房地产行业周观点：地产销售持续复苏，因城施策力度未松

近期核心观点： 春节后销售复苏明显、土地市场回温、房企融资也逐渐修复，高层对房地产的支持态度愈发明确，放松政策频出，我们认为今年楼市“金三银四”可期，房地产板块将迎来销售复苏和政策放松的共振。看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。 核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。 市场表现回顾： 板块方面，2023.2.27-2023.3.3期间，房地产指数（中信）上涨0.85%，沪深300指数上涨1.71%，房地产板块跑输沪深300指数0.86个百分点，位居所有行业第18位。近一个月，房地产指数（中信）下跌1.66%，沪深300指数下跌1.56%，房地产板块跑输沪深300指数0.1个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨0.93%，沪深300指数上涨1.27%，房地产板块跑输沪深300指数0.34个百分点。 个股方面，2023.2.27-2023.3.3期间，92只个股上涨，37只个股下跌，9只个股持平，占比分别为67%、27%、7%。涨跌幅居前5位的个股为：祥源文化、华发股份、ST慧球、北京城建、泰禾集团，居后5位的个股为：乾景园林、海航投资、万方发展、深赛格、ST新梅。 行业数据跟踪： 从城市维度，从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏。2023年截至3月3日，30城商品房成交面积2088万㎡，同比-14%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-23%、-18%、-7%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-14%、-16%、-10%。 从房企维度，根据克而瑞百强房企销售榜单，2023年2月单月，百强房企全口径销售额5184亿元，单月同比+11.8%，自2021年6月以后时隔20个月重新回正。2023年1-2月，百强房企累计全口径销售额9179亿元，同比-12.5%，较上期降幅收窄19.3个百分点。 行业政策要闻： ①河南漯河、江苏宿迁、河南驻马店、浙江义乌、浙江温州瑞安、陕西省出台多条房地产新政，支持房地产市场平稳健康发展。②江苏南京、河北保定雄安新区、安徽合肥、江苏南京出台多条公积金贷款优化措施。③辽宁沈阳、福建厦门出台向多子女家庭倾斜的住房政策。④四川省、广东珠海调整优化落户政策。⑤广东深圳“人才房”项目放宽申请条件。⑥2023年政府工作报告中提到今年工作重点包括有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 风险提示： ①后续政策落地效果不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 春节后销售复苏明显、土地市场回温、房企融资也逐渐修复，高层对房地产的支持态度愈发明确，放松政策频出，我们认为今年楼市“金三银四”可期，房地产板块将迎来销售复苏和政策放松的共振。 看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第18位 2023.2.27-2023.3.3期间，房地产指数（中信）上涨0.85%，沪深300指数上涨1.71%，房地产板块跑输沪深300指数0.86个百分点，位居所有行业第18位。近一个月，房地产指数（中信）下跌1.66%，沪深300指数下跌1.56%，房地产板块跑输沪深300指数0.1个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨0.93%，沪深300指数上涨1.27%，房地产板块跑输沪深300指数0.34个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.2.27-2023.3.3） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为67%、27%、7% 2023.2.27-2023.3.3期间，92只个股上涨，37只个股下跌，9只个股持平，占比分别为67%、27%、7%。涨跌幅居前5位的个股为：祥源文化、华发股份、ST慧球、北京城建、泰禾集团，居后5位的个股为：乾景园林、海航投资、万方发展、深赛格、ST新梅。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1从城市维度，30城商品房成交同比逐渐修复 从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏。2023年截至3月3日，30城商品房成交面积2088万㎡，同比-14%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-23%、-18%、-7%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-14%、-16%、-10%。 图6：30城商品房单日成交面积（万㎡），2023 图7：30城商品房累计成交面积同比，2023 图8：历年30城商品房单日成交面积（万㎡） 图9：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 图10：30城商品房单日成交区域结构，2023 图11：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图12：30城商品房单日成交能级结构，2023 图13：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 3.2从房企维度，百强房企销售额单月同比回正 根据克而瑞百强房企销售榜单，2023年2月单月，百强房企全口径销售额5184亿元，单月同比+11.8%，自2021年6月以后时隔20个月重新回正。2023年1-2月，百强房企累计全口径销售额9179亿元，同比-12.5%，较上期降幅收窄19.3个百分点。 图14：百强房企单月销售额及当年累计同比 图15：百强房企单月销售额同比 4.行业政策要闻 2023.2.26-2023.3.5期间，行业政策要闻主要包括：①河南漯河、江苏宿迁、河南驻马店、浙江义乌、浙江温州瑞安、陕西省出台多条房地产新政，支持房地产市场平稳健康发展。②江苏南京、河北保定雄安新区、安徽合肥、江苏南京出台多条公积金贷款优化措施。③辽宁沈阳、福建厦门出台向多子女家庭倾斜的住房政策。④四川省、广东珠海调整优化落户政策。⑤广东深圳“人才房”项目放宽申请条件。⑥政府工作报告中提到今年工作重点包括有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 表1：近期行业政策一览（2023.2.26-2023.3.5） 5.风险提示 ①后续政策落地效果不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明