地产行业周报：房地产行业支柱地位再次确认，中央与地方政策持续刺激

中央层面，房地产在国民经济中的支柱产业地位被再次强调，刺激政策不断推进落地。除房地产行业的重要作用被再次强调外，中央财办、银保监会、证监会、国常会等均从金融、产业等方面对房企与房地产行业表态支持和刺激，提振市场预期。政策落地方面，证监会与央行此前发布的融资端松绑政策，如借壳上市、重组并购与增信支持发债、股权融资等方式已开始逐步推进，部分企业或出现实质性进展。我们预计央国企与优质民企将从净资产厚度和存量资产质量两方面开始改善。股权融资和reits政策明年全年将对企业产生重要影响，我们预计2023年二季度或将落地。 地方层面，需求端持续放松，作用范围涵盖了因城施策的放松四阶段—松刚需、降首付、松改善、明文取消限购。符合我们此前对政策趋势的判断。1）东莞全面取消限购，二手房不再限售；2）南京在首套购房资格与二套房限购限贷方面均有松绑动作；3）天津降低了二套房公积金贷款政策；总体而言，当前需求侧符合我们此前的判断，即政策放开会是循序渐进的过程，具体形式上或将包括核心二线限购取消；一线从刚需资格（部分区域人才落户、社保年限）、改善资格到杠杆逐步放开。 投资建议：建议关注前期被低估、又能在融资端政策中受益的企业中国金茂、城建发展、金地集团、万科A、中国海外发展；以及保利发展、招商蛇口等优质行业龙头。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1周观点 中央层面，房地产在国民经济中的支柱产业地位被再次强调，刺激政策不断推进落地。除房地产行业的重要作用被再次强调外，中央财办、银保监会、证监会、国常会等均从金融、产业等方面对房企与房地产行业表态支持和刺激，提振市场预期。政策落地方面，证监会与央行此前发布的融资端松绑政策，如借壳上市、重组并购与增信支持发债、股权融资等方式已开始逐步推进，部分企业或出现实质性进展。我们预计央国企与优质民企将从净资产厚度和存量资产质量两方面开始改善。 股权融资和reits政策明年全年将对企业产生重要影响，我们预计2023年二季度或将落地。 地方层面，需求端持续放松，作用范围涵盖了因城施策的放松四阶段—松刚需、降首付、松改善、明文取消限购。符合我们此前对政策趋势的判断。1）东莞全面取消限购，二手房不再限售；2）南京在首套购房资格与二套房限购限贷方面均有松绑动作；3）天津降低了二套房公积金贷款政策；总体而言，当前需求侧符合我们此前的判断，即政策放开会是循序渐进的过程，具体形式上或将包括核心二线限购取消；一线从刚需资格（部分区域人才落户、社保年限）、改善资格到杠杆逐步放开。 投资建议：建议关注前期被低估、又能在融资端政策中受益的企业——中国金茂、城建发展、金地集团、万科A、中国海外发展；以及保利发展、招商蛇口等优质行业龙头。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）指数下跌4.7%，位列31个一级行业第18位，相对沪深300（-3.19%）涨幅为-1.51%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为-5.77%和-3.99%。 图1：2021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势 图2：2022年第52周（20221219-20221225）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有大幅下降，A股房地产为13.4X，高于沪深300指数（11.2X），H股克而瑞内房股领先指数为7.1X，低于恒生指数（9.6X），处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地9宗地 上周（12月19日-12月25日）合计出让9幅地块，规划建面89.15万方。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 宁波集中供地正式挂牌，共6宗商品住宅地块，总建筑面积47.62万方，总起价73.96亿元，土地包括：海曙区3宗，鄞州区3宗。 3.2重点关注23城成交土地144宗，总土地出让金557.15亿元 上周（12月19日-12月25日）23座重点监测城市中青岛、天津、长沙、合肥共99宗成交，总规划建面669.33万方，土地出让金合计331.04亿元，其中集中出让共74宗成交，总规划建面489.59万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 （12月19日-12月25日）青岛成交41宗，规划建面255.76万平，获取土地出让金142.72亿元；天津成交20宗，规划建面93.74万平，获取土地出让金98.54亿元；长沙成交19宗，规划建面130.72万平，获取土地出让金12.42亿元；合肥成交19宗，规划建面189.11万平，获取土地出让金80.44亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上周共拿地6宗 土地市场从2021年7月份开始逐渐冷淡，今年32家上市公司月同比拿地建面均为负值，32家重点关注公司截至12月25日，月度共拿地16宗。 图8：2020-2022年重点关注32家上市公司拿地金额（亿元） 上周（12月19日-12月25日）4家重点监测公司保利发展、华润置地、龙湖集团和招商蛇口共拿地6宗。保利发展拿地2宗，总权益拿地金额31.41亿元，总权益规划建面27.71万平。华润置地拿地2宗，总权益拿地金额27.15亿元，总权益规划建面10.4万平。龙湖集团拿地1宗，总权益拿地金额11.40亿元，总权益规划建面6.1万平。招商蛇口拿地1宗，总权益拿地金额5.94亿元，总权益规划建面6万平。 表1：重点关注公司拿地情况 3.4上市公司土地市场要闻 12月19日：（1）佛山市挂牌顺德区大良街道碧桂路以东、乔岸路以北地块，宗地号126110-404，总价20.5亿元，楼面起价6802元/平方米，预计2023年1月16日出让。该地块面积24.06万平方米，建筑面积30.1万平方米，规划用途包括娱乐用地、城镇住宅用地、其他商服用地兼容零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、文化设施用地、公园与绿地等。（2）12月19日，经广东广州市人民政府批准，广州市规划和自然资源局以挂牌方式出让2宗地的国有建设用地使用权，一宗位于荔湾区，一宗位于增城区，总起价29.88亿元。（观点网，2022年12月19日） 12月20日：大连市自然资源局发布公告称，大金（2022）-165、166号宗地使用权挂牌交易活动因故中止。大金（2022）-165、166号宗地均位于金普新区拥政街道，均为零售商业用地，出让年限均为40年。其中，大金（2022）-165号宗地用地面积达14949平方米，建筑面积需不超过8969.4平方米，容积率需不超过0.6。大金（2022）-166号宗地用地面积达14913平方米，建筑面积需不超过8947.8平方米，容积率需不超过0.6。（观点网，2022年12月20日）12月21日：（1）宁波今年第四批次地块出让信息出炉，将于2023年1月12日集中出让。此次出让共计6宗地，且均可作为城镇住宅用地；从地区来看，其中海曙区三宗，鄞州区三宗；总面积22.03公顷，总起价73.96亿元。（2）据阿里资产网站信息，广州市白云区白云大道北永平街地段的国有建设用地使用权挂牌拍卖，起始价6.07亿元，评估价8.67亿元，信息披露结束日期为2023年1月19日。（观点网，2022年12月21日） 12月22日：湖州德清县挂牌1宗商住地，预计1月11日出让，地块起价34809.1万元。地块为新市镇2022-022地块，出让面积57299㎡，容积率1.4-1.6，建筑面积91678.4㎡，为商住地。其中商业建筑占比1%-5%。地块起价34809.1万元，起始楼面价3797元/㎡。（观点网，2022年12月22日） 12月23日：（1）浙江湖州吴兴区与南浔区各挂牌一宗宅地，分别于1月11日和1月12日出让。吴兴区挂牌的为西凤漾单元XSS-03-03-04C-3号地块，位于湖州南太湖新区西凤漾单元，出让面积26380㎡，容积率1.6-2.0，建筑面积52760㎡。地块起价1.97亿元，起始楼面价3743元/㎡。（2）12月23日，辽宁省大连市自然资源局发布信息显示，大高（2022）-16至24号地块的使用权将于2023年1月31日14时在大连市公共行政服务中心五楼交易厅正式出让，9宗地块用地总面积为21.05万平方米。（观点网，2022年23月16日） 4公司融资 4.1公司信用评级变动及融资情况 上周（12月19日-12月25日）没有重点关注公司评级发生变化。 表2：上市公司最新债券信用评级 12月19日，首开股份完成发行10亿元债券，期限为3年，票面利率5%。 12月20日，中海企业完成发行30亿元债券，品种一发行规模为15亿元，期限为3年，票面利率2.25%；品种二发行规模为15亿元，期限为5年，票面利率2.70%。 图9：2022年重点公司信用债发行情况（亿元） 表3：重点公司新发行债券 4.2债券市场要闻 12月19日：（1）北京首都开发股份有限公司发布2022年度第七期中期票据发行情况公告（发行金额动态调整机制版本）。本期债券简称“22首开MTN007”，代码102282721，期限3年，起息日为2022年12月16日，兑付日为2025年12月16日，实际发行金额10亿元，利率5%。（2）12月19日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第五期）在深圳证券交易所上市的公告发布。招商局蛇口工业区控股股份有限公司本期债券符合深圳证券交易所债券上市条件，将于2022年12月20日起上市。其中品种一简称“22蛇口09”，代码148154.SZ，发行总额26.4亿元，利率2.40%，期限3年，债券面值100元，主体评级为AAA。品种二简称“22蛇口10”，代码148155.SZ，发行总额10亿元，期限5年，利率2.80%，债券面值100元，主体评级为AAA。（观点网，2022年12月19日） 12月20日：（1）中海企业发展集团有限公司发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第四期)发行结果公告。本期债券分为两个品种，其中：品种一(债券代码:148160;债券简称:22中海07)为3年期固定利率债券；品种二(债券代码:148161;债券简称:22中海08)为5年期固定利率债券。“22中海07”发行规模为15亿元，票面利率2.25%；“22中海08”发行规模为15亿元，票面利率2.70%。（2）中国绿发投资集团有限公司发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告。债券注册金额不超过90亿元，本期拟发行金额不超过20亿元（含20亿元），期限为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。为无增信措施。票面利率询价区间2.6%-3.8%。（观点网，2022年12月20日） 12月21日：（1）招商局蛇口工业区控股股份有限公司披露2022年度第七期超短期融资券募集说明书补充信息的回函。本期债券拟发行金额13亿元，期限270天，联合资信评估股份有限公司给出的信用评级为AAA，无担保。本期超短期融资券采用固定利率方式，在存续期内固定不变，由集中簿记建档结果确定。（2）据碧桂园公告，碧桂园地产集团有限公司计划发行至多10亿元人民币3年期中票，周四起进行簿记建档。中债信用增进投资股份有限公司将为其提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。募集资金用于项目开发建设、购回或偿还碧桂园控股有限公司境外美元债券。（观点网，2022年12月21日） 12月22日：（1）万科企业股份有限公司发布2022年度第五期中期票据募集说明书。本期拟发行债券金额上限为人民币37亿元，其中，15亿元用于补充公司流动资金，增加公司现金管理的灵活性，进一步改善公司财务状况，提高公司持续盈利能力；22亿元用于项目建设。本期债券3年期，无信用增进，联合资信评估授予发行