统计局7月房地产数据点评：基本面持续趋弱，期待政策落地

事项： 统计局公布2023年1-7月房地产投资和销售数据。2023年1-7月，商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%；商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%；房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%； 房屋新开工面积56969万平方米，同比下降24.5%；房屋竣工面积38405万平方米，同比增长20.5%。 国信地产观点：1）商品房销售额同比转负，销售面积降幅扩大，复苏继续趋弱但政策预期转强；2）房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较明显；3）新开工降幅持续扩大，但竣工依旧强劲；4）投资建议：7月基本面并无实质改善，但政策预期明显好转。尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心。预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。此外，着眼基本面，我们预计Q4销售高增，彼时恰好是政策落地后的观察期，政策有效性将得到证明，预期迎来销售复苏行情。核心推荐贝壳-W、中国海外宏洋集团、金地集团、越秀地产。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售额同比转负，销售面积降幅扩大，复苏继续趋弱但政策预期转强 7月销售复苏继续趋弱。2023年1-7月，商品房销售额为70450亿元，同比转负为-1.5%，较1-6月下降了2.6个百分点；商品房销售面积为66563万㎡，同比-6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点。2023年7月单月，商品房销售额7358亿元，环比-45%，同比-19%，与6月持平；销售面积7048万㎡，环比-46%，同比-16%，降幅较6月收窄3个百分点；销售均价为10440元/㎡，环比+2.6%，同比-4.4%。 虽然7月销售数据未改低迷走势，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善。7月末，政治局会议定调积极，指出要适时调整优化房地产政策，紧接着，住建部座谈会表示要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等措施。 随后，四大一线城市均表态要更好满足居民刚性和改善性住房需求，郑州、南京等多个二线城市也在积极推进地产政策进一步放松。预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：商品房销售面积单月同比 图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较明显 2023年1-7月，房地产开发投资67717亿元，同比-8.5%，降幅较1-6月扩大0.6个百分点，截至2023年7月，房地产投资累计增速已连续15个月为负（除2020年年初受到疫情扰动，历史上开发投资累计增速从未出现负值）。2023年1-7月，房企到位资金78217亿元，同比-11.2%，降幅较1-6月扩大1.4个百分点。拆解房企资金来源，7月，随着销售复苏继续趋弱，销售回款成为明显拖累项；而国内贷款同比降幅持续扩大，说明房企在银行端融资依旧不畅。 新开工降幅持续扩大，但竣工依旧强劲 2023年1-7月，房屋新开工面积56969万㎡，同比-24.5%，降幅较1-6月扩大0.2个百分点；竣工面积38405万㎡，同比+20.5%，较1-6月提升1.5个百分点。竣工依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。 图5：房地产开发投资累计同比 图6：房地产开发企业到位资金累计同比 图7：国内贷款拉动vs销售回款拉动 图8：国内贷款累计同比 图9：新开工面积累计同比 图10：竣工面积累计同比 投资建议： 7月基本面并无实质改善，但政策预期明显好转。尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心。预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。此外，着眼基本面，我们预计Q4销售高增，彼时恰好是政策落地后的观察期，政策有效性将得到证明，预期迎来销售复苏行情。核心推荐贝壳-W、中国海外宏洋集团、金地集团、越秀地产。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明