房地产行业第30周周报：新房成交环比增长，政策托底助力复苏

房地产行业第30周周报 新房成交环比增长，政策托底助力复苏 2023年07月30日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 新房成交环比增长，政策托底助力复苏 2023年07月30日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：2023年7月第4周，成交数据波动幅度依然较小，新房连续两周环比增长，二手房环比微降。本周一二线城市新房成交面积环比回升，而三线城市回落。二线城市二手房成交环比小幅下降。7月25日，北京成功挂 牌出让2宗地块。其中大兴西红门、顺义新城各一宗。最终全部成功出让，总 成交金额76.87亿，成交楼面均价31779元/平，平均溢价率10.29%。首开股份与中建玖合均有地块入手。 ⯁重点政策解读：本周中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。自2016年定调地产行业“房 住不炒”基调以来，首次拿掉“房住不炒”帽子，为下半年房地产市场政策方向确定基调。住建部近日也召开企业座谈会，提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。2014年9月30日，央行与银保监会发布《关于进一步做好住 房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即二套房认定标准放松为“认贷不认房”。后续房地产上行周期中，一线城市认定标准加强为“认房又认贷”，例如北京2017年“317”政策，上海 2016年11月新政等。当前大部分城市调控政策为此前周期高点出台，这些政策已完成历史使命，我们认为在当前地产周期位置应该择机退出或优化。二套房认定标准放松，更多购房者可适用首套房贷款的低首付与低利率政策，有助于降低还款负担并释放改善性需求。政策调整方面，我们认为更多城市有望在限购限贷、首付比例、按揭利率的优化调整上，拥有更大的自主权。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/07/24-2023/07/30）申万房地产指数上涨9.78%，跑赢上证综指6.37pct，在各类板块中位列第2/31，恒生地产建筑业指数上涨6.56%，跑赢恒生综指1.74pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：金科股份 （50.98%）、佳兆业集团（50.29%）、合景泰富集团（40.21%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：九龙仓集团（-2.33%）、西藏城投（-1.43%）、粤宏远A（-0.51%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨9.17%，跑赢恒生综指4.35pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：宝龙商业（25.36%）、新城悦服务（21.65%）、时代邻里（16.67%）；本周有1家物业公司下跌：国锐地产（-3.19%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/07/22-2023/07/28）30个大中城新房成交面积 229.07万平方米，同比下降27.39%，环比上升8.01%。15城二手房成交面 积157.61万平方米，同比下降10.47%，环比下降0.60%。监测16个重点城市库存面积18065.86万平方米，环比上升0.28%，去化周期105.98周，较上周延长4.84周。上周（2023/07/17-2023/07/23）100大中城市土地供应建面2668.16万平方米，同比下降4.77%，环比上升10.89%；土地成交建面2292.76万平方米，同比下降51.37%，环比上升40.01%；供需比下降为1.16，溢价率为4.03%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/07/22-2023/07/28）房企境内新发债总额为80.76亿元，同比下降26.95%，环比下降46.77%；债务总偿还量为133.26亿元，同比上升7.25%，环比上升150.06%；净融资额-52.50亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测13 3.1新房成交数据13 3.2二手房成交数据13 3.3土地市场情况14 3.4库存及去化16 4.房企融资情况17 4.2房企融资详情17 4.3房企信用情况18 风险因素18 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）9 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表6：本周物业板块行情走势（%）10 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）10 图表8：本周物业股涨幅前7名（%）10 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）10 图表10：本周重点公司公告10 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速13 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）13 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）13 图表14：2023年6月新建住宅价格和同比及环比增速13 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速14 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）14 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）14 图表18：2023年6月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）14 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速14 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速14 图表21：100大中城土地供需比（倍）15 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比15 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率15 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率15 图表25：15城库存面积及去化周期16 图表26：一线城市库存面积及去化周期16 图表27：二线城市库存面积及去化周期16 图表28：三线城市库存面积及去化周期16 图表29：重点城市库存和去化周期情况16 图表30：境内新发债规模及同比增速17 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模17 图表32：房企债券相关公告17 图表33：房企债券发行详情18 图表34：房企最新负面事件18 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 住建部：巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善型住房需求 近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 倪虹指出，要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。 政策解读： 政治局会议后，住建部企业座谈会再度释放积极信号。7月24日召开的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。自2016年定调地产行业“房住不炒”基调以来，首次 拿掉“房住不炒”帽子，为下半年房地产市场政策方向确定基调。住建部近期召开的企业座谈会上，倪虹部长提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。延续政治局会议基调，为房地产市场再度释放积极政策信号。 提及个人住房贷款“认房不用认贷”，限制性政策仍存放松空间。本次会议提及个人住房贷款“认房不用认贷”政策。2014年9月30日，央行与银保监会发布《关于进一步 做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即二套房认定标准为“认贷不认房”。后续房地产上行周期中，一线城市认定标准加强为“认房又认贷”。例如北京2017年发布的“317”政策，对居民家庭名下在本市无住房且无商贷 记录、公积金贷款记录的，购买普通自住房执行首套房政策。上海2016年11月发布政策要求，居民家庭在本市无住房且无商贷记录或公积金贷款记录，购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。当前大部分城市调控政策为此前周期高点出台，这些政策已完成历史使命，我们认为在当前地产周期位置应该择机退出或优化。二套房贷款认定标准放松，更多购房者可适用首套房贷款的低首付与低利率政策，有助于降低还款负担并释放改善性需求。政策调整方面，更多城市有望在限购限贷、首付比例、按揭利率的优化调整上，拥有更大的自主权。 供需两端政策发力，助力楼市复苏。本次会议还提出要继续做好保交楼工作，加快项目建设交付。7月28日召开的合肥市房地产工作专题会议提出，推进“现房销售”试点、 探索商品房按套内面积计价、全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”等政策。随着中央与各地政府落实政治局会议精神，供需两端政策发力，有望推动楼市平稳复苏。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，涉及多条房地产相关内容；住建部召开企业座谈会，提出要继续巩固房地产市场 企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 地方政策层面：北京明确住房公积金缴存比例，南京提高公积金缴存基数并调整提取政策，佛山提高公积金贷款额度，贵阳、南宁与焦作等地调整“商转公”贷款管理政策，哈尔滨开展存量房“带押过户”贷款业务。 日期 发布地区 内容 7/23 重庆 7月21日，市政府印发《重庆市先进制造业发展“渝西跨越计划”（2023—2027年）》（下称《计划》）。《计划》提出，到2027年，渝西地区规上工业企业实现营收1.4万亿元，研发投入强度达到2%以上，单位增加值能耗较2022年累计下降13%，数字化研发设计工具普及率、关键工序数控化率分别提高到87%、65%，产业园区工业用地单位产出强度提高至75亿元/平方公里，初步建成世界级智能网联新能源汽车零部件产业基地。按照《计划》，渝西地区主要的产业方向，将围绕成渝地区双城经济圈建设国家重要产业备份基地和建设世界级先进制造业集群这两个目标，大力承接国家重大生产力布局，面向重庆中心城区和成都市的整车、整机、整装积极发展整零配套，形成一批具有全国影响力的产业基地和产业集群。 7/24 全国 7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地