房地产行业第29周周报：新房微升二手房微降，近3周市场保持平稳

房地产行业第29周周报 新房微升二手房微降，近3周市场保持平稳 2023年07月23日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房微升二手房微降，近三周市场保持平稳 2023年07月23日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年7月第3周，新房环比微升，二手房环比微降，进入 7月以来的近3周周度成交波动较小，市场保持相对平稳，结构来看三线城市 本周新房环比涨幅较高，一线城市二手房市场环比保持增长，三线城市回落较大。 ⯁重点政策解读：浙江省政府办公厅7月3日发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案》。明确进一步畅 通农业转移人口融入城市渠道，全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一。《方案》将于今年7月22 日起施行，有效期5年。年内多个核心城市改革户籍制度，宽松政策仍在持续释放。除本次政策的浙江全省（除杭州市区外）放开农业转移人口落户限制外，也有郑州、杭州、南京等多个核心城市对户籍制度进行了改革：1月，郑州市发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，试行以经常居住地登记户口制度，落户不受社保缴费年限和居住年限的限制。4月，杭州发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》，已在杭州市区落实就业单位的35周岁（不含）以下的大专学历毕业生，可在市区办理落户。5月，南京市发布关于《南京市人才落户实施办法（修订稿）》公开征求意见的公告，指出35周岁以下缴纳南京社保大专毕业生可落户。从房地产市场视角来看，放松落户限制从需求端释放更多购房群体，特别配合此前银保监会出台的为新市民合理购房需求提供信贷支持，有望进一步释放刚需客群的购买力，促进市场平稳发展。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/07/17-2023/07/23）申万房地产指数上涨3.56%，跑赢上证综指5.72pct，在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数下跌 0.79跑赢恒生综指0.93pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：荣盛发展 （48.75%）、大龙地产（24.26%）、中南建设（16.56%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：天誉置业（-17.65%）、时代中国控股（-14.52%）、珠光控股（-10.96%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌1.53%，跑赢恒生综指0.19pct，在各类板块中位列第9/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：正荣服务（7.41%）、绿城管理控股（7.33%）、金科服务（5.96%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：时代邻里（-11.76%）、远洋服务（-11.33%）、佳兆业美好（-7.63%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/07/15-2023/07/21）30个大中城新房成交面积 199.38万平方米，同比下降33.29%，环比上升3.85%。15城二手房成交面 积158.56万平方米，同比下降7.63%，环比下降4.49%。监测16个重点城市库存面积18014.60万平方米，环比上升0.12%，去化周期101.13周，较上周延长2.78周。上周（2023/07/10-2023/07/16）100大中城市土地供应建面2406.06万平方米，同比下降24.14%，环比上升45.66%；土地成交建面1494.14万平方米，同比下降67.70%，环比下降25.21%；供需比上升为1.61，溢价率为6.70%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/07/15-2023/07/21）房企境内新发债总额为151.71亿元，同比上升31.92%，环比下降31.83%；债务总偿还量为53.29亿元，同比下降75.54%，环比下降74.01%；净融资额98.42亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）8 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）8 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前9名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年5月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年5月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情16 图表34：房企最新负面事件16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 浙江:放开放宽农业转移人口落户条件全省除杭州市区外全面取消落户限制 浙江省政府办公厅7月3日发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案》。明确进一步畅通农业转移人口融入城市渠道，全省 （杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一。 《方案》指出放开放宽农业转移人口落户条件。全省(杭州市区除外)全面取消落户限制政策确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所(含租赁)落户及配偶等直系亲属随迁政策。杭州市区进一步完善积分落户政策，确保社保缴纳年限和连续居住年限分数占主要比例，逐步取消年度落户名额限制。推行全省范围内社保缴纳、居住时间等户籍准入年限累计互认，逐步拓展到长三角区域内累计互认。 政策解读： 年内多个核心城市改革户籍制度，宽松政策仍在持续释放。除本次政策的浙江全省 （除杭州市区外）放开农业转移人口落户限制外，也有杭州、南京等多个核心城市对户籍制度进行了改革：4月，杭州发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见 稿）》，已在杭州市区落实就业单位的35周岁（不含）以下的大专学历毕业生，可在市区办理落户。5月，南京市发布关于《南京市人才落户实施办法（修订稿）》公开征求意见的公告，指出35周岁以下缴纳南京社保大专毕业生可落户。从房地产市场视角来看，放松落户限制从需求端释放更多购房群体，特别配合此前银保监会出台的为新市民合理购房需求提供信贷支持，有望进一步释放刚需客群的购买力，促进市场平稳发展。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：国常会审议通过超大特大城市城中村改造指导意见、住建部出台城镇老旧小区改造工作通知、国家发改委强调防范和化解房地产潜在系统性风险、国务院支持民企参与基础设施建设等。 地方政策层面：本周宁波出台安置房票实施办法和优化公积金提取办法、北京针对大学毕业生推出保租房和加强房地产经纪业务管理、安徽推出纯商贷按月提取公积金业务、昆明出台契税补贴、南京出台共有产权房新规等。 日期 发布地区 内容 7/15 宁波 7月15日，“宁波发布”在微信公众号发文，经市级部门和属地政府多方筹备，宁波市住建局、市资规局联合印发《宁波市房屋征收安置房票实施办法（试行）》，宁波市住建局、市资规局、市财政局联合发布《关于进一步深化宁波市房屋征收安置房票实施办法（试行）有关事项的通知》，市级房票政策即将落地实施。 7/16 北京 为解决毕业大学生走出校园走向社会的阶段性住房困难问题，北京市今年共筹集3000多套保租房，租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金。截至目前，所有房屋已装修完毕，并配备了必要的家具家电以及宽带网络，毕业生可以拎包入住。今年，所有保租房将优先面向近三年毕业的大学生。毕业生可关注相关区政府和北京保障房中心官方网站，进行申请登记。同时，北京市已连续五年开展“毕业季租房服务进校园”活动。今年，北京市住建委联合了25家联合房地产经纪机构、住房租赁企业，以及自持类开发企业，共筹集了10万套优惠房源，面向北京市92所高校应届毕业生及2022年离校未就业、异地来京就业等毕业生群体，提供减免押金、租金月付、法律咨询等服务。 7/17 浙江 浙江省政府办公厅发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案》，放开放宽农业转移人口落户条件。全省(杭州市区除外)全面取消落户限制政策确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所(含租赁)落户及配偶等直系亲属随迁政策。杭州市区进一步完善积分落户政策，确保社保缴纳年限和连续居住年限分数占主要比例，逐步取消年度落户名额限制。推行全省范围内社保缴纳、居住时间等户籍准入年限累计互认，逐步拓展到长三角区域内累计互认。 7/18 全国 7月18日住房城乡建设部等部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》。其中提出，合理安排2024年城镇老旧小区改造计划：（一）明确改造对象范围。大力改造提升建成年代较早、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。（二）加强相关工作和计划统筹衔接。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”原则，尽快自下而上研究确定2024年改造计划，于2023年启动居民意愿征询、项目立项审批、改造资金筹措等前期工作，鼓励具备条件的项目提前至2023年开工实施。（三）上报改造计划。各省级住房和城乡建设部门要会同发展改革、财政等有关部门，组织市、县自下而上研究提出本地区2024年城镇老旧小区改造计划任务。 7/18 全国 国家发展改革委7月18日上午举行2023年7月份新闻发布会，国家发改委国民经济综合司副司长李慧表示，坚持底线思维，稳妥处置化解房地产、金融、地方债务等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源、产业链供应链安全保障能力，做好迎峰度夏期间能源保供工作，牢牢守住不发生系统性风险底线。 7/18 安徽 7月18日，安徽省省直住房公积金管理分中心发布消息称，7月纯商贷按月提取公积金业务上线试运行。