房地产行业研究周报：销售环比回落，各地政策持续放松

房地产行业周报-20230610 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨1.23%，沪深300指数下跌0.65%，相对收益为1.88%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(06.02-06.08)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交35646套，同比增速-5.5%，环比增速-26.9%；合计成交面积391.2万平方米，同比增速-1.3%，环比增速-28.6%。 本周(06.02-06.08)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18514套，同比增速56.2%，环比增速-9.6%；合计成交面积189.3万平方米，同比增速76.4%，环比增速-5.5%。 本周（06.02-06.08），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19612.5万平方米，环比增速-0.1%，去化周期85周。 本周（05.29-06.04），土地供给方面，本周供应土地671万平方米，同比增速-78. 4%；供应均价1278元/平方米，同比增速43.1%。土地成交方面，本周成交土地26 67.7万平方米，同比增速2%；土地成交金额711.9亿元，同比增速28.2%。 本周（06.02-06.08）房地产企业合计发行信用债147.9亿元，同比增速-11.2%，环比增速-35.8%。 投资建议： 6月份以来，多地出台房地产宽松政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。房地产行业在经历3月份的高峰期后，基本面呈现出走弱的趋势，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心。 我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨1.23%，沪深300指数下跌0.65%，相对收益为1.88%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京投发展、天津松江、京汉股份、金科股份、新华联，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为宋都股份、阳光城、粤泰股份、哈高科、万泽股份。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】南昌：南昌市人民政府官网披露了关于印发《南昌市服务型公寓建设管理规定（试行）》的通知。根据该规定，服务型公寓宜全装修，其配套用房不得销售；不享受幼儿园、中小学等义务教育配套，若教育配套富余可按照教育部门相关政策执行；供水、供电、供气价格按商业标准收费。 【地方政策】广东：广东省发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》。加快完善住房保障体系。加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。住房政策向多子女家庭倾斜可适当提高租房提取额度。 【地方政策】北京：北京住建委就《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知》公开征求意见。《通知》提出，已购共有产权住房家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。共有产权住房购房人及其家庭成员，存在违规出租等违规行为且拒不改正的，暂停办理回购和上市手续。 【市场行情】6月9日，华润置地有限公司公布，2023年5月实现总合同销售金 额约313.0亿元，总合同销售建筑面积约104.02万平方米，分别按年增加54.1%及 9.0%。同期，权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别约229.4亿元及78.26 万平方米，分别按年增加71.7%及16.7%。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【世茂集团】截至2023年5月31日止五个月，本集团的累计合约销售总额约为人民币238.6亿元，本集团的累计合约销售总面积为1,581,294平方米。截至2023年5月31日止五个月的平均销售价格为每平方米人民币15,086元。本集团于2023年5月的合约销售额约为人民币40.1亿元，合约销售面积为268,014平方米。 【荣盛发展】荣盛房地产发展股份有限公司部分董事、监事、高级管理人员及核心骨干计划自2023年6月9日起未来3个月内，以自有或自筹资金按照增持价格为不高于1.20元/股、通过二级市场集中竞价方式对公司股票进行增持，增持金额合计不低于7,565万元人民币、且不超过12,050万元人民币。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(06.02-06.08)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交35646套，同比增速-5.5%，环比增速-26.9%；合计成交面积391.2万平方米，同比增速-1.3%，环比增速-28.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为61.7%、-15%和-25%，环比增速为-11.3%、-32.9%和-29.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为54.7%、-3.6%和-23.7%，环比增速为-5.4%、-31.3%和-37.5%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.01-6.08），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交40985套，同比增速24.1%，环比增速-8.4%；合计成交面积454万平方米，同比增速44.9%，环比增速-1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为130%、26%和-17.7%，环比增速为-7.9%、-2.4%和-17.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为143.5%、51.3%和-2.7%，环比增速为2%、6.2%和-17.3%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(06.02-06.08)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18514套，同比增速56.2%，环比增速-9.6%；合计成交面积189.3万平方米，同比增速76.4%，环比增速-5.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为70.6%、47.2%和76%，环比增速为-15.1%、-9.3%和-3.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为97.8%、59.1%和115.4%，环比增速为5.8%、-12%和4%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.01-6.08），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交21658套，同比增速167.3%，环比增速1.4%；合计成交面积218.7万平方米，同比增速-61.3%，环比增速5.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为103.8%、185.9%和199.2%，环比增速为3.7%、-4.8%和25.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-60.3%、203.7%和196.7%，环比增速为27.9%、-8.4%和37.3%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（06.02-06.08），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19612.5万平方米，环比增速-0.1%，去化周期85周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.3%、0%、0.1%，去化周期分别为81.9周、82.8周、101.2周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（05.29-06.04），土地供给方面，本周供应土地671万平方米，同比增速-78.4%；供应均价1278元/平方米，同比增速43.1%。土地成交方面，本周成交土地2667.7万平方米，同比增速2%；土地成交金额711.9亿元，同比增速28.2%。本周土地成交楼面价2669元/平方米，溢价率5.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为8.6%、5.6%、3%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（06.02-06.08）房地产企业合计发行信用债147.9亿元，同比增速-11.2%，环比增速-35.8%。本月至今（06.01-06.08）房地产企业合计发行信用债291.72亿元，同比增速-40.4%，环比增速-44.7%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 6月份以来，多地出台房地产宽松政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。房地产行业在经历3月份的高峰期后，基本面呈现出走弱的趋势，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。