统计局2024年1-9月房地产数据点评：基本面指标略有改善，政策持续加码提振信心

事项： 统计局公布2024年1-9月房地产投资和销售数据。2024年1-9月，房地产开发投资78680亿元，同比-10.1%； 房屋新开工面积56051万㎡，同比-22.2%；房屋竣工面积36816万㎡，同比-24.4%；新建商品房销售面积70284万㎡，同比-17.1%；新建商品房销售额68880亿元，同比-22.7%；房地产开发企业到位资金78898亿元，同比-20.0%。 国信地产观点：1）销售规模降幅持续收窄，虽相对2019年同期仍在低位但环比改善。2）房价跌幅持续扩大，新房相对二手仍承压。3）地产开发投资和房企到位资金累计降幅均小幅收窄。4）新开工累计降幅持续收窄，竣工累计降幅持续扩大。5）投资建议：9月地产基本面略有改善，销售规模、投融资和新开工指标累计同比均有所好转，但竣工和房价跌幅持续扩大。自9月末中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳后，10月17日国新办发布会再次出台房地产增量政策，有效提振市场信心，后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策的落地进度以及10月楼市表现。虽从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股端推荐保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、贝壳-W。6）风险提示：利好政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 销售规模降幅持续收窄，虽相对2019年同期仍在低位但环比改善 2024年1-9月，商品房销售额68880亿元，同比-22.7%，降幅较1-8月收窄了0.9个百分点；9月单月，商品房销售额同比-16.3%，降幅较8月收窄了0.9个百分点。 2024年1-9月，商品房销售面积70284万㎡，同比-17.1%，降幅较1-8月收窄了0.9个百分点；9月单月，商品房销售面积同比-11.0%，降幅较8月收窄了1.6个百分点。 观察相对历史同期的销售规模，9月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和56%，仍处于较低水平，但较8月的52%和49%环比改善。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比 图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比 房价跌幅持续扩大，新房相对二手仍承压 2024年1-9月，全国商品房销售均价9800元/㎡，同比-6.8%，降幅较1-8月收窄了0.1个百分点；9月单月，商品房销售均价9457元/㎡，环比-4.5%，同比-5.9%，降幅较8月扩大了0.6个百分点。 从城市维度看，2024年9月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，降幅较8月扩大了0.4个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-9.0%，降幅较8月扩大了0.4个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图7：商品房销售均价累计同比 图8：商品房销售均价单月同比 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图10：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图11：分城市能级新建商品住宅销售价格同比 图12：分城市能级二手住宅销售价格同比 地产开发投资和房企到位资金累计降幅均小幅收窄 2024年1-9月，房地产开发投资额78680亿元，同比-10.1%，降幅较1-8月收窄了0.1个百分点。9月单月，房地产开发投资额同比-9.4%，降幅较8月收窄了0.8个百分点。 2024年1-9月，房企到位资金78898亿元，同比-20.0%，降幅较1-8月收窄了0.2个百分点；9月单月，房企到位资金同比-18.4%，降幅较8月扩大了7.8个百分点。 拆解房企资金来源，2024年1-9月，国内贷款11466亿元，同比-6.2%；定金及预收款23593亿元，同比-29.8%；个人按揭贷款11079亿元，同比-34.9%。销售回款边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。 图13：房地产开发投资累计同比 图14：房地产开发投资单月同比 图15：房企到位资金累计同比 图16：房企到位资金单月同比 图17：国内贷款占比vs销售回款占比 图18：国内贷款拉动vs销售回款拉动 新开工累计降幅持续收窄，竣工累计降幅持续扩大 2024年1-9月，房屋房屋新开工面积56051万㎡，同比-22.2%，降幅较1-8月收窄了0.3个百分点；9月单月，房屋新开工面积同比-19.9%，降幅较8月扩大了3.2个百分点。 2024年1-9月，房屋竣工面积36816万㎡，同比-24.4%，降幅较1-8月扩大了0.8个百分点；9月单月，房屋竣工面积同比-31.4%，降幅较8月收窄了5.2个百分点。 图19：房屋新开工面积累计同比 图20：房屋新开工面积单月同比 图21：房屋竣工面积累计同比 图22：房屋竣工面积单月同比 投资建议： 9月地产基本面略有改善，销售规模、投融资和新开工指标累计同比均有所好转，但竣工和房价跌幅持续扩大。自9月末中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳后，10月17日国新办发布会再次出台房地产增量政策，有效提振市场信心，后续地产板块的行情演绎将取决于相关政策的落地进度以及10月楼市表现。虽从房企价值角度，在房价止跌、行业真实复苏前，基本面无法支撑房地产板块的趋势性行情。 但从政策博弈角度，当下基本面越弱、过往政策效果一般，则重磅政策出台的预期越强，博弈行情将持续存在。个股端推荐保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、贝壳-W。 风险提示： 利好政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。