房地产行业第21周周报：新房微降二手房微升，市场整体保持平稳

房地产行业第21周周报 新房微降二手房微升，市场整体保持平稳 2023年05月28日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 新房微降二手房微升，市场整体保持平稳 2023年05月28日 摘要: ⯁本周核心观点：本周新房成交面积环比微降，同比增幅略有上升，整体变化幅度不大，一线城市受到去年低基数影响同比增幅较大。二手房方面环比微升，同比增幅回落，整体情况与上周相似，没有较大波动。 ⯁重点政策解读：天津市住房公积金管理中心发布《关于修订《天津市个人 住房公积金贷款业务操作细则》的通知》，通知规定：套数核定以签订购 房合同或买卖协议时，我市住房交易及不动产登记管理部门确定的购房套数为准。对在本市购买首套住房和第二套住房的职工家庭，按照我市相关规定发放住房公积金贷款。对在本市购买第三套及以上住房或已使用过2次住房公积金贷款的职工家庭，不予发放住房公积金贷款。职工离婚的，离婚前本市住房公积金贷款记录仍计算为本市住房公积金贷款次数。异地缴存住房公积金申请本市住房公积金贷款的，其在缴存地的住房公积金贷款记录与本市住房公积金贷款记录合并计算。政策自2023年5月25日起执行。此前天津已经针对商贷出台“认房不认贷”政策，此次针对公积金贷款也执行“认房不认贷”后，天津需求端宽松政策继续出台，政策端对于需求的积极信号仍然持续释放。根据中指研究院数据，2023年1-3月释放积压需求后，4月天津新房成交环比大幅下降33.94%，二手房环比也有17.21%的下降，销售持续性承压。在市场出现明显降温趋势后，同时在6月房企业绩冲刺的传统旺季来临之前，出台公积金贷款松绑政策， 一方面继续释放政策宽松的积极态度，另一方面结合6月房企冲刺业绩的 营销活动，有望在6月带动脉冲式销售回暖，形成政策和供给两重市场回暖的窗口期。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/05/22-2023/05/28）申万房地产指数下跌 3.48%，跑输上证综指1.32pct，在各类板块中位列第28/31，恒生地产建 筑业指数下跌3.68%，跑输恒生综指0.11pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：新华联（27.84%）、泛海控股（12.79%）、深深房A（9.66%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：荣盛发展（-25.95%）、金科股份（-23.39%）、泰禾集团（-22.54%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 3.87%，跑输恒生综指0.29pct，在各类板块中位列第9/13。本周跌幅前3的物业公司分别为：建业新生活（-8.07%）、碧桂园服务（-7.75%）、金科服务（-7.45%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/05/20-2023/05/26）30个大中城新房成交面 积300.64万平方米，同比上升17.69%，环比下降2.02%。15城二手房 成交面积211.03万平方米，同比上升37.18%，环比上升0.81%。监测16个重点城市库存面积16020.60万平方米，环比下降12.36%，去化周期75.18周，较上周缩短10.11周。上周（2023/05/15-2023/05/21）100大中城市土地供应建面2146.21万平方米，同比下降37.27%，环比下降20.22%；土地成交建面3405.95万平方米，同比上升18.39%，环比上升 21.21%；供需比下降为0.63，溢价率为3.38%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/05/20-2023/05/26）房企境内新发债总额为 134.51亿元，同比上升5.91%，环比上升934.69%；债务总偿还量为84.55 亿元，同比下降52.27%，环比上升74.61%；净融资额49.96亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾4 2.一周行情回顾7 2.1房地产板块7 2.2物业板块7 2.3重点公司公告8 3.地产市场监测10 3.1新房成交数据10 3.2二手房成交数据10 3.3土地市场情况11 3.4库存及去化12 4.房企融资情况14 4.2房企融资详情14 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾4 图表2：本周房地产板块行情走势（%）7 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）7 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）7 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）7 图表6：本周物业板块行情走势（%）7 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）7 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）8 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）8 图表10：本周重点公司公告8 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速10 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）10 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）10 图表14：2023年4月新建住宅价格和同比及环比增速10 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速11 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）11 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）11 图表18：2023年4月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）11 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）12 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比12 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率12 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率12 图表25：15城库存面积及去化周期13 图表26：一线城市库存面积及去化周期13 图表27：二线城市库存面积及去化周期13 图表28：三线城市库存面积及去化周期13 图表29：重点城市库存和去化周期情况13 图表30：境内新发债规模及同比增速14 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模14 图表32：房企债券相关公告14 图表33：房企债券发行详情14 图表34：房企最新负面事件16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 天津：住房公积金贷款5月25日起执行“认房不认贷” 天津市住房公积金管理中心发布《关于修订《天津市个人住房公积金贷款业务操作细则》的通知》，通知规定：套数核定以签订购房合同或买卖协议时，我市住房交易及不动产登记管理部门确定的购房套数为准。对在本市购买首套住房和第二套住房的职工家庭，按照我市相关规定发放住房公积金贷款。对在本市购买第三套及以上住房或已使用过2次住房公积金贷款的职工家庭，不予发放住房公积金贷款。职工离婚的，离婚前本市住房公积金贷款记录仍计算为本市住房公积金贷款次数。异地缴存住房公积金申请本市住房公积金贷款的，其在缴存地的住房公积金贷款记录与本市住房公积金贷款记录合并计算。政策自2023年5月25日起执行。 政策解读： 公积金政策持续优化，需求端政策仍然在释放。此前天津已经针对商贷出台“认房不认贷”政策，此次针对公积金贷款也执行“认房不认贷”后，天津需求端宽松政策继续出台，政策端对于需求的积极信号仍然持续释放。根据中指研究院数据，2023年1-3月释放 积压需求后，4月天津新房成交环比大幅下降33.94%，二手房环比也有17.21%的下降，销售持续性承压。在市场出现明显降温趋势后，同时在6月房企业绩冲刺的传统旺季来临 之前，出台公积金贷款松绑政策，一方面继续释放政策宽松的积极态度，另一方面结合6 月房企冲刺业绩的营销活动，有望在6月带动脉冲式销售回暖，形成政策和供给两重市场回暖的窗口期。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周央行授权全国银行间同业拆借中心公布，新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR和5年期以上LPR分别为3.65%、4.3%，均与上月持平。这是LPR自2022年8月下降之后，连续9个月维持不变。贝壳研究院监测显示，2023年5 月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落91BP和41BP。5月贝壳百城银行平均放款周期为23天，较上月延长2天，放款速度仍较快。 地方政策层面：本周东阳市、广州市、信阳市、天津市、湖南省、南京市调整了住房公积金相关政策；上海市、惠州市、临沂市、福建省、海南省、上饶市、荆门市调整了相 关住房政策；上海市、辽宁省、广东省公布了经济运行状况数据；杭州完成2023年第四批次集中供地。 图表1：本周政策回顾 日期 发布地区 内容 05/22 上海 5月22日，上海市住房城乡建设管理委等部门印发修订后的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》，其中提出，上海市有关部门及金融管理部门应按有关规定，结合上海市实际，积极支持金融机构、公共租赁住房运营机构和有关单位，探索创新公共租赁住房的投融资机制。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。积极研究其他融资渠道及投融资机制。 05/22 东阳 5月22日，根据中房网报道，该市对二孩及以上家庭住房公积金的提取和贷款进行了调整。调整后，二孩及以上家庭购买自住住房申请住房公积金贷款的，在规定的可贷比例和个人公积金账户余额倍数以内，最高贷款额度可以上浮20%。申请第一套住房进行公积金贷款的过程之中，正常情况之下最高的贷款额度是80万元，根据调整之后的政策二孩家庭可以贷到96万元，各自公积金缴存账户余额由20000元变为24000元。购买二套住房的话，之前最高的贷款额度是50万元，调整之后最高的贷款额度是60万元，各自公积金缴存账户余额需要留有15000元。 05/22 惠州 5月21日，根据中房网报道，惠州市惠阳区住房和城乡建设局发布《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。通知提出5点要求，包括严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。 05/22 全国 贝壳研究院监测显示，2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落91BP和41BP。5月贝壳百城银行平均放款周期为23天，较上月延长2天，放款速度仍较快。 05/22 上海 5月22日消息，根据中房网报道，上海市统计局发布了1-4月全市房地产开发、经营基本情况数据。数据显示，2023年1月~4月上海市房地产开发投资比去年同期增长29.9%。商品房施工面积14976.63万平方米，同比增长10.5%。其中，住宅施工面积6782.21万平方米，同比增长11.4%。商品房新开工面积566.37万平方米，同比增长32.8%。其中，住宅新开工面积310.95万平方米，同比增长36.7%。商品房竣工面积571.38万平方米，同比增长49.8%。其中，住宅竣工面积336.69万平方米，同比增长35.0%。商品房销售面积502.08万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅销售面积424.24万平方米，同比增长17.5%。