2022年10月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售再显颓势，行业债券信用利差走阔

作者：宗蔚曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房销售再显颓势，行业债券信用利差走阔 ——2022年10月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《2022年9月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售弱势回暖，房企债券融资继续净流出》，2022.10.18 2.《2022年8月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售依旧疲软，地产债信用利差走阔》，2022.09.15 3.《2022年7月房地产行业观察与债市运行动态：土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄》，2022.08.11 4.《2022年6月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售市场回暖，房企债券融资继续净流出》，2022.07.14 5.《2022年5月房地产行业观察与债市运行动态：房地产调控政策不断放松，行业信用暂时稳定》，2022.06.08 商品房量价：10月份30大中城市商品房成交面积环比减少18.13%，同比减少18.03%。百城新建住宅平均价格同比上涨0.06%，同比涨幅较上月回落0.09个百分点。 房企土地购置：9月份房企土地成交价款及土地购置面积同比分别减少55.38%、65.01%，土地平均购置价格环比上涨8.90%。房企新土地项目投资明显放缓。 政策：10月份党的二十大顺利召开，报告明确指出“房住不炒”并加快构建新的住房制度，为房地产发展方向定下主基调。各部委落实会议精神，多举措支持刚性和改善性住房需求。地方层面上，全国多地下调首套房贷款利率、加快保障性租赁住房发展，并延续以往政策方向出台上调贷款额度、降低首付比例、提供购房补贴等楼市促销政策。 重点房企：10月份行业百强房企实现销售操盘金额环比降低2.6%，同比降低28.4%；中债信增为卓越商管发行中期票据提供全额担保；滨江集团、大悦城、金科地产、信达地产分别为子公司担保；世茂集团出售项目公司股份；泛海控股亏损转让武汉江汉区资产。 债券发行与到期：10月份房地产行业共发行债券426.54亿元，通过债市净融资-511.53亿元。2020年9月至2022年10月国内房地 产行业债券存量规模压降了5503.45亿元。 信用事件与利差：10月份有2只债券违约、4只债券展期，无主体和债券的信用级别调整情况。10月末兴业房地产行业债券信用利差 （中位数）较上月末上升1.79BP。 总结与展望：10月份商品房销售同环比双降，“金九银十”不及预期。党的二十大报告指出“房住不炒”并加快构建新的住房制度，明确房地产行业的发展方向。预计未来政策将持续加码，多部门从多角度加强金融支持房企力度，继续推进“保交楼”等措施助力市场信心恢复，房地产行业将在筑底阶段后平稳健康发展。 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）房企土地购置5 （三）房地产贷款6 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态7 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态8 四、房地产行业债券市场运行动态11 （一）债券发行与到期11 （二）违约/展期债券12 （三）信用级别调整13 （四）行业信用利差13 五、总结与展望14 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交量同环比降幅扩大 根据Wind数据，10月份国内30大中城市1商品房成交面积为1077.78万平方米，环比减少18.13%，同比减少18.03%（见图1），单月销售面积同环比降幅同步扩大。从累计数据来看，今年1-10月份国内30大中城市商品房累计成交面积为12272.48万平方米，同比减少29.51%，降幅依然保持在较高水平。 10月份房地产行业没有延续9月份回暖趋势，出台的一系列政策效果有限，加上本轮疫情呈扩散之势，市场情绪不振，商品房成交量走低。 图1：30大中城市商品房成交面积（2012-2022，单位：万平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 2.十大城市商品房库存去化周期延续高位 根据Wind数据，截至10月末，十大城市2商品房可售面积合计8651.55万平方米，环比下降1.29%（见图2），成交面积为558.58万平方米，同比减少14.96%。10月底去化周期3为12.70个月，环比减少0.01个月。本月北京、上海、深圳、杭州等城市推盘力度增大叠加居民购房热度下降，南京、青岛等城市去化周期较上月基本持平。综合来看，十大城市的商品房库存去化周期延续高位，存量项目积压严重的房企资金周转可能受到拖累，增加债务违约风险。 图2：十大城市商品房库存情况（2014.01-2022.10，单位：万平方米，月）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 3.百城住宅平均价格同比涨幅继续回落 根据中国房地产指数系统调查数据，10月份百城新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，同比上涨0.06%，同比涨幅较上月回落0.09个百分点（见图3）。 百城新建住宅价格同比涨幅从去年7月份以来持续回落，环比连续四个月下跌，房价回落会导致房地产开发项目的收益下降，综合考虑融资成本后甚至会出现亏损，因此一些存量项目积压的房企的盈利及现金流或将承压。在“房住不炒”的背景下，一系列地产政策意在稳信心、保障刚性和改善性住房需求，落脚于“保民生”和促进房地产市场健康发展，预计未来商品房价格或将企稳。 2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。 3去化周期=商品房可售面积÷(最近12个月商品房累计销售面积÷12)。 分城市能级来看，10月份一线、二线、三线城市住宅价格分别环比变动-0.07%、0.02%和-0.07%，分别同比变动0.16%、0.45%和-0.59%（见图4）。近期一线、三线城市住宅价格同比涨幅持续缓慢下行，二线城市价格同比涨幅有企稳迹象。 图3：百城新建住宅平均价格同比涨幅（2014.01-2022.10，单位：%）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 图4：各类型城市住宅价格指数同比涨幅（2014.01-2022.10，单位：%）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 （二）房企土地购置 根据国家统计局数据，9月份全国房地产开发企业土地成交价款为1204.57亿元、土地购置面积为1048.67万平方米，同比分别减少55.38%、65.01%（见图5）。从累计数据来看，今年1-9月份全国房地产开发企业累计土地成交价款为5024.00亿元、土地购置面积为6448.72万平方米，同比分别减少46.25%、53.03%。土地市场量价同比降幅均进一步扩大，市场热度整体低迷。在销售端表现不及预期、资金压力短期内无法改善的情况下，部分房企投资意愿不足，谨慎拿地甚至减持资产以优化资产债务结构。未来土地市场能否改善依赖于利好政策下销售端能否恢复。 图5：房地产开发企业土地成交价款及购置面积同比涨幅（2014-2022，单位：%）注：1月和2月合并为一个月份计算。 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算出土地平均购置价格（见图6）。9月份房地产开发企业土地平均购置价格为11486.64元/平方米，环比上涨8.90%，同比上涨27.54%。众多城市在9月开启第三轮集中供地，虽然热度不及上一轮，但是平均购置价格环比上升，原因可能如下。本轮集中供地质量呈现两极分化的态势，部分城市如北京、上海、合肥、宁波等地提供优质地块吸引房企竞拍，并以较高溢价率成交，其中上海市在优质地块的带动下以1056亿元的土地出让金领跑；对于部分城市吸引力较小的地块由一般国企、城投公司托底，两方面叠加综合推动土地平均购置价格上升。但是在“房住不炒”的政策基调不变且财政部预算司《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号，简称财预126号文）可能限制一般国企、城投公司拿地的情况下，未来土地平均购置价格持续上行无法长期延续。 图6：房地产开发企业土地平均购置价格（2014-2022，单位：元/平方米，%）注：1月和2月合并为一个月份计算。 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 （三）房地产贷款 1.LPR报价均保持不变 10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为 4.30%，均维持不变。 2.首套平均房贷利率继续下降 根据贝壳研究院监测数据，10月103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月持平；本月平均放款周期为26天，与上月基本相同。受9月29日可自主调整首套住房贷款利率下限通知的影响，房贷利率进一步回落，有利于降低购房成本，但是市场信心尚未修复，短期内观望情绪浓厚。 二、行业政策动态 10月份，党的二十大顺利召开，报告明确指出“房住不炒”并加快构建新的住房制度，为房地产发展方向定 下主基调。各部委落实会议精神，多举措支持刚性和改善性住房需求。地方层面上，全国多地因9月29日央行、 银保监会发布的通知下调首套房贷款利率，并加快保障性租赁住房发展，延续以往政策方向出台上调贷款额度、降低首付比例、提供购房补贴等楼市促销政策。 （一）中央政策动态 1.二十大报告强调房住不炒并加快构建新的住房制度 二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。此外，《党的二十大报告辅导读本》提及要积极稳妥推进房地产税立法和改革，在完善按要素分配政策方面，指出要促进房地产市场持续健康发展，支持居民合理拥有住房资产。 2.财政部严禁地方政府通过国企购地等方式虚增土地出让收入 10月13日，财政部预算司印发126号文，该通知严禁地方各级财政部门通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，防范债务风险。 3.证监会允许满足对应条件的涉房企业在A股市场融资 10月20日，证监会允许涉房业务占比小且不以房地产为核心业务的企业在A股市场融资，合理保证了资本市场融资功能。融资需满足以下条件：对于自身及控股子公司涉房的，前一年房地产业务收入和利润占比不超过10%；对于参股子公司涉及房地产业务的，前一年房地产业务收益占比小于当期利润的10%。 4.央行、外汇管理局强调继续支持刚性和改善性住房需求、推进保交楼工作 10月25日，央行和外汇管理局为认真传达、学习二十大精神，召开扩大会议。会议强调加强各部门协作增加中小企业活力，提高中小企业、民营企业借贷意愿，保证金融体系服务实体经济的力度，继续保障刚性和改善性住房需求、推进保交楼工作，维护房地产行业健康发展。 5.国务院指出要用好保交楼专项借款并推进利率市场化改革降低借贷成本 10月26日，国务院办公室印发第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案的通知。通知中提到，地方相关部门要因城施策支持刚性和改善性住房需求，认真做好保交楼、防烂尾、稳预期工作，用好保交楼专项借款，促进房地产市场平稳健康发展。在信贷政策方面，通知指出要引导商业银行长期贷款投放并继续深化利率市场化改革，降低企业融资和个人借贷成本。 6.国务院常务会议指出继续推进一揽子政策落地支持刚性和改善性住房需求 10月27日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策，落实退税缓税降费、补贴等方案，激发市场活力，因城施策支持刚性和改善性住房需求。 （二）地方政策动态 1.下调首套房贷款利率、上调贷款额度、降低首付比例等 10月10日上海市、武汉市、重庆市、哈尔滨市、海南市、珠海市等地下调首套个人住房公积金贷款利率，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15%，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%、3.1%。 10月