统计局6月房地产数据点评：基本面趋弱但不宜线性外推，预计7月数据边际回升

事项： 统计局公布2023年1-6月房地产投资和销售数据。2023年1-6月，商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%；商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%； 房屋新开工面积49880万平方米，同比下降24.3%；房屋竣工面积33904万平方米，同比增长19.0%。 国信地产观点：1）商品房销售额增幅收窄，销售面积降幅扩大，复苏趋弱但不宜线性外推；2）房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较明显；3）新开工降幅持续扩大，但竣工端依旧强劲；4）投资建议：当前销售复苏强度仍是市场核心分歧，我们应当正确看待Q1高增后Q2的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。针对下半年，我们建议重复苏节奏，轻政策博弈，预计Q4将迎来本年销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。从标的选择上，我们建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售额增幅收窄，销售面积降幅扩大，复苏趋弱但不宜线性外推 2023年1-6月，商品房销售额63092亿元，同比+1.1%，增幅较1-5月收窄7.3个百分点；商品房销售面积59515万㎡，同比-5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点。2023年6月单月，商品房销售额13305亿元，环比+33%，同比-19%，较5月下滑26个百分点；销售面积13075万㎡，环比+49%，同比-18%，降幅较5月扩大15个百分点。6月销售复苏明显趋弱，销售均价也降至历史常态水平。 与历史年份相比，今年Q1居民购房需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期将推货前置，因此销售在Q1集中兑现，而Q2销售逐渐乏力，且2022年6月销售基数较高。我们认为，应当正确看待Q2的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：商品房销售面积单月同比 图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较明显 2023年1-6月，房地产开发投资58550亿元，同比-7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点，截至2023年6月，房地产投资累计增速已连续14个月为负（除2020年年初受到疫情扰动，历史上开发投资累计增速从未出现负值）。2023年1-6月，房企到位资金68797亿元，同比-9.8%，降幅较1-5月扩大3.2个百分点。拆解房企资金来源，可见随着销售复苏趋弱，6月销售回款占比及拉动效果均降低；而国内贷款始终为拖累项，说明房企在银行端融资依旧不畅。 新开工降幅持续扩大，但竣工端依旧强劲 2023年1-6月，房屋新开工面积49880万㎡，同比-24.3%，降幅较1-5月扩大1.7个百分点；竣工面积33904万㎡，同比+19.0%，较1-5月下降0.6个百分点。竣工依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。 图5：房地产开发投资累计同比 图6：房地产开发企业到位资金累计同比 图7：国内贷款占比vs销售回款占比 图8：国内贷款拉动vs销售回款拉动 图9：新开工面积累计同比 图10：竣工面积累计同比 投资建议： 当前销售复苏强度仍是市场核心分歧，我们应当正确看待Q1高增后Q2的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。针对下半年，我们建议重复苏节奏，轻政策博弈，预计Q4将迎来本年销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。从标的选择上，我们建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。