房地产行业周报（2023年第37周）：多个二线城市放开限购，新房二手房成交环比回暖

板块行情：本周（9月11日-9月15日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.6%，在31个一级行业板块中排名第24位。 政策要闻：中央层面：央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。地方层面：1）青岛、济南、福州、郑州、合肥：全域取消限购、限售政策。2）苏州：购买120平方米及以上商品房不再进行资格审查。3）深圳：离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭的房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数。4）北京：鼓励统筹利用产业园区工业项目配套用地建设筹集保障性租赁住房。5）南京：浦口区与溧水区年底前买房可获购房款1%补助。6）合肥：拟对轻资产住房租赁企业的租赁资金进行监管。7）淮安：支持提取住房公积金支付购房首付款。8）广东中山：公积金执行“认房不认贷”。 9）云南玉溪：棚户区改造安置房房源可以是户型合适的存量商品房。10）郑州：推进闲置非住宅改建为租赁住房。11）郑州中原区：8月3日至12月底买新建商品住房的补贴50%契税。12）安徽六安：下调购房首付比，首套房首付比例不低于20%二套为不低于30%。13）江苏南通：主城区调整购房奖补政策“卖旧换新”可再给予房款总额0.5%补助。 公司动态：1）越秀地产：与美高梅签署战略协议，在“文体娱乐+高端餐饮+酒店公寓”等领域开展全面的深度合作。2）金地集团：投资范围仍将主要挑选一线和较高能级的二线城市主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，根据项目收益、经营和融资现金流情况，继续合理增加土储。3）碧桂园：9只债券寻求展期，其中8只通过展期方案，仅债券“16腾越02”持有人会议再次延期至9月18日。 销售端：各地因城施策持续加码，新房和二手房市场销售边际回暖，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房日平均成交29万方，环比增长1.7%，同比下降9.3%；年初至今成交1.13亿方，同比下降1.9%。2）分城市能级来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为59万方、95万方、50万方，环比分别变化+8.3%、-11%、+27%，同比分别变化-37.6%、+38.4%、-18.9%。3）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交20万方，环比增长8%，同比增长49%；年初至今成交5796万方，同比增长28%。 投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。 我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块排名第24位 本周申万地产板块下跌1.6%。本周（9月11日-9月15日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.6%，在31个一级行业板块中排名第24位。 图表1本周申万地产板块下跌1.6%，板块排名第24位 本周A股板块内涨幅第一为张江高科，累计涨幅达21.5%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为张江高科、广汇物流、深深房A、中华企业、京基智农，跌幅前五的个股分别为栖霞建设、新大正、中迪投资、金科股份、我爱我家。 图表2张江高科周涨幅达21.5% 图表3栖霞建设周跌幅达12.2% 本周港股板块内涨幅第一的为花样年控股，增长37.7%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为花样年控股、远洋集团、宝龙地产、融信中国、富力地产，跌幅前五的个股分别为金地商置、融创服务、美的置业、恒大物业、新城悦服务。 图表4本周花样年控股增长37.7% 图表5本周金地商置下跌11.6% 二、政策要闻：央行下调存款准备金率0.25个百分点，多个二线城市取消限购 中央层面：1）中共中央、国务院：鼓励台胞在闽购房置业，支持福建探索海峡两岸融合发展新路。2）中国人民银行：下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，巩固经济回升向好基础，保持流动性合理充裕。3）国家统计局：从8月份情况看，房地产市场目前还处在调整阶段，随着政策措施落地见效，下阶段将逐步趋于改善。 图表6存款准备金率下调0.25个百分点，房地产市场销售等将逐步趋于改善 地方层面：1）青岛、济南、福州、郑州、合肥：全域取消限购、限售政策。2）苏州：购买120平方米及以上商品房不再进行资格审查。3）深圳：离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭的房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数。4）北京：鼓励统筹利用产业园区工业项目配套用地建设筹集保障性租赁住房。5）南京：浦口区与溧水区年底前买房可获购房款1%补助。6）合肥：拟对轻资产住房租赁企业的租赁资金进行监管。7）淮安：支持提取住房公积金支付购房首付款。8）广东中山：公积金执行“认房不认贷”。9）云南玉溪：棚户区改造安置房房源可以是户型合适的存量商品房。 10）郑州：推进闲置非住宅改建为租赁住房。11）郑州中原区：8月3日至12月底买新建商品住房的补贴50%契税。12）安徽六安：下调购房首付比，首套房首付比例不低于20%二套为不低于30%。13）江苏南通：主城区调整购房奖补政策“卖旧换新”可再给予房款总额0.5%补助。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）中南建设：同意提名石军先生、王云川先生、张秋敏女士、崔光灿先生为公司第九届董事会独立董事候选人。2）越秀地产：与美高梅签署战略协议，在“文体娱乐+高端餐饮+酒店公寓”等领域开展全面的深度合作。3）金地集团：投资范围仍将主要挑选一线和较高能级的二线城市主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，将根据项目收益、项目经营和融资现金流情况，继续合理增加土地储备。4）碧桂园：9只债券寻求展期，其中8只通过展期方案，仅“16腾越02”持有人会议再次延期至9月18日。 图表8越秀商管战略签约美高梅，碧桂园8只债券通过展期方案 三、销售端：新房市场需求端边际向好，二手房销售同环比均为正 （一）新房市场：21城成交面积环比增长2%，同比下降9% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比增长1.7%，同比下降9.3%。1）本周21城商品房成交面积205万方，商品房日平均成交面积29万方，环比增长1.7%，同比下降9.3%，虽仍处近5年低位，但差距呈现缩小趋势。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.13亿方，同比下降1.9%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积29万方 本周一线城市商品房成交面积为59万平，环比增长8.3%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为59万方、95万方、50万方，环比分别变化+8.3%、-11%、+27%，同比分别变化-37.6%、+38.4%、-18.9%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别变化+20%、-5%、+13%、+14%；二线城市中南京成交面积环比逆势增长，为19%；三四线城市韶关环比增长70%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面3210万方，同比增长9%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面5274万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交建面2781万方，同比下降5%。 图表10本周21城周度成交面积205万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比增长8%，同比增长49% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比增长8%。1）本周11城二手房成交面积140万方，日平均成交面积20万方，环比增长8%，同比增长49%，二手房热度回涨，扭转历史低位。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积5796方，同比增长28%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积20万方，同环比均为正 本周监测的一线城市二手房成交面积环比增长8%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为40万方、81万方、19万方，环比分别上涨16%、5%、0.5%，同比分别上涨27%、79%、8%。2）一线城市中北京二手房成交面积32.8万方，环比增长20%，同比增长21%；深圳二手房成交面积7.1万方，环比增长1%，同比增长68%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1361万方，同比增长18%；6个二线城市二手房成交面积3628万方，同比增长32%；3个三四线城市二手房成交面积807万方，同比增长29%。 图表12本周11城二手房成交面积140万方 四、融资端：本周发债企业均为地方国企 本周发债企业均为地方国企。1）发行规模最大的为华发股份，本周共发行20亿中期票据。2）华发股份发行的10亿元中期票据利率最高，为4.15%。3）苏高新发行的4亿元超短期融资债券票面利率最低，仅2.5%。 图表13本周华发股份发行20亿元中期票据 五、投资建议 后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。 本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。