房地产行业周观点：“五一”假期销售环比回落

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) “�一”假期销售环比回落 2023年05月08日 ——房地产行业周观点(05.01-05.07) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观 经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/05/01-2023/05/07），申万一级行业房地 产指数上涨2.85%，沪深300指数下跌0.30%，板块表现强于大市，2023 年以来，房地产行业下跌5.91%，沪深300指数上涨3.75%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）从CRIC监测的�一成交备案数据来看，44个重点监测城市累计成交78.85万平方米，较2023年4月日均降幅达64%，同 比持增21%，不过尚不及2021年和2019年同期水平。分能级来看，一 线城市需求相对“坚挺”，同比翻番，广州、深圳成交表现略好于2019 年�一假期。二三线跌多涨少，三四线春节后涨幅不及二线，目前较4月日均回调幅度也略小于二线；（2）5月2日，中指研究院发布了《百城价格指数报告》，报告显示百城新建住宅价格在止住“7连跌”及持平后继续转涨，但交易出现一定下滑；二手房市场挂牌量持续走高，房价走势继续承压；（3）宁波、新疆出台政策促进住房消费相关政策。 行业基本面情况：4月24日-4月30日，30大中城市商品房环比成交量上涨，当周成交349.93万平方米，环比上涨14.97%，其中，一线城市成交90.56万平方米，二线城市成交183.28万平方米，三线城市成交 76.09万平方米；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上涨63.80%，其中一线上涨14.03%，二线上涨127.99%，三线上涨29.47%；百城住宅类土地供应建面为1121.44万平方米，四周滚动同比下降11.3%，年初至今累计供应面积同比下降33.08%；百城住宅类土地成交建面为373.11万平方米，四周滚动同比下降52.4%，年初至今累计同比下降15.13%。5月1日至5月7日当周，北京、青岛分别完成2023年第二批集中供地公开拍卖，武汉完成2023年第一批第一场集中供地公开拍卖。 重点公司动态：万科A、保利发展发布4月销售情况简报，合同销售面积及金额同比均实现增长。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 4月销售环比回落 政策保持延续性，预计维持宽松 房贷利率持续下降，集中供地溢价率回升 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块上涨2.85%，表现强于大市4 1.2上周地产各细分板块整体上涨4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况7 3.1上周商品房销售维持上涨趋势7 3.2上周二手房销售持续升温9 3.3上周土地市场表现仍然较弱10 3.4集中供地情况11 4行业融资情况跟踪13 5重点公司公告跟踪14 6投资建议与风险提示14 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现较弱4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览6 图表10：30大中城市商品房销售同比增速7 图表11：一线城市四周滚动同比增速7 图表12：二线城市四周滚动同比增速8 图表13：三线城市四周滚动同比增速8 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速11 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速11 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速11 图表29：百城住宅类土地成交溢价率11 图表30：2023年已完成集中出让地块情况12 图表31：2023年已公告集中出让城市12 图表32：境内债券发行金额（亿元）13 图表33：境外债发行情况13 图表34：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周房地产板块上涨2.85%，表现强于大市 上周（2023/05/01-2023/05/07），申万一级行业房地产指数上涨2.85%，沪深300指数下跌0.30%，板块表现强于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌5.91%，沪深300指数上涨3.75%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现较弱 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块整体上涨 上周,A股地产各细分板块整体上涨，其中产业地产板块涨幅最大，当周上涨4.15%，物业管理板块上涨2.82%，住宅开发板块上涨2.82%，商业地产板块上涨2.45%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：上实发展、浦东金桥、荣安地产，其中，上实发展周度涨幅20.95%，浦东金桥周度涨幅16.57%，荣安地产周度涨幅13.17%。 跌幅排名前3位的房地产个股为：*ST嘉凯、ST数源、*ST蓝光。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：正商实业、融创中国、时代中国控股，其中，正商实业周度涨幅23.61%，融创中国周度涨幅13.41%，时代中国控股周度涨幅10.17%。跌幅排名前3位的房地产个股为：正荣地产、合景泰富集团、绿地香港。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 江西住建官微近日公开了江西省住房公积金2022年年度报告。报告显示，在缴存方面，2022年，江西新开户单位10095家,净增单位4552家；新开户职工41.13万人，净增职工14.39万人；实缴单位60355家，实缴职工325.20万人，缴存额612.99亿元，同比分别增长8.10%、4.63%、10.08%。2022年末，累计缴存总额4475.74亿元，比上年末增加15.87%；缴存余额1949.05亿元，同比增长13.12%。提取方面，2022年，112.58万名缴存职工提取住房公积金；提取额386.89亿元，同比增长10.86%；提取额占当年缴存额的63.11%，比上年增加0.44个百分点。2022年末，累计提取总额2526.70亿元，比上年末增加18.08%。个人住房贷款方面，2022年，江西发放个人住房贷款6.36万笔290.90亿元，同比下降11.50%、0.40%。回收个人住房贷款172.36亿元。（观点网） 地方新闻 5月1日，唐山市住房公积金管理中心对住房公积金使用政策作了进一步优化调整。唐山市45周岁（含）以下缴存职工购买首套自住住房的，在连续正常缴存6个月（含）以上住房公积金且符合还贷能力和不超过贷款相应最高限额要求的前提下，取消贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存余额挂钩。此政策将于2023年6月1日开始实施。（观点网）5月5日消息，苏州大市范围内住房公积金贷款政策有所调整。苏州市住房公积金管理中心热线工作人员表示，员工公积金缴存在苏州大市范围内的（不包括工业园区），目前首次住房公积金贷款按不超过账户余额的15倍（原为10倍）计算，但贷款额度上限不变，即个人60万元，双职工缴存家庭90万元；第二次办理住房公积金贷款按公积金余额的10倍（原为6倍）计算，贷款限额不变，即个人最高30万元，家庭最高50万元；针对养育未成年二孩及以上的多子女（其中至少有一个是未成年）缴存职工，在苏州大市使用公积金购买首套自住住房的，首次贷款额度可上浮30%。（观点网） 中央会议 5月5日，中共中央总书记习近平主持召开二十届中央财经委员会第一次会议。会议强调，加快建设以实体经济为支撑的现代化产业体系，关系我们在未来发展和国际竞争中赢得战略主动。要坚持以实体经济为重，防止脱实向虚；坚持稳中求进、循序渐进，不能贪大求洋；坚持三次产业融合发展，避免割裂对立；坚持推动传统产业转型升级，不能当成“低端产业”简单退出；坚持开放合作，不能闭门造车。会议指出，要完善新发展阶段的产业政策，把维护产业安全作为重中之重，强化战略性领域顶层设计，增强产业政策协同性。要用好超大规模市场优势，把扩大内需战略和创新驱动发展战略有机结合起来，加强产业链供应链开放合作。要大力建设世界一流企业，倍加珍惜爱护优秀企业家，大力培养大国工匠。（观点网）5月2日，中指研究院发布了《百城价格指数报告》，报告显示百城新建住宅价格在止住“7连跌”及持平后继续转涨，但交易出现一定下滑；二手房市场挂牌量持续走高，房价走势继续承压。2023年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为16181元/平方米，环比上涨0.02%，涨幅与3月持平。全国100个城市二手住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。（中国房地产网） 全国市场 从供应层面来看，2023年�一假期（2022年4月29日-5月3日，下同）房企整体推盘积极性不高：除了广州、武汉等等极个别城市集中在节前一周取证开盘、蓄势待发之外，余下多数城市推盘量较去年同期均有了不同程度回落，青岛�一期间甚至出现0供应。从CRIC监测的�一成交备案数据来看，44个重点监测城市累计成交78.85万平方米，较2023年4月日均降幅达64%，同比持增21%，不过尚不及2021年和2019年同期水平。分能级来看，一线城市需求相对“坚挺”，同比翻番，广州、深圳成交表现略好于2019年�一假期。二三线跌多涨少，三四线春节后涨幅不及二线，目前较4月日均回调幅度也略小于二线。（克而瑞研究中心） 资料来源：公开资料整理，万联证券研究所 图表9：行业重点政策一览 地区 部门或文件 类型 主要内容 景德镇 《关于促进中心城区二手住房交易的若干措施的通知》 二手房 根据《通知》，在降低个人住房消费负担方面，降低购买二手住房商业贷款首付比例、下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限；在实施契税及购房补贴政策方面，20