房地产行业周观点：5月百强销售环比下降

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 5月百强销售环比下降 2023年06月05日 ——房地产行业周观点(05.29-06.04) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观 经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/05/29-2023/06/02），申万一级行业房地 产指数上涨2.65%，沪深300指数上涨0.28%，板块表现强于大市。2023 年以来，房地产行业下跌12.04%，沪深300指数下跌0.25%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）5月31日，中指研究院发布了《2023年1-5月中国房地产企业销售业绩排行榜》。根据榜单数据，2023年1-5月，TOP100房企销总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下 降4.4个百分点。其中TOP100房企销售额5月同比增长2.8%，经季节调整后5月环比下降18.8%。整体来看，5月市场延续4月回落行情，重点城市市场活跃度进一步下行；（2）6月1日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》内容主要为调整青岛非限购区域购房首付比例，同时包括优化限售条件，支持刚需、改善需求等；（3）十堰、佛山等地调整优化公积金政策。 行业基本面情况：5月22日-5月28日，30大中城市商品房环比成交量微跌，当周成交299.81万平方米，环比下跌5.29%，其中，一线城市成交66.86万平方米，二线城市成交177.72万平方米，三线城市成交 55.22万平方米；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上涨41.56%，其中一线上涨32.98%，二线上涨69.94%，三线下跌8.72%；百城住宅类土地供应建面为556.90万平方米，四周滚动同比下降42.2%，年初至今累计供应面积同比下降33.62%；百城住宅类土地成交建面为 469.44万平方米，四周滚动同比下降4.4%，年初至今累计同比下降10.02%。5月29日至6月4日当周，宁波、苏州分别完成2023年第二批集中供地公开拍卖。同时，杭州第六批次12宗宅地、宁波第三批次6宗地块、无锡第三批次8宗地块、深圳第二批次2宗地块正式公告。 重点公司动态：万科A发布5月销售情况，5月单月实现合同销售面积 213.1万平方米，合同销售金额329.4亿元。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 销售环比小幅回升 销售端同比维持修复状态竣工端增速持续提升 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块上涨2.65%，表现强于大市4 1.2上周地产各细分板块整体上涨4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况7 3.1上周商品房销售环比微降7 3.2上周二手房销售环比有所回落9 3.3上周土地市场表现仍然较弱10 3.4集中供地情况11 4行业融资情况跟踪13 5重点公司公告跟踪14 6投资建议与风险提示15 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现较弱4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览6 图表10：30大中城市商品房销售同比增速8 图表11：一线城市四周滚动同比增速8 图表12：二线城市四周滚动同比增速8 图表13：三线城市四周滚动同比增速8 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速11 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速11 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速11 图表29：百城住宅类土地成交溢价率11 图表30：2023年已完成集中出让地块情况12 图表31：2023年已公告集中出让城市13 图表32：境内债券发行金额（亿元）13 图表33：境外债发行情况13 图表34：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周房地产板块上涨2.65%，表现强于大市 上周（2023/05/29-2023/06/02），申万一级行业房地产指数上涨2.65%，沪深300指数上涨0.28%，板块表现强于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌12.04%，沪深300指数下跌0.25%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现较弱 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块整体上涨 上周,A股地产各细分板块整体上涨，其中商业地产板块涨幅最大，当周上涨3.35%，产业地产板块上涨3.13%，住宅开发板块上涨2.49%，物业管理板块上涨1.52%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：*ST新联、万通发展、中南建设，其中， *ST新联周度涨幅28.23%，万通发展周度涨幅19.06%，中南建设周度涨幅11.03%。跌 幅排名前3位的房地产个股为：ST阳光城、ST粤泰、ST泰禾。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：合景泰富集团、新城发展、中梁控股，其中，合景泰富集团周度涨幅19.35%，新城发展周度涨幅18.66%，中梁控股周度涨幅17.65%。跌幅排名前3位的房地产个股为：易居企业控股、建业地产、恒基地产。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 地方新闻 5月31日，杭州市区2023年第二批拟出让住宅用地清单公布。本次拟出让地块52宗，总用地面积233.8公顷，包含了首批清单未出让的7宗地块。本批次环比首批计划供应73宗地块（总面积314.8公顷），减少了81公顷，减幅25.7%。本批次拟出让时间段为2023年6月至9月。（观点网）5月29日，南京市公安局网站发布《南京市人才落户实施办法（修订稿）》公开征求意见显示，正在缴纳本市城镇职工社会保险，且35周岁以下大专学历毕业生即可落户。另外，满足研究生及以上学历、45周岁以下本科学历毕业生；正在缴纳本市城镇职工社会保险，且已连续缴纳6个月以上的40周岁以下大专学历毕业生；或具有中级及以上专业技术资格人员；具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员，也可在南京落户。这意味着南京再度放宽外地户籍的落户条件，由于南京户籍居民名下无自住房即可购房，因此落户门槛的降低，意味着外地人在南京购房难度进一步降低。（观点网）5月29日，上海土地市场官网发布上海市2023年住宅用地出让预告。公告显示，上海市拟于6月6日-6月9日期间，发布16宗住宅用地出让公告，7月中上旬开始组织交易活动；拟于6月26日-30日期间，发布9宗住宅用地出让公告，7月底开始组织交易活动。（中国房地产网） 宏观经济 5月31日，国家统计局披露了2023年5月中国采购经理指数运行情况。5月份，制造业采购经理指数（PMI）为48.8%，比上月下降0.4个百分点，低于临界点，制造业景气水平小幅回落。5月份，非制造业商务活动指数为54.5%，比上月下降1.9个百分点，仍高于临界点，非制造业延续恢复性增长。综合PMI产出指数为52.9%，比上月下降1.5个百分点，继续保持在景气区间，表明我国企业生产经营总体延续恢复发展态势。（观点网） 行业研究 5月31日，中指研究院发布了《2023年1-5月中国房地产企业销售业绩排行榜》。根据榜单数据，2023年1-5月，TOP100房企销总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。其中TOP100房企销售额5月同比增长2.8%，经季节调整后5月环比下降18.8%。整体来看，5月市场延续4月回落行情，重点城市市场活跃度进一步下行。当前居民收入及就业预期尚无明显改善，房地产市场调整压力加大，近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动。目前核心城市政策存在较大优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。6月作为房企年中冲刺关键节点，若能够进一步落地支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转。（中国房地产网）6月1日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2023年5月，百城新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01%；同比跌幅扩大至0.11%。百城二手住宅平均价格为15786元/平方米，受部分城市新增挂牌房源量持续攀升影响，需求端观望情绪渐浓，房价调整压力进一步加大，5月百城二手住宅价格环同比跌幅分别扩大至0.25%和1.52%。普通住宅租赁市场延续平稳态势，5月全国50个城市住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比上涨0.06%，同比下跌1.37%。（中国房地产网） 资料来源：公开资料整理，万联证券研究所 图表9：行业重点政策一览 地区 部门或文件 类型 主要内容 青岛 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 行业发展 《通知》内容主要为优化特定条件群体商品住房上市交易年限，即新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年或取证满2年，二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年；支持刚性和改善性住房需求，即全面推行二手房“带押过“优鲜卖”模式，促进“卖旧买新”“卖小换大”；以城市更新优化住房供给，即鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度；实施保租房以购代建；开展群（团）购住房活动；进一步放宽人才住房分配准入条件；继续执行差别化信贷政策。为支持购买首套房和改善性住房，经青岛市市场利率定价自律机制研究决定，随着我市非限购区域的调整，商业银行在非限购区域发放的首套房、二套房商业性个人住房贷款的最低首付比例也作出相应调整（限购区域为