统计局5月房地产行业数据点评：基本面复苏短期趋弱，但竣工表现依旧强劲

事项： 统计局公布2023年1-5月房地产投资和销售数据。2023年1-5月，商品房销售额49787亿元，同比增长8.4%；商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%；房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%； 房屋新开工面积39723万平方米，同比下降22.6%；房屋竣工面积27826万平方米，同比增长19.6%。 国信地产观点：1）商品房销售额增幅收窄，销售面积降幅扩大，复苏虽趋弱但核心居住需求仍相对坚实；2）房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，但销售复苏缓释房企资金压力；3）开工降幅和竣工增幅均扩大，维持竣工端确定性高于开工端和销售端的判断；4）投资建议：虽然5月复苏短期趋弱，但复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近两个月的热度回归期、政策空窗期，地产股已经跌出了β空间，板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据的边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚回报。核心推荐中国海外发展、中国海外宏洋集团、保利发展、金地集团。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售额增幅收窄，销售面积降幅扩大，复苏虽趋弱但核心居住需求仍相对坚实 2023年1-5月，商品房销售额49787亿元，同比+8.4%，增幅较1-4月收窄0.4个百分点；商品房销售面积46440万㎡，同比-0.9%，降幅较1-4月扩大0.5个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积在1-5月均有超10%的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+11.9%，销售面积同比+2.3%。我们认为，虽然整体复苏趋弱，但核心居住需求仍相对坚实。 2023年5月单月，商品房销售复苏趋弱，销售额10037亿元，环比+9%；销售面积8804万㎡，环比+14%； 销售均价1.1万元/㎡，环比-5%。虽然由于报告期数据与上年公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速，但对比近三年的单月绝对值，可观察到5月单月销售规模仍处于历史低位，仍有一定复苏空间；而销售均价则处于历史较高水平，主要是因为城市间冷热分化明显，销售均价结构性提升。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：商品房单月销售面积（万㎡） 图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，但销售复苏缓释房企资金压力 2023年1-5月，房地产开发投资45701亿元，同比-7.2%，降幅较1-4月扩大1.0个百分点；房企到位资金55958亿元，同比-6.6%，降幅较1-4月扩大0.2个百分点。拆解房企资金来源，可见随着销售复苏，销售回款（即按揭贷款、定金及预收款之和）占比逐渐提升，且对到位资金有正向拉动作用而非拖累。 开工降幅和竣工增幅均扩大，维持竣工端确定性高于开工端和销售端的判断 2023年1-5月，房屋新开工面积39723万平方米，同比-22.6%，降幅较1-4月扩大1.4个百分点；竣工面积27826万平方米，同比+19.6%，较1-4月提升0.8个百分点。竣工依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。 图5：房地产开发投资累计同比 图6：房地产开发企业到位资金累计同比 图7：国内贷款占比vs销售回款占比 图8：国内贷款拉动vs销售回款拉动 图9：新开工面积累计同比 图10：竣工面积累计同比 投资建议： 虽然5月地产复苏短期趋弱，但复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近两个月的热度回归期、政策空窗期，地产股已经跌出了β空间，板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据的边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚回报。核心推荐中国海外发展、中国海外宏洋集团、保利发展、金地集团。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。