2023年1-8月统计局房地产数据点评：8月销售投资土地持续低迷，政策落地市场情绪有望回升

8月销售投资土地持续低迷，政策落地市场情绪有望回升 ——2023年1-8月统计局房地产数据点评 2023年9月19日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 8月销售投资土地持续低迷，政策落地市场情绪有望回升 2023年9月19日 摘要: 销售：销售金额累计跌幅扩大，月末重磅政策落地。销售延续低迷情绪，1-8月商品房累计销售金额跌幅扩大。2023年1-8月商品房累计销售面积73949.00万平，同 比下降7.1%；8月单月销售面积7386.13万平，同比下降12.2%。2023年1-8月商品房累计销售金额78158.00亿元，同比下降3.2%；8月单月销售金额7707.79亿元，同比下降16.4%，同比跌幅较6、7两月有一定收窄，但仍延续了6月以来低迷情绪。前期积压需求基本释放完毕后，购房者收入预期没有明显改善，房价下行压力仍较大，购房者对于房价预期悲观，因此观望情绪持续加重，需求端情绪低迷。供给端来看，一方面受到市场二季度逐步降温影响，房企谨慎推货，另一方面房企2022年拿地规模缩减，部分房企上半年才开始恢复在核心城市核心区域拿地，在一季度市场热度回升集中推货后，核心区域货值储备存在一定压力，因此供给端也相对低迷。8月末重磅政策持续落地，政策发力进入重要观察期，各地陆续在9月上半月密集出 台、推进“认房不认贷”政策，根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全 国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，政策力度提高叠加一线城市信号意义明 确，政策的密集出台为市场注入信心，根据中指研究院9月4日-6日调查，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超15pct。政策持续释放，购房意愿提升叠加政策逐步传导，市场情绪逐步回升后，后续传统旺季金九银十市场表现可期。 投资：开发投资累计跌幅扩大，开工走弱保交楼持续推进。房地产开发投资累计降幅扩大，投资承压趋势未改。2023年1-8月累计开发投资完成额76900.00亿元，同比下降8.8%，跌幅扩大0.3pct；8月单月开发投资完成额9182.87亿元，同比下降 11.0%，跌幅收窄1.2pct，环比回升0.2%。2023年1-8月累计新开工面积63891.00万平，同比下降24.4%；8月单月新开工面积6921.89万平，同比下降23.6%，环比下降2.4%，整体新开工仍然持续低迷。2023年1-8月累计竣工面积43726.00万平，同比上升19.20%；8月单月竣工面积5320.87万平，同比上升10.6%，环比上升18.2%。新开工方面，销售低迷使得开工意愿无起色，民营房企信用没有明显改善，开工能力受限。今年以来累计开工面积同比跌幅持续扩大，8月当月开工面积同比跌幅略有收窄，但仍然高达23.6%，主要由于：1）销售走弱，开工意愿方面无起色。2）民营房企信用没有得到明显改善，拿地和开工能力都持续受限。 土地：供应与成交仍处低位，重点城市溢价率走低热度下降”。供应方面，8月100大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积4024.05万平，同比下降37.9%，跌幅较上月扩大32.6pct。成交方面，成交土地规划建筑面积2314.64万平，同比下降 30%，供需比1.74倍。8月成都、上海、杭州、北京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率4.64%，自3月以来连续5月下行，为2023年3月份以来新低。城市方面除北京和上海两个一线城市溢价率保持在7%以上相对稳定外，杭州、成都和西安等重点城市土地市场出现明显降温，8月杭州成交地块平均溢价率5%，西安更有26宗地块低价成交。此外成都、济南、郑州、南昌等均出现多宗宅地流拍或撤牌。溢价率下降和流拍向高能级城市蔓延，体现出房企拓展态度谨慎，对于利润水平好、去化有保障的优质地块扎堆聚集，而对于核心城市的外围区域，在当前市场情绪低迷的情况下，房企在上半年满足补货需求后，叠加仍有房企出险，投资更偏谨慎。 资金：销售回款支撑转弱，房企资金改善转弱。2023年1-8月房地产开发企业到位资金87116.00亿元，同比下降12.9%；8月单月到位资金8899.20亿元，同比下降25.4%，跌幅扩大5.2pct，环比下降5.5%。从分项看，国内贷款1-8月累计金额 10671.00亿元，同比下降12.8%，跌幅较7月扩大1.3pct，定金及预收30185.00亿元，同比下降7.3%；个人按揭贷款15453.00亿元，同比下降4.3%。8月当月到位资金同比跌幅扩大，销售热度下降、销售回款支撑转弱，资金情况同步转弱。定金及预收款及个人按揭贷款跌幅均扩大，环比分别下降9.5%和1.1%，销售情况是房企资金的重要影响因素，在销售走弱的背景下，房企资金端的改善也同步转弱。 风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1销售：销售金额累计跌幅扩大，月末重磅政策落地4 2投资：开发投资累计跌幅扩大，开工走弱保交楼持续推进7 3土地：供应与成交仍处低位，重点城市溢价率走低热度下降9 4资金：销售回款支撑转弱，房企资金改善转弱10 风险因素12 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）5 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）5 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速8 图表16：当月新开工面积及同比增速8 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表20：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表21：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速9 图表22：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速9 图表23：房地产开发到位资金累计值及同比增速10 图表24：开发到位资金当月值及同比增速10 图表25：国内贷款到位资金当月值及同比增速10 图表26：个人按揭贷款当月值及同比增速10 图表27：按揭贷款放款周期（天）11 图表28：首套房和二套房贷利率（%）11 1销售：销售金额累计跌幅扩大，月末重磅政策落地 销售延续低迷情绪，1-8月商品房累计销售金额跌幅扩大。2023年1-8月商品房累计销售面积73949.00万平，同比下降7.1%；8月单月销售面积7386.13万平，同比下降12.2%。2023年1-8月商品房累计销售金额78158.00亿元，同比下降3.2%；8月单月销售金额 7707.79亿元，同比下降16.4%。 市场延续低迷情绪，供需两端未有明显改善。8月当月商品房销售金额同比下跌16.4%，同比跌幅较6、7两月有一定收窄，但仍延续了6月以来低迷情绪；累计同比方面，在经历 6-8月连续3个月当月同比较大降幅后，1-8月累计销售金额同比跌幅扩大为3.2%，前期积压需求基本释放完毕后，购房者收入预期没有明显改善，房价下行压力仍较大，购房者对于房价预期悲观，因此观望情绪持续加重，需求端情绪低迷。供给端来看，一方面受到市场二季度逐步降温影响，房企谨慎推货，另一方面房企2022年拿地规模缩减，部分房企上半年才开始恢复在核心城市核心区域拿地，在一季度市场热度回升集中推货后，核心区域货值储备存在一定压力，因此供给端也相对低迷。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 商品房累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售面积（亿方）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 商品房累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 150% 100% 50% 0% -50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 住宅当月销售面积（亿方）当月同比增速(%)150% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 100% 1050% 50% 0-50% 50% 0% -50% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 住宅累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 分区域看，计算口径下，东部/中部/西部/东北地区1-8月累计销售面积33470/19263 /18629/2586万平方米，同比变动-6.0%/-26.7%/-20.3%/-1.7%。1-8月累计销售金额 48004/14271/14027/1855亿元，同比变动-2.3%/-22.4%/-14.1%/-8.5%。 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%） 东部中部西部东北 150% 100% 50% 0% -50% -100% 东部中部西部东北 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 价格方面，70城新房价格指数环比回落，同比降幅持平。价格方面，1-8月全国商品住宅销售均价10569.18元/平，环比下降14.83元/平。8月当月全国商品住宅销售均价 10435.49元/平，环比下降4.75元/平。8月70大中城新建商品住宅价格指数同比下降0.6%，跌幅较7月持平；价格指数环比下降0.3%，连续两个月下跌。分城市能级来看，一线/二线 /三线城市新建商品住宅价格指数同比分别为0.6%/0.3%/-1.4%，环比分别为-0.2%/-0.2% /-0.2%。 图表11：商品住宅销售均价（元/平方米）图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%） 11500 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 1.5% 1.0%