2023年5月房地产行业观察与债市运行动态：商品房需求转弱，行业投资继续下降

作者：申学峰梅芷菁 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房需求转弱，行业投资继续下降 ——2023年5月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《商品房销售复苏放缓，各线城市分化加剧——2023年4月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.05.22 2.《商品房销售明显复苏，境内债发行持续回温——2023年3月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.04.23 3.《商品房销售有所复苏，债券发行继续回温——2023年2月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.03.20 商品房量价：5月份30大中城市商品房成交面积环比上升3.74%，同比上升24.50%，但与过去10年均值水平相比仍下降24.12%；结合全国商品房销售数据看，30大中城市销售表现要好于全国平均水平。百城新建住宅平均价格环比下跌0.01%，同比下跌0.11%，百城新建住宅价格趋于稳定。 新开工面积：5月全国房屋新开工面积为8503万m2，同比下降28.48%，降幅较2022年全年39.40%的跌幅收窄。与历史数据相比，新开工面积仍处低位。 政策：央行货币政策执行报告提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。地方层面，多个城市逐步放松限购，通过上调贷款额度、降低首付比例、放宽贷款和提取条件等措施促进住房公积金购房，通过发放购房补贴促进改善性需求。 重点房企：5月份TOP100房企销售总额同比增长6.7%；荣盛发展为旗下公司新增34.39亿元担保，同时筹划增发股份购买资产；蓝光发展因股价连续20日低于1元从A股退市，此外数家房企也即将面值退市。 债券发行与到期：5月份房地产行业共发行债券329.03亿元，偿还债券604.88亿元，通过债市净融资-275.86亿元。 信用事件与级别调整：5月份新增5只债券违约，11只债券展期。有1家房地产企业信用级别被上调。 总结与展望：5月份房地产市场交易行情复苏放缓，尽管近期各地不断放松限购、鼓励住房公积金贷款、发放购房补贴，楼市促进政策不断加码，但未能扭转房地产需求下行趋势。在需求走弱背景下，房地产企业投资新项目也较为谨慎，行业债务融资规模下降。近日数家A股上市房企股价触发面值退市，反映出房企内部人士对经营前景预期悲观，相关企业债券偿付前景不佳，已逾期债券预计回收率很低。 Author:ShenXuefeng E-mail：research@fecr.com.cn Demandforcommercializedbuildingsweakenedandinvestmentoftheindustrycontinuedtodecline ——May2023realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildings,thefloorspaceofcommercializedbuildingssoldin30largeandmedium-sizedcitieshasincreasedby3.74%month-on-monthand24.50%year-on-yearinMay,butitisstilldown24.12%comparedwiththeaveragelevelofthepast10years.Combinedwiththenationalcommercializedbuildingssalesdata,thesalesperformanceof30largeandmedium-sizedcitiesisbetterthanthenationalaverage.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasdecreasedby0.01%month-on-monthand0.11%year-on-year,whichtendedtobestable. Intermsofrealestatestarted,thenationalfloorspaceofrealestatestartedinMaywas85.03millionm²,down28.48%year-on-year,whichisnarrowerthanthe39.40%declineinthewholeyearof2022.Comparedwithhistoricaldata,thefloorspaceofrealestatestartedisstilllow. Intermsofpolicies,thecentralbank'smonetarypolicyimplementationreportproposedthatthecityshouldimplementpoliciestosupportrigidandimprovedhousingdemand,promoteindustryrestructuringandmergers&acquisitions,effectivelypreventandresolvetherisksofhigh-qualityheadrealestatecompanies,andimprovethebalancesheetsituation.Atthelocallevel,anumberofcitieshavegraduallyrelaxedpurchaserestrictions,promotedhousingprovidentfundpurchasesbyraisingtheloanlimit,reducingthedownpaymentratio,relaxingloansandwithdrawalconditions,andpromotedimproveddemandbyissuinghousepurchasesubsidies. Intermsofkeyrealestatecompanies,thetotalsalesofTOP100housingcompaniesinMayincreasedby6.7%year-on-year.Risesunadded3.439billionyuanofguaranteesforitssubsidiaries,andplannedtoissueadditionalsharestopurchaseassets.LanguangdevelopmentwasdelistedfromAsharesbecauseitsstockpricewasbelow1yuanfor20consecutivedays,andseveralrealestatecompaniesarealsoabouttodelistfromthemarket. Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryissuedatotalof32.903billionyuanbonds,repaid60.488billionyuanbondsinMay,andnetfinancingthroughthebondmarketwas-27.586billionyuan. Intermsofcrediteventsandcreditratingadjustment,5bondsdefaultedand11rolledoverinMay.Onerealestatecompanyhaditscreditratingupgraded. Lookingahead,therecoveryofrealestatemarketsloweddowninMay,althoughtherecentlooseningofpurchaserestrictions,encouraginghousingprovidentfundloans,theissuanceofhousingsubsidies,andthehousingmarketpromotionpolicies continuedtoincrease,butfailedtoreversethedownwardtrendofrealestatedemand.Inthecontextofweakeningdemand,realestatecompaniesarealsomorecautiousininvestinginnewprojects,andtheamountofdebtfinancingintheindustryhasdeclined.Recently,thesharepricesofseveralA-sharelistedrealestatecompaniestriggeredparvaluedelisting,reflectingthepessimisticexpectationsofinsidersonthebusinessprospects,theprospectsfortherepaymentofrelevantcorporatebondsarenotgood,andtherecoveryrateofoverduebondsisexpectedtobeverylow. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）新开工面积5 （三）房地产贷款5 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态6 （二）地方政策动态7 三、重点公司动态9 四、房地产行业债券市场运行动态11 （一）债券发行与到期11 （二）违约/展期债券12 （三）信用级别调整14 五、总结与展望14 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.商品房成交复苏放缓 根据Wind数据，5月份国内30大中城市1商品房成交面积为1324.46万m2（见图1），环比上升3.74%，同比上升24.50%，与过去10年均值水平相比下降24.12%。 2022年以来，面对房地产市场持续低迷，各地陆续放松或取消限购，银行加快个人住房贷款发放，下调房贷首付比例、贷款利率，今年2、3月，商品房成交情况明显好转，呈现出房地产相关支持政策效果。然而，4、5月商品房成交情况在3月冲高后出现回落，需继续观察未来成交情况与市场恢复程度。 近10年均值20222023 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（单位：万m2） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，今年5月份全国商品房销售面积为8804万m2，其中住宅物业销售面积为7697万m2，商办等非住宅物业销售面积为1107万m2，住宅物业销售表现依旧好于商办等非住宅物业，整体销售面积依旧同比大幅下降。5月份，30大中城市商品房成交面积高于去年同期，全国商品房销售面积低于去年同期，可以看出以30城为代表的重点城市销售表现要好于全国平均水平。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 20000 15000 10000 5000 0 近十年均值20222023 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 近十年均值20222023 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图2：全国商品房销售面积：住宅（单位：万m2）图3：全国商品房销售面积：非住宅物业（单位：万m2）资料来源：Wind资讯，远