房地产行业周观点：4月销售环比回落

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 4月销售环比回落 2023年05月04日 ——房地产行业周观点(04.24-04.30) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观 经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/04/24-2023/04/30），申万一级行业房地 产指数下跌1.99%，沪深300指数下跌0.09%，板块表现弱于大市。2023 年以来，房地产行业下跌8.51%，沪深300指数上涨4.07%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究 当前经济形势和经济工作。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用 来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务；（2）4月25日，自然资源部部长�广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立；（3）石家庄、合肥、潮州、长沙等地调整优化公积金政策。 行业基本面情况：4月17日-4月23日，30大中城市商品房环比成交量 微跌，当周成交304.38万平方米，环比下跌2.53%，其中，一线城市成 交83.12万平方米，二线城市成交163.54万平方米，三线城市成交 57.72万平方米；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上涨76.20%，其中一线上涨32.07%，二线上涨129.91%，三线上涨46.78%；百城住宅类土地供应建面为751.74万平方米，四周滚动同比下降17.9%，年初至今累计供应面积同比下降34.01%；百城住宅类土地成交建面为473.48万平方米，四周滚动同比下降33.6%，年初至今累计同比下降10.57%。4月24日至4月30日当周，合肥、杭州、成都分别完成完成2023年第二批、第三批、第�批集中供地公开拍卖。同时，宁波第二批8宗涉宅地块、长沙第二批3宗涉宅地块、苏州第二批9涉宅宗地块正式公告。 重点公司动态：万科A、金地集团、新城控股、绿地控股等多公司陆续 发布2023年一季报，其中滨江集团、万业企业增长亮眼；美好置业发 布风险提示。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 房贷利率持续下降，集中供地溢价率回升 行业回归理性发展，长期成长逻辑未变销售、竣工持续修复 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块下跌1.99%，表现弱于大市4 1.2上周地产各细分板块表现分化4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况7 3.1上周商品房销售维持上涨趋势7 3.2上周二手房销售持续升温9 3.3上周土地市场表现仍然较弱10 3.4集中供地情况11 4行业融资情况跟踪13 5重点公司公告跟踪13 6投资建议与风险提示18 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现较弱4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览6 图表10：30大中城市商品房销售同比增速7 图表11：一线城市四周滚动同比增速7 图表12：二线城市四周滚动同比增速8 图表13：三线城市四周滚动同比增速8 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速10 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速10 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速11 图表29：百城住宅类土地成交溢价率11 图表30：2023年已完成集中出让地块情况11 图表31：2023年已公告集中出让城市12 图表32：境内债券发行金额（亿元）13 图表33：境外债发行情况13 图表34：重点公司公告跟踪13 1市场回顾 1.1上周房地产板块下跌1.99%，表现弱于大市 上周（2023/04/24-2023/04/30），申万一级行业房地产指数下跌1.99%，沪深300指数下跌0.09%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌8.51%，沪深300指数上涨4.07%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现较弱 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块表现分化 上周,A股地产各细分板块表现分化，其中仅物业管理板块上涨，当周上涨4.25%，商业地产板块跌幅最大，当周下跌3.19%，住宅开发板块下跌2.01%，产业地产板块下跌1.38%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：ST新城、皇庭国际、ST云城，其中，ST新城周度涨幅14.16%，皇庭国际周度涨幅10.93%，ST云城周度涨幅8.54%。 跌幅排名前3位的房地产个股为：宋都股份、蓝光发展、嘉凯城。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：正荣地产、恒基地产、太古地产，其中，正荣地产周度涨幅39.39%，恒基地产周度涨幅6.29%，太古地产周度涨幅4.21%。跌幅排名前3位的房地产个股为：融信中国、正商实业、融创中国。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 4月25日，“2023年北京商品住宅用地推介会”在京举行。相较于2019年北京举办的全市性土地推介会，此次推介项目数量再创新高达到73个（2019年：44个）。73个拟于年内供应的项目中，中心城区的项目有22个，占比超三成；平原多点地区（含副中心）项目39个，占比近�成；生态涵养区项目12个，占比近两成。另外，地块中有八成以上位于“三城一区”、产业园区与轨道交通站点周边，促进职住平衡。据悉，2023年本市商品住宅用地供应量仍将保持在300公顷左右，将分轮次公布拟供项目清单，通过“多频少量”多方式实现均衡有序供应。（观点网） 地方新闻 4月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会北京市规划和自然资源委员会联合印发2023年全市保障性住房建设筹集计划（第一批）的通知。其中，列入新建计划项目共46个、房源5.01万套，其中计划2023年开工的项目35个、房源4.13万套；储备项目11个、房源0.88万套。35个计划年内开工项目中，公租房4个、0.37万套，保障性租赁住房20个、2.28万套，安置房11个、1.48万套。筹集计划共2个、0.07万套，为存量非居住建筑改建保障性租赁住房项目。列入竣工计划项目共63个、房源8.02万套，其中公租房4个，0.36万套，保障性租赁住房23个、2.15万套，定向安置房23个、4.07万套，共有产权住房13个、1.44万套。（中国房地产网）4月25日，自然资源部部长�广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。（观点网）4月26日，银保监会发布2023年一季度银行业保险业运行数据情况。今年一季度，银保机构支持改善民生力度不断加大，个人住房贷款投放力度加大，92%用于支持购买首套房，合理满足刚需群体信贷需求。住房租赁贷款同比增长93.5%。保障性安居工程贷款持续增长。推动补齐第三支柱养老短板。一季度末，养老理财产品同比增长173.3%，个人养老金理财快速增长，特定养老储蓄存款达到336亿元。（中国房地产网） 中央新闻 4月28日，央行发布数据，2023年一季度末，金融机构人民币各项贷款余额225.45万亿元，同比增长11.8%；一季度人民币贷款增加10.6万亿元，同比多增2.27万亿元。房地产业中长期贷款余额同比增长6.4%，增速比上年末高2.4个百分点。人民币房地产贷款余额53.89万亿元，同比增长1.3%，比上年末增速低0.2个百分点；一季度增加6718亿元，占同期各项贷款增量的6.3%。房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点。个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%，增速比上年末低0.9个百分点。（中国房地产网）4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。（观点网）4月30日，克而瑞研究中心公布2023年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜。2023年4月，TOP100房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%；同比增长31.6%，同比去年保 百强销售数 持增长且增幅较上月进一步提升。累计业绩来看，1-4月百强房企实现销售操盘金额20499.2亿元， 据 累计业绩同比自一季度转正之后，增幅也进一步提升至9.7%。整体来看，2023年以来中国房地产行业有修复预期，但目前市场整体购买力仍处