2023年7月房地产数据点评：基本面依旧低迷，但政策注入信心

事项： 2023年7月收官，房企销售拿地百强榜单、30城商品房成交、300城住宅用地成交等数据均已出炉。 国信地产观点：1）7月地产销售依旧低迷，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善。 2）销售下滑影响房企拿地意愿，百强房企拿地金额降幅扩大，300城住宅用地成交规模仍在历史低位。3）投资建议：尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情依旧可期。此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回落，预计Q4将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 7月地产销售依旧低迷，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善 根据克而瑞房企销售榜单，百强房企销售额单月及累计同比降幅扩大。2023年7月单月，百强房企全口径销售额3810亿元，环比-36.6%，单月同比-37.2%，较6月下降了10个百分点。2023年1-7月，百强房企累计全口径销售额38373亿元，同比-5.9%，较1-6月下降了5个百分点。 从房企维度看，虽然全口径销售额Top20的房企除越秀地产外7月单月同比基本为负，但部分国央企以及个别民企的销售韧性仍较强，1-7月销售累计同比超20%，例如中海地产（+23%）、华润置地（+26%）、招商蛇口（+31%）、建发房产（+44%）、滨江集团（+29%）、越秀地产（+68%）、华发股份（+46%）。 从城市维度看，根据30城商品房成交数据，2023年7月单月，30城商品房累计成交面积943万㎡，环比-24%，单月同比-28%，较6月收窄了6个百分点。2023年1-7月，30城商品房累计成交面积为8296万㎡，同比-4%，较1-6月下降了4个百分点。 虽然7月数据延续了6月的低迷，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善。7月末，政治局会议定调积极，指出要适时调整优化房地产政策，紧接着，住建部座谈会表示要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等措施。 随后，北京、上海、广州、深圳均表态要更好满足居民刚性和改善性住房需求，我们预计后续一线城市的限制性政策续将部分有序放开，有效增强居民购房意愿。 图1：百强房企单月销售额及当年累计同比 图2：百强房企单月销售额同比 图3：Top20房企2023年1-7月累计销售额及累计同比 图4：30城商品房单月成交面积及当年累计同比 图5：30城商品房单月成交面积同比 销售下滑影响房企拿地意愿，百强房企拿地金额降幅扩大，300城住宅用地成交规模仍在历史低位 根据中指研究院发布的房企拿地百强榜单，2023年1-7月，百强房企权益拿地总额6946亿元，同比-13.4%，降幅较1-6月扩大3.2个百分点。拿地主力仍是国央企，华润置地、保利发展、建发房产、中海地产1-7月权益拿地金额依旧位居前四。 根据中指研究院数据，2023年1-7月，300城住宅用地成交建面为16323万㎡，累计同比-33%，较1-6月累计降幅扩大2个百分点。2023年7月，300城住宅用地单月成交建面为2674万㎡，环比-22%，单月同比-42%，成交规模仍处于历年较低水平；当月300城住宅用地成交溢价率5.2%，较前期略有下降。 图6：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比 图7：300城住宅用地当月成交溢价率 投资建议： 尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情依旧可期。此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回落，预计Q4将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。 风险提示： ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。