房地产行业统计局9月房地产数据点评：基本面拐点尚未出现，但Q4数据与政策共振可期

事项： 统计局公布2023年1-9月房地产投资和销售数据。2023年1-9月，商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%；商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%；房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%； 房屋新开工面积72123万平方米，同比下降23.4%；房屋竣工面积48705万平方米，同比增长19.8%。 国信地产观点：1）商品房销售单月降幅收窄但累计降幅持续扩大，考虑政策和基数双重支撑，Q4同比将明显提振。2）房地产开发投资和房企到位资金降幅均持续扩大，房企资金压力仍较大。3）新开工降幅略有收窄，竣工表现依旧强劲。4）投资建议：9月出台多项放松政策后，楼市表现不及预期，基本面拐点尚未出现。但在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调，核心是让刚需上车。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是3年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善。如此，地产板块在Q4将迎来数据与政策的共振，建议积极布局。个股选择上，布局高线城市、拿地充足是核心标准，城改是加分项，核心推荐：贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售单月降幅收窄但累计降幅持续扩大，考虑政策和基数双重支撑，Q4同比将明显提振 2023年1-9月，商品房销售额89070亿元，同比-4.6%，降幅较1-8月扩大了1.4个百分点；商品房销售面积为84806万㎡，同比-7.5%，降幅较1-8月扩大了0.4个百分点。2023年9月单月，商品房销售额10912亿元，环比+42%，同比-14%，降幅较8月收窄了3个百分点；销售面积10857万㎡，环比+47%，同比-10%，降幅较8月收窄了2个百分点；销售均价为10050元/㎡，环比-3.7%，同比-3.8%，表现较弱。 虽然9月出台了一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等重磅政策，但截至目前效果欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。鉴于当前销售依旧低迷而高层扶持房地产的决心毋庸置疑，后续政策有望进一步放松，叠加低基数效应，我们认为Q4销售同比将明显提振。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：商品房销售面积单月同比 图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 房地产开发投资和房企到位资金降幅均持续扩大，房企资金压力仍较大 2023年1-9月，房地产开发投资87269亿元，同比-9.1%，降幅较1-8月扩大0.3个百分点；房企到位资金98067亿元，同比-13.5%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款占比持平但也较为疲软，始终未能起到正向拉动作用。 新开工降幅略有收窄，竣工表现依旧强劲 2023年1-9月，房屋新开工面积72123万㎡，同比-23.4%，降幅较1-8月收窄1.0个百分点，略有改善； 竣工面积48705万㎡，同比+19.8%，较1-8月提升0.6个百分点，表现依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。 图5：房地产开发投资累计同比 图6：房地产开发企业到位资金累计同比 图7：国内贷款占比vs销售回款占比 图8：国内贷款拉动vs销售回款拉动 图9：新开工面积累计同比 图10：竣工面积累计同比 投资建议： 9月出台多项放松政策后，楼市表现不及预期，基本面拐点尚未出现。但在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调，核心是让刚需上车。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是3年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善。如此，地产板块在Q4将迎来数据与政策的共振，建议积极布局。在个股选择上，布局高线城市、拿地充足是核心标准，城改是加分项，核心推荐：贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。