房地产行业周观点：销售复苏短期趋弱，高基数影响渐显

近期核心观点： 虽然地产复苏短期趋弱，但市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近2月的热度回归期、政策空窗期，地产股已经跌出了β空间，板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚的回报。核心推荐中国海外发展、中国海外宏洋集团、保利发展。 市场表现回顾： 板块方面，2023.6.5-2023.6.9期间，房地产指数（中信）上涨1.41%，沪深300指数下跌0.65%，房地产板块跑赢沪深300指数2.06个百分点，位居所有行业第5位。近一个月，房地产指数（中信）下跌3.93%，沪深300指数下跌4.01%，房地产板块跑赢沪深300指数0.08个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌15.37%，沪深300指数下跌3.08%，房地产板块跑输沪深300指数12.29个百分点。 个股方面，2023.6.5-2023.6.9期间，80只个股上涨，47只个股下跌，7只个股持平，占比分别为60%、35%、5%。涨跌幅居前5位的个股为：京投发展、*ST京蓝、卓朗科技、金科股份、*ST新联，居后5位的个股为：*ST宋都、*ST天润、ST阳光城、ST粤泰、万泽股份。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房复苏趋弱。从新房维度，2023年6月10日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-16%；截至6月10日，30城商品房累计成交面积同比+10.1%。从二手房维度，2023年6月9日，样本7城二手住宅当周成交90万㎡，环比-2%；截至6月9日，样本7城二手住宅当年累计成交面积同比+60%，较前期略有下滑，较2021年同期-24%，较2019年同期+9%。 拿地端，住宅类用地成交走弱。2023年6月11日，100大中城市住宅类用地当周成交面积217万㎡，环比-69%；截至6月11日，100大中城市住宅类用地累计成交面积12929万㎡，累计同比-12%，较2021年同期-66%，较2020年同期-62%，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率2.4%，持续走低并弱于2019-2022年水平。 行业政策要闻： ①北京进一步优化公积金租房提取政策，并加强已购共有产权住房管理工作。②江苏南通通州区出台《关于促进全区房地产市场消费的意见》，提供购房补贴。③广东省进一步完善和落实积极生育支持措施，住房政策向多子女家庭倾斜。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 虽然地产复苏短期趋弱，但市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近2月的热度回归期、政策空窗期，地产股已经跌出了β空间，板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚的回报。核心推荐中国海外发展、中国海外宏洋集团、保利发展。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第5位 2023.6.5-2023.6.9期间，房地产指数（中信）上涨1.41%，沪深300指数下跌0.65%，房地产板块跑赢沪深300指数2.06个百分点，位居所有行业第5位。近一个月，房地产指数（中信）下跌3.93%，沪深300指数下跌4.01%，房地产板块跑赢沪深300指数0.08个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌15.37%，沪深300指数下跌3.08%，房地产板块跑输沪深300指数12.29个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.6.5-2023.6.9） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为60%、35%、5% 2023.6.5-2023.6.9期间，80只个股上涨，47只个股下跌，7只个股持平，占比分别为60%、35%、5%。涨跌幅居前5位的个股为：京投发展、*ST京蓝、卓朗科技、金科股份、*ST新联，居后5位的个股为：*ST宋都、*ST天润、ST阳光城、ST粤泰、万泽股份。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房复苏趋弱 从新房维度，30城销售复苏趋弱。2023年6月10日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-16%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-18%、-29%、-10%、-8%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+9%、-21%、-28%。截至2023年6月10日，30城商品房累计成交面积为6460万㎡，同比+10.1%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+13%、+4%、+10%、+13%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+33%、+6%、+1%。 从二手房维度，样本7城成交量略有下滑。2023年6月9日，样本7城二手住宅当周成交面积90万㎡，环比-2%。截至2023年6月9日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2308万㎡，累计同比+60%，较前期略有下滑，较2021年同期-24%，较2019年同期+9%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交走弱 2023年6月11日，100大中城市住宅类用地当周成交面积217万㎡，环比-69%。 截至6月11日，100大中城市住宅类用地累计成交面积12929万㎡，累计同比-12%，较2021年同期-66%，较2020年同期-62%，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率2.4%，持续走低并弱于2019-2022年水平。 图19：100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图20：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积（万㎡） 图21：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图22：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.6.5-2023.6.11期间，行业政策要闻主要包括：①北京进一步优化公积金租房提取政策，并加强已购共有产权住房管理工作。②江苏南通通州区出台《关于促进全区房地产市场消费的意见》，提供购房补贴。③广东省进一步完善和落实积极生育支持措施，住房政策向多子女家庭倾斜。 表1：近期行业政策一览（2023.6.5-2023.6.11） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明