房地产行业周报（2023年第27周）：销售环比再次回落，各地持续“因城施策”

本周板块回顾：板块表现方面，申万房地产指数上涨0.29%，沪深300指数下跌0.44%，板块跑赢沪深300指数0.72pct，在31个板块中排第13位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积204万平米，环比-50.9%，同比-27.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积58万平米，环比-47.3%，同比-20.7%；二线城市商品房成交面积107万平米，环比-53.8%，同比-28.2%；三线城市商品房成交面积40万平米，环比-47.6%，同比-35.1%。各能级城市成交面积同环比均下跌，其中一线城市跌幅相对低于二三线城市。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积138万平米，环比-25.2%，同比-8.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积24万平米，环比-40.0%，同比-13.1%；9个二线城市二手房成交面积108万平米，环比-18.9%，同比-5.1%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比-49.7%，同比-34.1%。各能级城市成交同环比亦均下跌，二线城市跌幅相对低于一三线城市。库存方面，本周我们跟踪的各能级城市中，除南京外其余城市新房库存面积环比均出现不同幅度下跌。去化表现上，仍以杭州及上海表现突出，上述两个城市3个月移动平均去化周期分别为2.16个月、4.11个月；除上海及杭州外，其余一二线城市去化周期均在16个月以内（除福州为30.65个月外），而三四线城市去化周期均在24个月以上。土地市场本周一线城市成交住宅用地1宗，平均溢价率为0%；二线城市成交住宅用地28宗，平均溢价率为0.69%； 三四线城市成交住宅用地118总，平均溢价率为8.98%。 本周政策情况：江西九江下调个人住房贷款利率下限。对首套住宅商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点，改为减30个基点。广东韶关将金融支持、购房首付、补贴契税等政策延期至今年底，购房人家庭使用住房公积金贷款购买首套住房或第二套改善型住房的，首付款最低比例为20%；“丹霞英才”“高层次人才”等人才在本市使用住房公积金贷款购买住房的，在人才贷款最高限额内，住房公积金贷款额度与公积金账户余额的倍数按照25倍执行。7月5日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）》，进一步明确竣工定义、规范建设项目开竣工期限、优化违约金计收规则等，表示主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。 重点公司跟踪：7月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地5块，总土地出让金99亿元。拿地企业分别为华润置地、建发房产及滨江集团，所获地块分别位于广州、佛山及湖州。本周我们跟踪的重点房企中，，滨江集团发行了9亿元的一般短期融资券，票面利率3.85%；华润置地发行了总计30亿元的一般公司债，票面利率分别为2.85%、3.2%、3.55%； 万科发行了20亿元中期票据，票面利率3.07%。 投资建议：销售表现上，本周新房市场成交同比仍下跌，同时环比表现出现回落，一线城市同环比跌幅相对低于二三线城市；二手房市场成交同环比亦均下跌，其中二线城市跌幅相对低于一三线城市。整体来看销售表现再次出现回落，本轮销售复苏波动特征明显。在去化表现上，仍然以杭州及上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市，城市间分化明显。在投资端，7月至今我们跟踪的重点企业中，华润置地、建发房产及滨江集团在土地市场有所斩获，所获地块分别位于广州、佛山及湖州。政策环境仍然较为宽松，各城市地产相关政策持续调整优化。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第27周板块行情回顾 1.1第27周行业指数表现 本周（2023/7/1~2023/7/7）申万房地产指数上涨0.29%，沪深300指数下跌0.44%，板块跑赢沪深300指数0.72pct，在31个板块中排第13位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第27周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨排名前5位的个股分别为：金科股份、云南城投、空港股份、荣盛发展、财信发展；跌幅排名前5位的个股分别为：同济科技、华发股份、皇庭国际、新城控股、招商蛇口。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/7/1~2023/7/7）30大中城市商品房成交面积204万平米，环比-50.9%，同比-27.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积58万平米，环比-47.3%，同比-20.7%；二线城市商品房成交面积107万平米，环比-53.8%，同比-28.2%；三线城市商品房成交面积40万平米，环比-47.6%，同比-35.1%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/7/1~2023/7/7）我们重点监测的14城二手房成交面积138万平米，环比-25.2%，同比-8.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积24万平米，环比-40.0%，同比-13.1%；9个二线城市二手房成交面积108万平米，环比-18.9%，同比-5.1%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比-49.7%，同比-34.1%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/7/1~2023/7/7），4个一线城市新房成交环比均下跌，其中广州及深圳环比跌幅超过50%，分别为79.2%及63.4%，上海环比跌幅超过30%，为37.6%，北京环比下跌12.7%。与去年同期相比，除北京同比上涨53.9%外，其余3个城市同比均下跌，其中广州、深圳跌幅超过50%，分别为-55.4%、-59.9%，上海同比下跌16.1%。二手房市场本周北京和深圳成交同环比均有不同程度下跌，北京环比-43.0%，同比-13.9%；深圳环比-23.4%，同比-9.4%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/7/1~2023/7/7）我们重点监测的14个二线城市中，新房市场只有无锡环比上涨，涨幅为20.4%，其余城市环比均有不同程度下跌，其中杭州、宁波、青岛、苏州、东莞、武汉、佛山环比跌幅均超过50%，分别为86.4%、71.5%、70.6%、68.2%、64.6%、57.6%、52.4%；其余城市跌幅分别为济南（-24.7%）、福州（-22.4%）、南京（-8.4%）、成都（-4.5%）。与去年同期相比，仅成都、福州2个城市同比上涨，涨幅分别为12.4%、15.9%；其余城市同比均下跌，其中武汉、杭州、南京同比跌幅超过50%，分别为66.4%、54.5%、52.1%；无锡、苏州、佛山、宁波跌幅超过40%，分别为-49.6%、-47.7%、-47.3%、-43.5%；青岛、济南跌幅相对较小，分别为-15.4%、-9.9%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，佛山、青岛、厦门环比分别上涨9.6%、6.9%、5.8%，其余城市环比均下跌，其中杭州环比跌幅超过50%，为-54.4%。同比表现上，南宁同比涨幅超过100%，为288.4%； 佛山、成都同比分别上涨21.2%及16.3%；其余城市同比下跌，其中杭州同比跌幅亦超过50%，为-61.8%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/7/1~2023/7/7）我们重点监测的13个三四线城市中，权重、莆田、惠州成交环比上涨，其中泉州（环比+505.4%）涨幅最大，惠州和莆田环比分别上涨7.1%和41.5%；韶关、赣州、泰安、金华、温州、扬州环比跌幅均超过50%，分别为77.1%、75.4%、71.9%、70.6%、66.6%、58.1%。同比表现方面，莆田、温州、绍兴均有不同程度上涨，其中莆田（同比+86.5%）涨幅最大，温州、绍兴同比分别+21.3%、+16.6%；其余城市同比下跌，其中芜湖跌幅超70%，达到了73.8%； 江门、韶关跌幅超过50%，分别为-55.0%、-51.8%；扬州跌幅较小，为-4.2%。二手房市场中，金华、江门、扬州环比分别下跌82.9%、23.7%、16.7%；同比表现上，江门上涨5.3%，金华和扬州分别下跌71.9%、17.1%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/7/1~2023/7/7）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比跌幅分别为2.5%、1.7%、1.8%、0.6%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.11个月，其余城市3个月移动平均去化周期均在16个月以内。我们跟踪的4个二线城市，除南京外，新房库存面积环比均下跌，杭州下跌幅度最大为2.5%，苏州（-0.4%），福州（-1.1%），南京环比微涨0.4%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.16个月，苏州、南京3个月移动平均去化周期分别为11.84、14.93个月左右，福州去化周期超过20个月，为32.48个月。 我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积莆田、泉州、温州分别环比微跌0.5%、0.6%、0.3%。从去化周期来看，3个城市3个月移动平均去化周期均较高，其中泉州的去化周期最长，达到了177.93个月，温州、莆田平均去化周期亦超20个月，分别为25.00、40.69个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/7/1~2023/7/7）成交端，一线城市住宅用地、商办用地各成交1宗，平均溢价率均为0%。其中北京成交商办用地1宗，规划建面为4.77万方，土地出让金为13.4亿元，平均溢价率为0%；广州成交住宅用地1宗，规划建面分别为19.73万方，土地出让金分别为45.05亿元，平均溢价率为0%。供给方面，北京推出住宅用地2宗，规划建面为26.07万方；广州推出商办用地2宗，规划建面为14.93万方；深圳推出住宅用地1宗，规划建面为7.39万方；上海推出商办用地1宗，规划建面为0.72万方。二线城市合计成交住宅用地28宗，总规划建面264.09万方，土地出让金81.24亿元，平均溢价率0.69%；成交商办用地18宗，总规划建面48.48万方，土地出让16.00亿元，平均溢价率1.27%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地42宗，总规划建面420.84万方；推出商办用地27宗，总规划建面68.58万方。三四线城市共计成交住宅用地118宗，商办用地118宗，土地出让金分别为214.15亿元、29.34亿元，平均溢价率分别为8.98%、1.76%. 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 证监会：加大力度完善REITs信息披露体系，加快推进专项立法。 下一步，证监会将抓紧完善REITs信息披露体系，强化临时信披要求，提升披露频次、及时性，客观准确反映底层资产运营情况；加大力度推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业REITs投资者群体。 江西九江：不再延长阶段性购房补贴、交易契税财政补贴政策。 7月7日，江西省九江市住房和城乡建设局发布《我市调整并延长<关于促进房地产业健康发展和良性循环