房地产行业周观点：房、二手房复苏节奏放缓，多地持续优化公积金政策

近期核心观点： 2023年4月以来，地产基本面虽持续修复，但销售复苏节奏趋缓，核心城市与其他城市的热度分化明显，后续修复力度有待观察。 在“弱复苏、慢复苏”下，地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 市场表现回顾： 板块方面，2023.4.3-2023.4.7期间，房地产指数（中信）上涨4.6%，沪深300指数上涨1.79%，房地产板块跑赢沪深300指数2.81个百分点，位居所有行业第4位。近一个月，房地产指数（中信）上涨0.15%，沪深300指数上涨2.21%，房地产板块跑输沪深300指数2.06个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌0.92%，沪深300指数上涨8.37%，房地产板块跑输沪深300指数9.29个百分点。 个股方面，2023.4.3-2023.4.7期间，98只个股上涨，35只个股下跌，5只个股持平，占比分别为71%、25%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：华发股份、万业企业、北京城建、滨江集团、天保基建，居后5位的个股为：蓝光发展、天润数娱、乾景园林、美好置业、ST慧球。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房复苏节奏放缓。从新房维度，30城销售复苏略显疲软。 2023年4月8日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+26%，同比较前期下滑。截至2023年4月8日，30城商品房累计成交面积为3832万㎡，同比+4.3%。从二手房维度，样本7城当周成交量下滑。2023年截至4月7日，样本7城二手住宅当周成交面积100万㎡，环比-31%，成交量从高位回落至2月中水平，当年累计成交面积1374万㎡，累计同比+67%，较2021年同期-21%，较2019年同期+33%。 拿地端，住宅类用地成交量环比下降，溢价率水平回升。2023年截至4月9日，100大中城市住宅类用地当周成交面积189万㎡，环比-85%，当年累计成交面积9249万㎡，累计同比-9%，较2021年同期-8%，较2020年同期+9%。 100大中城市住宅类用地当周成交溢价率12.0%，热度回升但仍低于除2022年以外的往年同期水平。 行业政策要闻： ①福建福州推出促进房地产市场平稳健康发展若干措施。②河南新乡、安徽黄山、黑龙江大庆、山西大同、江苏南京、江西新余出台优化公积金政策。 ③广东东莞、湖北襄阳推进存量商品房“带押过户”工作。④广东东莞严控“商改住”，对去化周期过长的镇街将暂不予以批准商业办公用地。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 2023年4月以来，地产基本面虽持续修复，但销售复苏节奏趋缓，核心城市与其他城市的热度分化明显，后续修复力度有待观察。 在“弱复苏、慢复苏”之下，地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第4位 2023.4.3-2023.4.7期间，房地产指数（中信）上涨4.6%，沪深300指数上涨1.79%，房地产板块跑赢沪深300指数2.81个百分点，位居所有行业第4位。近一个月，房地产指数（中信）上涨0.15%，沪深300指数上涨2.21%，房地产板块跑输沪深300指数2.06个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌0.92%，沪深300指数上涨8.37%，房地产板块跑输沪深300指数9.29个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.4.3-2023.4.7） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为71%、25%、4% 2023.4.3-2023.4.7期间，98只个股上涨，35只个股下跌，5只个股持平，占比分别为71%、25%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：华发股份、万业企业、北京城建、滨江集团、天保基建，居后5位的个股为：蓝光发展、天润数娱、乾景园林、美好置业、ST慧球。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房复苏节奏放缓 从新房维度，30城销售复苏略显疲软。2023年4月8日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+26%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+83%、+29%、-9%、+29%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+131%、+13%、+1%；同比均较前期下滑。 截至2023年4月8日，30城商品房累计成交面积为3832万㎡，同比+4.3%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+0.3%、+2.4%、+3.8%、+20.7%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+12.8%、+0.0%、+7.2%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 从二手房维度，样本7城当周成交量下滑。2023年截至4月7日，样本7城二手住宅当周成交面积100万㎡，环比-31%，成交量从高位回落至2月中水平，当年累计成交面积1374万㎡，累计同比+67%，较2021年同期-21%，较2019年同期+33%。 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交量环比下降，溢价率水平回升 2023年截至4月9日，100大中城市住宅类用地当周成交面积189万㎡，环比-85%，当年累计成交面积9249万㎡，累计同比-9%，较2021年同期-8%，较2020年同期+9%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率12.0%，热度回升但仍低于除2022年以外的往年同期水平。 图19：历年100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图20：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积（万㎡） 图21：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图22：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.4.3-2023.4.7期间，行业政策要闻主要包括：①福建福州推出促进房地产市场平稳健康发展若干措施。②河南新乡、安徽黄山、黑龙江大庆、山西大同、江苏南京、江西新余出台优化公积金政策。③广东东莞、湖北襄阳推进存量商品房“带押过户”工作。④广东东莞严控“商改住”，对去化周期过长的镇街将暂不予以批准商业办公用地。 表1：近期行业政策一览（2023.4.3-2023.4.7） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。