全国性政策： 1)发改委：发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，扩大保障性租赁住房供给，稳步推进老旧小区改造，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。（07.31） 信息来源：观点地产网 2)国常会：加强逆周期调节和政策储备研究。要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。 （07.31） 信息来源：观点地产网 3)央行、国家外汇管理局：延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。（08.01） 信息来源：观点地产网 4)公安部：全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策。探索户籍准入同城化，支持具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认、居住证互通互认。试点实施灵活落户政策。（08.03） 信息来源：观点地产网 5)中国人民银行党委书记、行长潘功胜：主持召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，推动银企供需对接，研究加强金融支持民营企业工作举措。（08.03） 信息来源：观点地产网 6)发改委副秘书长、综合司司长袁达：在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患。（08.04） 信息来源：观点地产网 7)央行货币政策司司长邹澜：未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。（08.04） 信息来源：观点地产网 地方政策： 8)贵阳：支持首次住房公积金贷款“既提又贷”，降低第二次住房公积金贷款最低首付款比例，缩短两次住房公积金贷款时间间隔限制，取消异地贷款的户籍地限制。（08.01） 信息来源：观点地产网 9)浙江杭州：杭州市城区要取消落户名额限制，精简积分项目；深化居住证制度；试行居住证转户籍制度；放开人才落户。放宽投靠落户。实行户籍准入年限累计互认。（08.01） 信息来源：观点地产网 10)四川：印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的实施意见》。鼓励县城开展城市体检，实施城市更新行动，支持县城既有多层住宅加装电梯，加强无障碍设施建设，基本完成2000年年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，因地制宜改造一批老旧厂区、大型老旧街区和城中村。（08.03） 信息来源：观点地产网 11)上海：持续推进REITs市场生态建设、完善信息披露机制，持续培育壮大REITs市场，加 快推出数据中心、文化旅游、水利等新型大类资产项目，抓紧推动消费基础设施首批试点项目进程；推动公募FOF依法合规市场化配置REITs等。（08.03） 信息来源：观点地产网 12)青岛：将存量房“带押过户”业务拓展至住房公积金组合贷款，放开了买卖双方的贷款类型限制，既支持卖方“带押”出售存在组合贷款的住房，又支持买方申请组合贷款购买“带押”房屋。（08.03） 信息来