房地产行业专题报告：2023年7月社会融资数据点评-居民中长贷再度转负，静待政策落地提振

居民中长贷再度转负，静待政策落地提振 ——2023年7月社会融资数据点评 2023年08月17日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 居民中长贷再度转负，静待政策落地提振 2023年08月17日 摘要: 新增社融不及预期，信贷偏弱为主要拖累因素。2023年1-7月社会融资规模累计22.08万亿元，同比多增2069亿元，其中7月新增5282亿元，同比少增2703亿元。我们认为实体部门信贷融资偏弱是拖累社会融资规模少增的重要因素，6月银行信贷季末冲量存在一定需求透支，社融口径新增人民币贷款高达32413亿元。7月人民币贷款增量存在季节性回落，仅新增364亿元，创近5年历史新低，同比少增3892亿元。 中长贷再度由正转负，居民存在降杠杆行为，地产销售走弱及居民提前还贷或成为中长贷边际走弱的重要原因。从信贷口径上来看，7月人民币贷款增量仅3459亿元，创近5年历史新低，同比少增3498亿元。分部门看，企业单位贷款增加2378亿元，处于2022年以来新低区间，同比少增499亿元；住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿 元，中长期贷款减少672亿元，居民出现降杠杆行为。我们认为造成实体部门融资偏弱的原因主要为：1）6月季末考核冲量，提前转化一定信贷需求；2）基建边际放缓，工业景气度回落等导致企（事）业贷款增量减 少；3）居民短期贷款减少或由收入预期低位、消费意愿低迷等因素造成；4）中长期贷款增量再度转负，主要由于地产销售走弱及居民提前还贷所导致。 居民存贷差小幅走阔，购买力仍在，制约购房需求释放的主要因素仍在于收入信心不振以及房价预期悲观。自2022年2月以来，居民存款增速始终领先于居民贷款增速，6月居民户存款同比与贷款同比差值为10.00%，7月该数据小幅增加0.09pct。7月居民存贷差53.07万亿元，同比增长35.78%，增速较6月小幅提升。我们认为当前存贷差关系反映居民仍具备购买能力，造成地产销售走弱的原因为收入及房价预期悲观。 周期视角复盘M1与商品房价格指数表现，M1与房价背离是房价上涨前奏。我们认为由于当前经济修复动能相对偏弱，后续仍有望维持宽松的货币环境，房价有望逐步企稳止跌，甚至部分基本面和供需关系具备α逻辑的城市，有望率先出现房价拐点。 社融和信贷边际走弱，亟待政策落地提振。7月社融和信贷边际走弱，我们认为企业和居民的需求修复均不及预期，尤其居民中长贷再度转负，核心仍在于地产销售表现偏差以及高存量房利率所导致的提前还贷，稳增长仍有赖于政策的落地。对于后续政策方向、政策持续性以及政策的落地方式的预判上，我们认为现阶段政策出台的目的在于维持房地产市场稳定而不在于刺激市场上行，因此我们预计在市场真正企稳之前，政策有望持续释放，直至市场出现拐点。从政策释放的方向上来看，我们预计可能主要集中在：1）房贷利率端，目前存量房贷利率及二套房商贷利率加点较高，存在较大的调整空间；2）降低二套房首付比例；3）首套认定标准放宽：核心城市首套认定标准“认房认贷”，导致改善需求被压制，限贷标准放开后，有望释放大量改善需求。从政策的落地方式上来看，我们认为政策的释放不会一蹴而就，有望遵循“政策释放—观察效果—新一轮政策释放”的路径，因此放松可能从一线外围开始。 投资逻辑方面，我们建议关注估值较低、安全边际更高的房企，如建发股份、金地集团。除此之外，继续关注在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展、华发股份、越秀地产以及优质民企滨江集团。 风险提示：政策放松不及预期、市场恢复慢于市场预期。 目录 1新增社融不及预期，居民中长贷再度转负4 2存贷差小幅走阔，居民购买力仍在6 3社融和信贷边际走弱，亟待政策落地提振8 风险因素9 图表目录 图表1：新增社融不及预期，信贷偏弱为主要拖累因素4 图表2：信贷口径7月人民币贷款增量创近年历史新低（亿元）4 图表3：7月居民中长贷增量再度由正转负4 图表4：7月居民中长贷增量创近年来次新低5 图表5：人民币存款由正转负（亿元）6 图表6：7月M2-M1相差8.4%6 图表7：企业和居民存款转为负增6 图表8：7月存贷差同比增长35.78%7 图表9：7月居民存款增速仍领先于贷款增速7 图表10：M1与房价背离是房价上涨前奏7 1新增社融不及预期，居民中长贷再度转负 新增社融不及预期，信贷偏弱为主要拖累因素。2023年1-7月社会融资规模累计22.08 万亿元，同比多增2069亿元，其中7月新增5282亿元（远低于wind一致预期11220亿 元），同比少增2703亿元。我们认为实体部门信贷融资偏弱是拖累社会融资规模少增的重要因素，6月银行信贷季末冲量存在一定需求透支，社融口径新增人民币贷款高达32413亿元。7月人民币贷款增量存在季节性回落，仅新增364亿元，创近5年历史新低，同比少增 3892亿元。 图表1：新增社融不及预期，信贷偏弱为主要拖累因素 人民币贷款（亿元）非标(亿元）直接融资（亿元）政府债（亿元）其他（亿元） 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 资料来源：中国人民银行，信达证券研发中心整理 中长贷再度由正转负，居民存在降杠杆行为，地产销售走弱及居民提前还贷或成为中长贷边际走弱的重要原因。从信贷口径上来看，7月人民币贷款增量仅3459亿元，创近5年 历史新低，同比少增3498亿元。分部门看，企业单位贷款增加2378亿元，处于2022年 以来新低区间，同比少增499亿元；住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335 亿元，中长期贷款减少672亿元，继5-6月连续两个月正增后再度转负（5-6月中长贷增量分别为1684亿元、4630亿元），居民出现降杠杆行为。我们认为造成实体部门融资偏弱的原因主要为：1）6月季末考核冲量，提前转化一定信贷需求；2）基建边际放缓，工业景气度回落等导致企（事）业贷款增量减少；3）居民短期贷款减少或由收入预期低位、消费意愿低迷等因素造成；4）中长期贷款增量再度转负，主要由于地产销售走弱以及居民提前还贷行为所导致。 图表2：信贷口径7月人民币贷款增量创近年历史新低（亿元）图表3：7月居民中长贷增量再度由正转负 40000 30000 20000 10000 0 -10000 50000 居民户贷款企（事）业单位贷款非银行业金融机构贷款 8000 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 居民户短期贷款(亿元）居民户中长期贷款（亿元） 资料来源：wind，信达证券研发中心资料来源：wind，信达证券研发中心 图表4：7月居民中长贷增量创近年来次新低（亿元） 10000 201820192020202120222023 8000 6000 4000 2000 0 (2000) 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，信达证券研发中心 从7月整体信贷数据上来看，我们认为企业和居民的需求修复均不及预期，社融和信贷边际走弱背景下，稳增长亟待政策落地。其中居民中长贷再度转负是信贷增量不及预期的重要因素，居民中长贷数据偏低的核心在于地产销售走弱（7月30大中城商品房成交面积同比下降27.37%）以及高存量房利率背景下居民提前还贷。我们认为社融和信贷边际走弱的背景下，亟待政策落地提振。 2存贷差小幅走阔，居民购买力仍在 住户存款增量创2021年11月以来新低水平，或主要由居民提前还款及“存款搬家”所导致。7月人民币存款余额277.5万亿元，同比增长10.5%，增速分别较上月末和上年同期减少0.5pct、0.9pct。7月人民币存款减少1.12万亿元，同比多减1.17万亿元。其中，住户存款减少8093亿元，创2021年11月以来历史新低，我们认为或与存量房利率过高，居民提前还贷以及存款配置向理财等资管产品转移有关。 图表5：人民币存款由正转负（亿元）图表6：7月M2-M1相差8.4% 人民币存款增量（亿元）同比 M1同比增速（%）M2同比增速（%） 60000 40000 20000 0 -20000 20 15 10 5 0 -5 资料来源：wind，信达证券研发中心资料来源：wind，信达证券研发中心 市场信心不足及地产销售走弱导致M1增速放缓，基数原因下M2增速回落，M2-M1剪刀差走阔，资金活化程度有待提升。7月M1同比增速为2.30%，较上月末下降0.8pct，已连续3个月回落，创2022年2月以来新低，我们认为造成M1增速放缓的重要原因为市场信心不足以及房地产销售表现走弱。7月M2同比增速为10.7%，较上月末下降0.6pct，受制于基数原因，同比增速已经连续5个月回落。M2与M1相差8.4%，较上月末扩大0.2pct，资金活化程度有待进一步提升。 图表7：企业和居民存款转为负增（亿元） 居民户非金融企业财政存款非银金融机构 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 资料来源：wind，信达证券研发中心 从存贷关系上来看，居民存贷差小幅走阔，表明居民购买力仍在，而制约购房需求释放的主要因素仍在于收入信心不振以及房价预期悲观。自2022年2月以来，居民存款增速始终领先于居民贷款增速，6月居民户存款同比与贷款同比差值为10.00%，7月该数据小幅增加0.09pct。7月居民存贷差53.07万亿元，同比增长35.78%，增速较6月小幅提升。我们认为当前的存贷差关系反映出居民仍具备购买能力，造成地产销售走弱的核心原因为悲 观的收入及房价预期。 图表8：7月存贷差同比增长35.78%图表9：7月居民存款增速仍领先于贷款增速 居民存款-贷款余额,同比（%）居民户存款,同比,rhs（%）居民户贷款,同比,rhs（%） 4060 2040 020 20 10 0 (10) 居民户存款同比-贷款同比（%）居民户存款,同比,rhs（%）居民户贷款,同比,rhs（%） 20 10 (20)0(20)0 资料来源：wind，信达证券研发中心资料来源：wind，信达证券研发中心 从M1与商品房价格指数的关系上来看，M1与房价背离是房价上涨前奏。复盘历史周期表现，我们发现M1增速上行与房价增速背离1年后，70城房价同比增速上行。1）2012年1月-2013年1月，M1增速上行与房价增速背离，最大背离幅度为15.1pct，背离1年后新建商品房价格指数和二手房价格指数均有所上涨，2013年1月到2013年12月，二手房房价同比增速由0.2%上行至5.2%；2）2014年1月-2015年1月，M1同比增速从1.2%上行至10.6%，同期二手房价格指数从5.2%降低至-4.4%，背离持续1年后，二者背离幅度达到15pct。随后二手房价格指数企稳，2015年5月到2017年1月，房价同比增速从-5.2%上行至8%，累计涨幅达到9.7%；3）2019年7月-2020年7月，M1同比增速从3.1%上行至6.9%，二手房价格同比增速由6.5%降至2.1%，M1同比增速上行与房价增速背离1年后，2020年7月-2021年6月，二手房价格指数上行，同比增速由2.1%上行至3.5%。 2022年1月-2023年1月M1增速上行与房价增速已背离1年，最大背离幅度为10.5pct， 2023年1月，二手房价格同比增速为-3.8%，截至6月最新数据，70大中城二手房价格指数同比增速为-2.8%。我们认为由于当前经济修复动