房地产行业周观点：地产复苏短期趋弱，地方政策持续出台

近期核心观点： 尽管我们持续强调，在销售弱复苏、政策碎片化的背景下，地产股阿尔法大于贝塔。但经历了近2月的热度回归期、政策空窗期，地产股已跌出了贝塔空间，板块已非常具备性价比。目前，地产弱复苏趋势不会改变，强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据的边际变化，任何被市场感知到的销售环比向好，都会带来丰厚的回报。核心推荐中国海外宏洋集团、保利发展、金地集团、越秀地产。 市场表现回顾： 板块方面，2023.5.22-2023.5.26期间，房地产指数（中信）下跌3.36%，沪深300指数下跌2.37%，房地产板块跑输沪深300指数0.99个百分点，位居所有行业第26位。近一个月，房地产指数（中信）下跌5.24%，沪深300指数下跌2.73%，房地产板块跑输沪深300指数2.51个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌11.19%，沪深300指数上涨2.05%，房地产板块跑输沪深300指数13.24个百分点。 个股方面，2023.5.22-2023.5.26期间，21只个股上涨，110只个股下跌，5只个股持平，占比分别为15%、81%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：*ST新联、爱旭股份、*ST泛海、学大教育、深深房A，居后5位的个股为：荣盛发展、金科股份、ST泰禾、*ST天润、ST阳光城。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房维持弱复苏。从新房维度，30城销售复苏势头趋缓。 2023年5月28日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+10%。截至5月28日，30城商品房累计成交面积为5914万㎡，同比+10.5%。从二手房维度，样本7城成交略有下滑。2023年5月26日，样本7城二手住宅当周成交面积96万㎡，环比-10%，成交量高于2022年水平，低于2019-2021年。截至5月26日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2118万㎡，累计同比+63%，较前期略有下滑，较2021年同期-24%，较2019年同期+12%。 拿地端，住宅类用地成交走弱。2023年5月28日，100大中城市住宅类用地当周成交面积140万㎡，环比-80%。截至5月28日，100大中城市住宅类用地累计成交面积11567万㎡，累计同比-13%，降幅较上期持续扩大，较2021年同期-65%，较2020年同期-61%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.4%，环比略有改善。 行业政策要闻： ①广东广州、海南省、河南信阳、天津市优化公积金使用政策。②重庆璧山区推出外省购房优惠活动。③海南出台《海南自由贸易港土地管理条例》，创新土地供应和利用方式，依法稳妥推进集体经营性建设用地入市，加强土地监管。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 尽管我们持续强调，在销售弱复苏、政策碎片化的背景下，地产股的α大于β。 但经历近2月的热度回归期、政策空窗期，地产股已跌出了β空间，板块已非常具备性价比。目前，地产弱复苏不会改变，强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据的边际变化，任何被市场感知到的销售环比向好，都会带来丰厚的回报。核心推荐中国海外宏洋集团、保利发展、金地集团、越秀地产。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第26位 2023.5.22-2023.5.26期间，房地产指数（中信）下跌3.36%，沪深300指数下跌2.37%，房地产板块跑输沪深300指数0.99个百分点，位居所有行业第26位。近一个月，房地产指数（中信）下跌5.24%，沪深300指数下跌2.73%，房地产板块跑输沪深300指数2.51个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌11.19%，沪深300指数上涨2.05%，房地产板块跑输沪深300指数13.24个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.5.22-2023.5.26） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为15%、81%、4% 2023.5.22-2023.5.26期间，21只个股上涨，110只个股下跌，5只个股持平，占比分别为15%、81%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：*ST新联、爱旭股份、*ST泛海、学大教育、深深房A，居后5位的个股为：荣盛发展、金科股份、ST泰禾、*ST天润、ST阳光城。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房维持弱复苏 从新房维度，30城销售复苏势头趋缓。2023年5月28日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+10%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+24%、-18%、+31%、-8%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+86%、+7%、-24%。截至2023年5月28日，30城商品房累计成交面积为5914万㎡，同比+10.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+14%、+5%、+10%、+13%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+34%、+5%、+3%。 从二手房维度，样本7城成交略有下滑。2023年5月26日，样本7城二手住宅当周成交面积96万㎡，环比-10%，成交量高于2022年水平，低于2019-2021年。 截至5月26日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2118万㎡，累计同比+63%，较前期略有下滑，较2021年同期-24%，较2019年同期+12%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交走弱 2023年5月28日，100大中城市住宅类用地当周成交面积140万㎡，环比-80%。 截至5月28日，100大中城市住宅类用地累计成交面积11567万㎡，累计同比-13%，降幅较上期持续扩大，较2021年同期-65%，较2020年同期-61%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.4%，环比略有改善。 图19：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图20：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.5.22-2023.5.28期间，行业政策要闻主要包括：①广东广州、海南省、河南信阳、天津市优化公积金使用政策。②重庆璧山区推出外省购房优惠活动。③海南出台《海南自由贸易港土地管理条例》，创新土地供应和利用方式，依法稳妥推进集体经营性建设用地入市，加强土地监管。 表1：近期行业政策一览（2023.5.22-2023.5.28） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。